摘 要

近年来，市场经济发展得十分迅速，企业的发展也一日千里。利益相关者做决策时，财务报表既是会计信息的载体又是做出决策的重要依据。因此，利益相关者需要分析财务报表，以了解企业的财务状况和经营成果。财务报表分析是基于相关真实和客观的数据，对该数据进行收集和整理，并综合其他相关信息进行分析的。运用合适的分析方法来分析企业相关指标和相关能力的变化，了解过去的经营状况和现在的发展状况，并预测市场发展趋势。在进行决策时，提供可靠有用的财务信息给利益相关者，并给企业管理活动作为参照。

立足于我国房地产行业在现在社会上的热度，本文选择了房地产企业进行研究分析，该行业具有代表性的公司之一的是万科企业股份有限公司（以下简称万科公司）。因此，本文以万科公司2014年-2018年这五年期间的财务报表数据作为基础，把万科公司作为本文的研究对象进行案例分析。运用水平分析法、比率分析法和综合分析法三种方法，分析掌握过去的经营状况和现在的发展状况，并提出该公司偿债水平和营运水平较低等问题。根据万科公司出现的问题给予建议和对策，可以给利益相关者进行投资决策时提供参考，同时也给企业的管理者提供参考和借鉴的依据。

关键词：财务报表；财务分析；指标分析

一、绪 论

（一）研究背景及意义

随着市场经济的发展，城市建设的发展也与日俱进，人们的住房需求日渐增加。在我国，房地产业是支柱产业之一，也是国民经济重要的一部分，因此房地产行业竞争十分激烈。与此同时，房价逐步上升引起了越来越多人的关注，也对人们的生活造成了巨大的影响，为了进行控制和引导，政府出台了相关的政策来控制这一形势。政府表示房地产行业将继续从严调控，让市场逐步回归理性，并一再强调“房住不炒”。

研究显示，中国房地产百强企业始终积极追上时代的变化，全面提升了综合实力，使得规模有了跨越式发展。在百强企业排名中，万科公司排名第三，排名第一的是恒大地产，紧接着的是碧桂园。我国百强企业紧跟市场的发展，使财务报表分析在房地产行业中显得愈发重要，各企业都希望通过财务报表分析来帮助自己选择合适的决策，借此来发现商机，规避经营风险。房地产行业具有投资大、周期长、投资回收期长等这些特点，因此，本文以相关资料、数据和信息为基础，选择了房地产企业进行研究分析，该行业具有代表性的公司之一的是万科企业股份有限公司（以下简称万科公司）。所以把万科公司作为本文的研究对象进行案例分析，对万科公司2014年-2018年这五年期间的财务报表数据进行分析，给利益相关者提供一个依据和建议。

（二）文献综述与研究现状

财务报表分析在我国有近十年的发展历史，而在国外已经有近一个世纪的历史，关于财务报表分析的历史就要追溯到19世纪末20世纪初。在当时，美国银行为了防止企业贷款无法收回，一般会在放贷之前，将企业的财务数据进行调查以及分析。根据调查分析，判断该企业是否有能力偿还贷款，将贷款的风险降低，所以产生了财务报表分析。而国内外学者对财务报表分析等相关方面有着自己的见解。

国内的学者廖梓强（2017年）认为财务报表分析目的是通过整合历史财务数据以及企业所处的内外部环境来剖析财务报表分析在企业财务战略中的地位。蔡宏（2019年）认为通过分析资产负债表和现金流量表的财务数据，利益相关者可以了解到企业真实的经营状况，同时可以评估企业的发展潜力并做出正确的决定。宋云霄（2019年）认为企业财务报表分析的数据是主要来源于财务报表体系，基于企业的日常活动，运用恰当的分析方法来对企业经营状况进行评估，得出的结果可以协助利益相关者改善决策，以最大程度来实现企业价值。

国外的学者Ping Xiao（2018年）认为企业战略管理是通过对财务项目资源的优化配置和有效运作来实施的，因此认为企业实施战略管理是通过财务报表分析而来的。Luoer Liao（2019年）通过分析房地产企业近几年的年度财务报表，认为市场整体出现走势趋弱，是因为中国政府的宏观调控给国有房地产企业带来了重大的影响，并预测房地产企业新的业务转型和增长领域。

