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回顧2022年珠海橫琴市場表現，受疫情及房企信譽受損等因素影響，購房者觀望情緒濃，2022年珠海橫琴房地產市場低迷。踏入2023年，受防疫措施放開，港澳全面通關、“澳車北上”等利好影響，人流回升，樓市走勢會如何，本行將于2022年樓市表現作全面回顧以及對2023年作預測。

回顧2022年珠海橫琴市場表現，受疫情及房企信譽受損等因素影響，購房者觀望情緒濃，2022年珠海橫琴房地產市場低迷。踏入2023年，受防疫措施放開，港澳全面通關、“澳車北上”等利好影響，人流回升，樓市走勢會如何，本行將于2022年樓市表現作全面回顧以及對2023年作預測。

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恒先生

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恒先生回顧全國及大灣區市況，2022年前三季度全國GDP總值約870269億元，較2021年前三季度增長3%。2022年國內疫情防控得當和及時復工複產、配合一系列穩增長政策措施效果顯著，經濟三個季度持續回暖，前三季度經濟同比有所上漲。而大灣區方面，從2022年前11個月大灣區9+2城市經濟資料看，各城經濟普遍增長，除深圳、惠州和江門經濟增速高於全國平均增速外，其餘灣區城市呈低增速，珠海經濟增速位居第六位。從三駕馬車看，前11個月投資和消費灣區九城普遍表現低迷，深圳、佛山、中山和珠海的出口增速呈增長，其餘各城出口增速下跌，經濟復蘇壓力較大。

資料來源：中原中國研究院

2022年，樓市政策全系統把防風險擺在更加突出的位置，防範化解住房和城鄉建設領域風險，堅決守住不發生系統性風險的底線。同步推動擴內需、轉方式、調結構，促進經濟實現質的穩步提升和量的合理增長。2022年全國房地產調控次數高達近895次，較2021年大漲約76.5%。大灣區各城樓市政策相繼放寬，如限購、限貸、公積金貸款放鬆，購房補貼，限售收緊、放寬落戶等各方面去穩固樓市。

資料來源：中原中國研究院

雖然去年全國整體經濟初步回暖，整體樓市調控放寬，但因疫情反復買家入市信心較弱，促使成交不理想，房產交投整體下跌。2022年1-11月份，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。11月末，商品房待售面積55203萬平方米，同比增長10.0%，住宅待售面積增長18.0%。

資料來源：中國統計局

至於大灣區方面，2022年大灣區整體房地產市場低迷，九城新房供需齊跌，珠海住宅成交量同比跌幅最大，下挫逾五成，其次是惠州、東莞；大灣區房價普遍下跌，其中惠州和中山住宅均價同比跌勢比較大，而珠海房價相對平穩，全年微跌3%。

資料來源：中原中國研究院

11月的中原大灣區指數報117.41，較上月跌3.1%，重返2020年4月時水準，創有紀錄以來單月最大跌幅，主要是四大中心城市11月指數皆錄得跌幅，其中香港指數更跌逾5.26%。12個指數當中，7個指數於11月錄得今年新低，分別是廣州、深圳、東莞、惠州、肇慶、江門及大灣區指數。11月10個指數錄得下跌，跌幅由0.94%至6.22%不等，其中4個指數錄得歷史最大跌幅，包括大灣區指數、香港、佛山及肇慶指數。大灣區樓價於11月明顯跌勢加劇。錄得升幅的指數減少至2個，兩個錄得升幅的指數，分別是中山及珠海，升幅由1.21%至3.73%。

而大灣區方面11月僅珠海中山錄得升幅，預料在今年會持續受到港澳通關及北上通車利好影響，尤其是珠海港珠澳大橋口岸一帶及橫琴深合區較為看好。

港澳市場方面，2022年香港整體樓宇買賣合約登記錄59,619宗，總值5,544.6億元，較2021年的96,133宗及9,178.4億元，分別下跌38.0%及39.6%。宗數創1991年開始有全港資料以來32年按年歷史新低，跌破2013年的70,503宗低位，而金額創2016年5,328.1億元後的6年新低。去年受疫情、加息、俄烏戰爭三大不利因素夾擊，價量同創新低。隨著美國加息放緩，政府撤銷防疫措施，以及開放通關等利好消息刺激，近期樓市氣氛好轉，成交增加，故相信樓市最壞時刻將過去，內地於一個月內兩度放寬防疫措施，中港恢復通關，惟經濟復蘇需時，相信首季仍受著各項不利因素的餘波所左右，預料樓價有望于首季觸底，全年成交量及價格都會回升2021年的水準。

