以“土地使用权”出资多见于房地开合作开发领域，即一方以土地使用权出资，另一方以货币出资，共同出资成立项目公司对项目地进行开发建设，最终共享收益分配的情形。土地使用权出资，应当注意土地使用权取得方式，完成土地使用权过户登记及是否评估作价问题。

关键词：土地使用权；划拨；评估作价；过户登记。

一、土地使用权出资的法律依据

我国《公司法》第二十七条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定”。

同法第二十八条规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任”。

从上述法律条文分析：首先，用以出资的土地使用权须为“可依法转让”的土地使用权；其次，土地使用权出资应当完成向被投资公司的过户登记手续；再次，对土地使用权应当评估作价。

二、划拨土地使用权出资须依法批准

1、未经批准以划拨土地使用权出资合同无效

由于通过“划拨”方式取得的土地使用权并未支付相应土地使用权对价，因此法律对划拨土地使用权的转让限制较为严格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。

同时，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。同条例第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金……”。

综合上述法律规定，以划拨方式取得的土地使用权出资须经政府部门批准并缴纳土地使用权出让金，方可办理过户手续。否则，当事方股东之间的协议有可能被认定为无效合同；如最高人民法院在（2018）最高法民申6041号《民事裁定书》中所述：“本案中，A公司承诺出资的划拨土地使用权因未经职能部门审批同意，未能办理土地使用权转移登记手续。二审法院根据有关法律、法规及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款……的规定，作出“以划拨土地使用权出资未经办理批准手续的，应认定合同成立但未生效”的认定，适用法律并无不当”。

2、以划拨土地使用权出资可能面临违约责任

《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第八条规定：“出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务”。

综上所述，以划拨方式取得的土地使用权出资，须办理政府批准并缴纳土地使用权出让金，否则相关的出资协议可能无效；其他股东有权主张相关出资人未履行出资义务，土地使用权出资人可能承担相应的违约责任。

三、土地使用权必须办理过户登记

1、法律规定应办当理过户登记

根据《公司法》第二十八条的规定，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。对此，最高人民法院在（2017）最高法民申3268号《民事裁定书》中确认：“《中华人民共和国公司法》第二十七条规定……，第二十八条规定……。”据上述规定，以土地使用权出资的股东，必须办理财产权转移给被投资公司的手续”。

同时，最高人民法院在（2018）最高法民申6041号《民事裁定书》中也确认：“以土地作为出资义务履行，土地交付新公司，才能实现其利用的价值。双方可以约定，土地出资的股东可以将土地实际交付给新成立的合作公司使用，也可以将土地使用权转移过户至新成立的合作公司名下，办理土地使用权过户登记。未办理土地使用权过户登记，以土地使用权作为出资的股东构成出资不完全。要真正完成土地使用权的出资义务，交付和登记二者缺一不可”。

综上，以土地使用权出资，交付和登记均为必备程序。交付的意义在于将土地的使用价值融入被投资公司的“独立财产”；登记的意义在于完成法律上的所有权转移手续。

2、未办理过户登记不影响公司财产权

对于未办理过户登记的土地使用权，要视土地使用权是否已经“交付”给被投资公司实际占有、使用、收益，土地使用权的经济利益是否已经融入被投资公司的独立财产。

例如，最高人民法院在（2019）最高法民申3409号《民事裁定书》中述及：“自2004年5月11日A公司取得营业执照成立以来，案涉土地使用权即依法应属于A公司的财产，B亦将土地实际交付春满园公司。虽然B公司未按约将土地使用权变更至A公司名下，而后又因客观原因导致过户不能，但并未影响A公司对案涉土地的占有、使用、收益。二审法院对此焦点问题的认定和处理符合法律规定。……因此，二审法院认定因国家基础建设征用案涉土地获得的土地补偿款归A公司所有，具有事实依据，本院予以支持”。

综上，如果土地使用权已经交付给被投资的公司实际占有、使用、收益，则土地使用权的经济利益已经融入到被投资的公司财产中，即使未办理过户登记也不影响公司对该土地使用权的利益。但以土地使用权出资的股东则存在未全面履行出资义务的嫌疑，其他股东可以要求该股东全面履行出资义务，并承担相应违约责任。

四、“评估作价”不再是非货币出资的前提条件

根据《公司法》第二十七条的规定，对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。目前，最高人民法院通过司法解释变更了该条法律的要求。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第九条规定：“出资人以非货币财产出资，未依法评估作价，公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当委托具有合法资格的评估机构对该财产评估作价。评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务”。

最高人民法院在（2013）民申字第2479号《民事裁定书》中对前述司法解释进一步解释：“最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第九条规定……这条规定的内容表明：其一，股东以非货币出资的，未依法评估作价不是其履行出资义务的前提条件；……”。对此，可以将《公司法》第二十七条的规定理解为《公司法》“管理性强制性规定”，违反该规定不影响合同/行为效力。

五、结语

股东可以“土地使用权”出资，但是相关土地使用权必须可依法转让，并应当办理过户登记手续。根据最高人民法院的司法解释及判例，评估作价不再是履行出资义务的前提条件，但评估价值可以作为认定股东是否足额出资的依据。