综上所述，无论国内外的研究现况如何，财务报表分析都是重要指标之一，而且随着经济的不断发展，许多国内外的学者利用财务指标等进行财务报表分析，避免了得出结果的片面性，使得财务报表分析更符合实际。本文在阅读了相关文献后，结合万科公司的状况，运用水平分析法、比率分析法和综合分析法对该公司进行财务报表分析，从而发现其财务状况方面存在的问题并提出建议。

（三）研究思路与研究方法

1. 研究思路

　　2. 研究方法

本文研究的方法和手段主要有以下三种：

（1）案例分析法

本文选择了房地产企业进行研究分析，是该行业具有代表性的公司之一的万科企业股份有限公司（以下简称万科公司）。因此，本文以万科公司2014年-2018年这五年期间的财务数据作为基础，把万科公司作为本文的研究对象，对万科公司的财务报表进行案例分析，将理论与实践相结合，给利益相关者提供一个依据和建议。

（2）文献研究法

本文的研究是基于大量最新国内外的财务报表分析和案例研究相关文献，在总结和整理有关财务报表分析文献的过程中，对当前的研究状况有了较为系统的了解，以及学习掌握了相关的理论方法，为文章的研究奠定了良好的基础。通过阅读学习和研究分析相关文献，发现了财务报表分析中存在的问题，并尽量避免这些不足。

（3）规范分析法

本文以万科公司为研究对象，结合房地产行业特点的基础上，运用规范分析方法对万科公司的财务报表以及各项财务指标进行深入分析和综合评价，根据财务中存在的问题，给利益相关者提供了建议和借鉴。

二、财务报表分析概述

（一）财务报表的概念

财务报表是财务报表分析的直接对象，同时既是会计信息的载体又是做出决策的重要依据。财务报表分析是基于相关真实和客观的财务数据，对该财务数据进行收集和整理，并综合其他相关信息进行分析的。运用合适的分析方法来分析企业相关指标和相关能力的变化，掌握过去的经营状况和当前的发展状况，得出财务状况和经营成果，并预测未来的发展趋势，提供可靠有用的财务信息给利益相关者，帮助利益相关者改善决策，并给企业管理活动作为参照。

（二）财务报表分析的基本方法

由于财务报表分析使用者不同，相应的目的会有不同，分析的角度也会有所不同，本文研究和分析方法是使用最多的比率分析法和杜邦分析法，以及下文的水平分析法-三大财务报表分析。

1. 比率分析法

比率分析法是指计算分析财务报表中各项指标之间的相对比率。

2.杜邦分析法

企业的各项财务数据之间紧密相关，形成一个综合性的整体。如果只分析一项或一类的话，就会容易变成片面的理解。而杜邦分析法是从企业整体角度来进行综合分析，将几个重要财务指标分析相结合，从而了解企业财务状况和经营情况。

杜邦分析体系中相关数据如下：

图2-1 杜邦分析图

　（三）财务报表的构成

一套完整的财务报表包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表和财务报表附注。

本文主要分析以下三大财务报表：

负债表

流量表

（四）财务报表指标分析

（周转次数）

（周转次数）

（周转次数）

（周转次数）

增长率

三、万科公司案例分析

（一）万科公司基本概况

1. 万科公司简介

万科企业股份有限公司在1984年5月成立，股票代码为000002，总部位于中国广东省深圳市盐田区，现任董事会xxx郁亮。万科公司于1988年进军我国支柱产业——房地产行业，万科公司是继平安银行在1991年成为第二家在深圳证券交易所挂牌上市公司。万科公司经过三十多年的持续发展，业务范围已经覆盖到珠三角、长三角和环渤海地区以及中西部地区，成为了我国国内最大的住宅开发企业。万科公司在中国房地产行业一直处于领先位置，并于2016年首次进入世界五百强行列。

2. 万科公司发展状况

万科公司的发展得益于改革开放的发展，在改革开放初期，万科公司抓住了机遇，推动并加快了城镇化的进程。万科公司从2012年的“城市配套服务商”升级成为了2018年的“城乡建设与生活服务商”，而且已经逐步形成了雏形。在万科公司2018年年度报表中可以看出，万科公司主要发展的领域将是未来住宅租赁板块，原因是我国即将迎来租赁住房市场蓬勃发展的XXX。截至2018年年末，房地产开发仍旧是万科公司主要营业收入，万科公司的净资产为2356亿元，总资产更高达1.529万亿元，可以看出万科公司的资本十分雄厚。

（二）万科公司财务报表分析

1. 资产负债表分析

通过表3-1分析，万科公司2014年-2018年的总资产每年都有稳定的增长，大部分年度期间的货币资金都有大幅度增长，尤其是2017年的增长幅度达到100.05%，但是在2015年货币资金呈负增长，有大幅度减少。2014年-2018年这五年期间的预付账款和存货都有增加，说明了所需的原材料市场无法提供充足的供应给万科公司。万科公司库存原材料和产品随着生产规模扩大而不断增加，同时，因为在建工程的竣工后，在建工程结转到固定资产，所以导致所需配套存货增加。其他应收款的增长速度也比较快，增长幅度平均都在40%左右，而负债总额和所有者权益也在不断的上涨。这反映出万科公司有充足的资本，良好的经营状况和利润，但短期偿债压力却有所增加。

2. 利润表分析

通过表3-2分析，万科公司2014年-2018年的营业收入都有一定程度增长，但2017年的营业收入增幅则有明显的收缩，所以导致营业成本有所下降，呈负增长，但是其他年度期间的营业成本由于管理费用和财务费用增加也随之有所增加。2017年的营业税金及附加受到营业收入增幅收缩的影响，因此比2016年减少，不过这没有影响到利润总额，这是因为营业收入的增加幅度足够大，利润总额上升了许多，所以盈利水平继续稳步上升。净利润在这五年期间都有逐渐上升，除了2016年外，其他年度都有30%以上的增幅，每股收益也在不断的提高，2018年相比2014年翻了一倍，说明公司股东分得越来越多，总体盈利水平还是不错的。

3. 现金流量表分析

通过表3-3分析，除2014年外，万科公司在其他年度期间投资活动现金流动都非常大，净额都为负数，且现金流出都要远高于现金流入。万科公司经营活动的现金流量净额在2015年-2017年这三年期间一直保持上升趋势，都有超过100%的增幅，但在2018年有所下降。前两年筹资活动产生的现金流出同样是远大于流入，2016年之后净额有大幅度增长且都是为正值，但2018年出现下降，但可以发现，总的增长速度还是比较快的。原因是2016年-2017年这两年期间万科公司取得了大量的借款，所以导致筹资活动产生的现金流入增加，与此同时也会给万科公司带来一定的风险和偿还债务的压力。

（三）万科公司财务报表指标分析

1. 偿债能力分析

　　通过表3-4和图3-1分析，2014年-2018年这五年期间万科公司的流动比率呈直线下滑，万科公司的流动比率始终低于1.4，速动比率始终低于0.5。客观来讲，流动比率等于2，速动比率等于1时比较恰当，可以看出万科公司的流动比率和速动比率均低于同行业的数据，并处于落后状态，说明有潜在违约风险的可能。通过表3-4发现资产负债率上升了7.39%，且资产负债率在2014年-2018年这五年期间平均值为80.8%，超过了房地产企业的平均值，在房地产行业中处于较高的位置，说明万科公司的资产负债率居高不下，这点需要多多留意，同时暴露出万科公司的偿债能力也比较弱。综合来看，万科公司流动比率和速动比率都低于同行业，资产负债率较高，使整体偿债能力偏低，且有较高的财务风险水平。

2. 营运能力分析

　　通过表3-5、图3-2以及图3-3分析，可以发现万科公司在2018年的存货周转率创下2014年-2018年这五年期间的最低记录，导致流动资产周转率也随之下降。这说明万科公司存货变现速度较慢，很多房产都没有卖出去，尽管在2015年和2016年有所上升，也要注意在建产品的数量。应收账款周转率有大幅提升，从58.87（次）升到了197.21（次），说明万科公司应收账款回收快，资产流动性变强。但固定资产周转率在2014年-2018年这五年期间不断的下降，说明万科公司对固定资产的利用效率也在不断的下降。万科公司2016年的总资产周转率与2018年的相比有所降低，下降了0.12（次）。综合来看，万科公司较低的存货周转率导致其他周转率都呈现出下降的趋势，即使应收账款周转率有所提升，这也导致万科公司的营运能力不高。

3. 盈利能力分析

　　通过表3-6和图3-4分析，2014年-2018年这五年期间万科公司主营业务利润率、销售净利率和销售毛利率均有不同幅度的上升，说明万科公司主营业务的市场竞争力在不断的增强，发展潜力在增大。2018年的净资产收益率比2014年的上升了3.82%，说明万科公司在不断地提高股东投入资本的利用效率。通过图3-5分析，可以发现每股收益水平在不断的提高，2018年相比2014年翻了一倍，说明万科公司股东分得越来越多，盈利能力较强，但发现总资产报酬率有下降的趋势。综合来看，说明万科公司整体的盈利能力都不错，几个盈利能力指标都呈上升趋势，始终保持盈利的状态。不过由于受到资产营运能力的影响，即使盈利能力有所提高，也导致了总资产报酬率呈现出下降的趋势。

4. 发展能力分析

　　通过表3-7和图3-6分析，万科公司2018年的几个发展能力指标相比2016年的指标同样有大幅增长。从主营业务收入增长率来看，在2014年-2018年这五年期间从8.10%上升22.55%，销售有所上升，可以看出万科公司在市场的地位还是比较高的，同时万科公司的市场前景也变得越来越好。但是2016年和2017年这两年的主营业务收入增长率出现断崖式的下跌，跌至1.01%，导致净利润增长率也呈下降趋势，且下跌至不到10%，不过之后相对的有所增长，从2016年的9.25%升到2018年的32.42%。综合来看，几个发展能力指标都有增长，说明万科公司自身的调整能力和发展能力还是较强的，但要多注意销售方面问题。

（四）万科公司财务状况综合分析

1. 财务报表综合分析——杜邦分析法

基于四个指标的分析，本文运用杜邦分析法进行综合性分析和评价。

　　通过表3-8和图3-7分析，万科公司在2014年的净资产收益率最低，说明万科公司在2014年-2018年这五年期间的盈利水平是最低的，随后也呈上升趋势。可以看出万科公司在2018年的盈利能力比2014年的盈利能力高出3.82%，说明获利水平得到了提高。由于2018年的销售净利率比较高，导致权益乘数也比较高，达到了这五年期间的一个最高值，说明万科公司的负债程度比较高，偿债水平较低。而万科公司在2018年的总资产周转率处于一个比较低的水平，说明营运水平不高，不过万科公司的市场地位较强，同时市场前景也很乐观，发展水平还是不错的。综合来看，虽然万科公司盈利水平有所提高，但由于负债比率较高导致偿债水平偏低，且营运水平不高，伴随着融资杠杆给万科公司带来利益的同时，使万科公司在经营上也增大了财务风险，不过万科公司的盈利水平还是不错的，发展水平可以继续提高。

2. 财务状况综合评价

根据分析可以看出，万科公司流动比率以及速动比率都处于偏低的位置，说明偿债水平偏低，而资产负债率与权益乘数是成正比的，资产负债率较高，导致权益乘数也较大，说明偿债压力较大，有较高财务风险，反映出偿债水平较弱；由于存货周转率较低，存货占据的份额也比较高；万科公司在销售方面遇到问题，存货比重也较高，导致营运水平不高；万科公司的净资产收益率上升，对于股东投入资本的利用效率在增加，每股收益水平在不断的提高，股东分得越来越多，销售净利率比较高，一直保持盈利的状态，整体的盈利水平都不错；万科公司的几个发展能力指标都有增长，长期盈利水平在上升，万科公司的市场地位较强，同时市场前景也越来越好，万科公司自身的调整能力和发展能力也是比较强的。

四、万科公司财务状况方面存在的问题及优化建议

（一）万科公司在财务状况方面存在的问题

1. 偿债能力下降，财务风险水平高

万科公司近五年来资产负债率数值一直较高，并呈持续上升趋势，资产负债率会与权益乘数成正比，所以导致权益乘数也保持上升趋势，说明万科公司的长期偿债水平偏低，伴随着融资杠杆给万科公司带来利益的同时，使万科公司在经营上也增大了财务风险。万科公司在2016年-2017年有大量筹资活动现金流入，可以看出万科公司在调整融资结构，加大借款的力度，这会给万科公司带来偿还债务的压力。根据有关调查分析，有一些房地产企业每年都会存在因经营不善以及资不抵债等情况面临破产的危机。主要原因是企业受到外界环境波动以及自身的应对能力不足的影响。

2. 存货比重过高，销售能力降低

由于万科公司所属行业的性质和自身的销售策略，积累了大量存货，存货比重过高，存货周转率创新低，因此导致资产变现速度减慢，资金回收缓慢，影响万科公司的变现水平，降低了资金的流动性。万科公司的存货出现了滞销，销售遇到困难，使资金回收周期变长，这对万科公司经营的扩展十分不利，同时还会使公司资金的运转出现问题。万科公司的存货是未来发展的保障，但也会带来一定的风险。万科公司的生产规模和经营规模一直在扩大，存货在总资产中的份额居高不下，原材料和产品也在增加，同时，因为在建工程的竣工后，结转到固定资产，导致所需配套存货增加。

3. 资产利用水平不高，总体营运水平偏低

万科公司资产规模大，数量多，价值高，但资产的利用效率不高，资产周转缓慢，导致万科公司营运水平低下。万科公司在2014年-2018年这五年期间，除了2014年外，万科公司在其他年度期间投资活动现金流动很大，净额都为负数，且现金流出都要远高于现金流入。同时，各个资产周转率均直线下降，说明万科公司对资产的利用水平不高，因此资产周转速度也会变得缓慢，这对营运水平和盈利水平有很大的影响。虽然所有者权益在不断的上涨，反映出万科公司拥有足够的资本、良好的经营状况和利润，但在2015年资金回收减慢，新建项目的增加也导致货币资金大幅流出，出现了负增长，即使之后有所上升，这也是一个很大的隐患。

（二）优化万科公司财务状况方面的建议

通过不同角度对万科公司进行分析，发现万科公司财务状况方面存在的一些问题，主要在于偿债水平方面和营运水平方面，也根据研究分析的情况提出一些综合建议：

1. 调整融资结构，改变融资策略

根据偿债水平方面存在的问题，建议万科公司继续调整融资结构和策略，适应市场的步伐，避免出现危机，建议要合理分配，伴随着融资杠杆给万科公司带来的利益，使万科公司在经营上财务风险有所降低。同时，建议万科公司要将风险预警意识进行提高，避免出现运转超负荷的现象，并在万科公司内部要建立严格的监督机制，要做到谨慎的投资，合理的发展，防止进行盲目的投资。

2. 调整销售策略，提高资产利用率

根据存货数量过大和资产利用率不高的问题，建议万科公司要继续提高销售水平，市场销售可以转换一下策略的模式，减少数量庞大的存货量，加快存货的周转速度，缩短资金周转周期，这样能为万科公司的经营运转提供强而有力的资金支持。还建议万科公司的产品开发要与时俱进，注重产品多元化，创造具有自身特色的产品。同时建议万科公司提高资产利用水平，改善对资产的经营管理，增加资产对收入的贡献，从而提高营运水平，进一步使盈利水平上升。

3. 积极响应政府，融入社会需求

根据房地产市场发展的方向，在这个千变万化的社会，建议万科公司要随机应变，及时留意房地产市场的动态，关注人们的需求和政府的政策，作出果断的决策，同时要继续增强万科公司在市场的竞争力。在房地产行业发展的新形势中，万科公司不能只考虑眼前的利益，要有明确的发展战略和长远的眼光，要做到投资谨慎，有计划且合理。长远来看，万科公司要预测市场的发展方向，开发适应市场的产品。

五、结 论

在这个迅速发展的市场上，财务报表分析仍占据很重要的位置，这是利益相关者做出决策的重要途径。近年来，我国的房地产行业发展迅猛，立足于房地产行业在现在社会上的热度，选择了房地产企业进行研究分析，把万科公司作为本文的研究对象进行案例分析，对该公司2014年-2018年这五年期间的财务报表数据进行研究分析。本文在学习和研究财务报表分析的相关理论基础上，结合当前房地产行业的发展状况，运用水平分析法、比率分析法和综合分析法三种方法对其进行财务报表研究分析。本文研究结论如下：

（1）通过对万科公司行业环境以及其在2014年-2018年这五年期间的财务数据进行三大财务报表分析，计算出一系列的财务比率，对万科公司的偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力进行分析，还进行了杜邦综合分析，发现万科公司在经营过程中各方面存在的一些主要问题：偿债能力下降，财务风险水平高；存货比重过高，销售能力降低；资产利用水平不高，总体营运水平偏低。

（2）根据各方面存在的缺陷和不足进行总结，提出了几点中肯的建议：调整融资结构，改变融资策略；调整销售策略，提高资产利用率；积极响应政府，融入社会需求。

（3）总的来说，万科公司在2014年-2018年这五年期间的综合水平良好，万科公司的整体发展状况也表现得不错，从一开始的下降到一直保持稳定上升趋势，这表示万科公司在努力地解决存在的问题，不断完善自己的不足，提高综合财务水平。虽然万科公司的盈利水平不错，但其仍要多注意偿债水平和营运水平的提高，调整融资结构和销售策略，提高资产的利用效率。希望万科公司遇到问题迎难而上，努力解决问题，增强自身的竞争力以及继续提高综合水平。

参考文献

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[10] Luoer Liao.Strategic Prediction on Financial Performance Analysis under Evaluation of Annual Statement for Chinese State-owned Real Estate Enterprises[P]. Proceedings of the 1st International Symposium on Economic Development and Management Innovation (EDMI 2019), 2019.

致 谢

大学生活一晃而过，四年的大学时光即将敲响结束的钟声，当我写完这篇毕业论文的时候，回首匆匆的岁月，感慨良多，在这学习的过程中也让我受益匪浅。

在这个学习的过程中，我最想感谢的人是我的指导老师谢霜。本文是在谢霜老师的耐心指导下完成的。论文从选题到完成的整个过程中，谢霜老师一直都非常认真、细致、负责地对我进行指导和给予帮助，对我提出的问题也十分耐心的回答。在辅导的过程中，谢霜老师严谨的治学态度、渊博的专业知识、敏锐的学术眼光、精益求精的精神给我留下了深刻的印象，并对我的学习和工作产生很大的影响。在论文完成之际，我要感谢谢霜老师对我的指导与帮助，特向谢霜老师表示深深的敬意和感谢！

此外，我要感谢所有的任课老师，感谢他们这几年中在课上和课下对我知识的传递与浇灌，让我不仅学到了理论知识，更让我明白了学习的方法论，为我的终身学习打下了良好的基础。我还要感谢我的家人、同学与同事。他们对我在生活上、学习上和工作上的支持、帮助和鼓励让我能够以更好的状态去学习。

通过这段时间对期刊杂志、相关书籍等的查询和对网络资料的搜索，积累了大量的资料，形成了本文中的观点。在写作过程中参考了大量的文献资料，主要文献资料已开列出来，本文的有些句子或段落引自这些参考文献。在此向所有的作者表示深深的感谢！但是，由于时间仓促以及自身理论水平和实践经验有限，文章中难免会出现差错和疏漏之处。在这里，恳请各位审查、批阅论文的老师及领导批评指正。

在此，对所有给过我支持和帮助的老师、家人、同学和同事们再次表示由衷的谢意。最后，谨向我的导师致以我最衷心的感谢和最崇高的敬意！

附 录

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