資料來源：中原地產研究部

去年市場受眾多不利因素影響住宅市場成交量萎縮。據財政局資料顯示，除10月外其他月份都在三百余宗的水準，「相對靜止」當月單月歷史新低，全年成交約2900余宗，按年回落超過50%，比較過去20年(2002-2021)平均1.25萬，大約只有23%，同時創統計數字有紀錄近40年以來最低的成交量。

樓價方面，推算今年每平方米平均樓價約9.5萬左右（即每呎建築面積約6,178元），最低點為10月上旬8.2萬，然而澳門樓市在艱難經濟環境下，其成交均價基本仍徘徊在8萬至9萬，即使是全城「相對靜止」期間，成交均價仍錄得9.6萬（即每呎建築面積約6,243元），可見澳門樓價已經完成築底，進一步下調波動空間較微。

踏入2023年，隨著各地放寬防疫，各類經濟活動將有序恢復，有利本澳旅遊博彩等重要產業復原。市場信心需要在實際經濟資料上升，或樓市政策放寬才有望轉向。預料最快要待今年第二季甚至較長時間方有機會止跌調頭，預料工商鋪市場對經濟復蘇更為敏感，上半年回升速度會較快，住宅成交量去年創歷史新低，大量剛需保留抑壓，以過去20年平均每年1.25萬宗成交為例，預計今年在確認經濟復蘇後被抑壓的剛需性成交會陸續浮現，預料下半年為高峰期，成交量重回6000宗水準，價格方面有望追回去年跌幅。此外全面通關、北上通車及車牌互認，並且主要出入口定為港珠澳大橋，相信未來港澳客戶到大灣區投資及移民居住需求會大幅增加，預計珠海作為第一站及價格相對較低會將比較受港澳客歡迎。

中原橫琴區域副總經理陳瑞樊小姐

中原橫琴區域副總經理陳瑞樊小姐回顧珠海市況，2022年珠海前三季度GDP總值約2864.07億元，較2021年前三季度增長2.1%；面對國內外複雜多變的經濟環境及疫情對生產生活的衝擊，珠海市堅持穩字當頭、積極應對，推出系列惠民措施刺激消費，拉動經濟回升。在因城施政大環境下，珠海陸續出臺放寬調控政策，如公積金貸款放鬆，限購放寬，首付比例下調等，促進房地產市場平穩發展。

資料來源：中原中國研究院

2022年疫情逐步控制經濟復蘇，珠海土地供應量明顯激增，供應占地面積約789.62 萬㎡，供應建築面積約1758.15萬㎡，同比上升202.86%。土地供應集中在9月份，共供應23宗，供應建築面積約182.25萬㎡，約占全年10.37%；供應占地面積約74.83萬㎡，約占全年9.48%。珠海土地市場成交處於經濟復蘇成交明顯增高，但個別月份成交量兩極分化嚴重。2022年土地成交占地面積約812.07萬㎡，成交建築面積約2232.84萬㎡。2022年土地成交集中在11月份，共成交21宗，成交占地面積約97.37萬㎡，約占全年11.99%；成交建築面積約219.62萬㎡，約占全年9.84%。

資料來源：珠海國土資源局

2022年1-11月，全市房地產商品房可供預售宗數共計244宗，同比下跌39.3%，可供預售面積共計365.91萬平方米，同比下跌40.5%。其中，住宅可供預售面積約253.57萬平方米，同比下跌47.4%；辦公約92.87萬平方米，同比微跌7.5%；商業約16.32萬平方米，同比下跌42.7%。此外，2022年1-11月珠海商品房銷售面積共計318.29萬平方米，同比下跌31.3%。其中，住宅銷售面積約248.89萬平方米，同比下跌38.9%；辦公銷售面積約29.31萬平方米，同比跌25.3%；商業銷售面積約29.64萬平方米，同比上升289.1%。

資料來源：珠海統計局

2022年珠海新增預售供應整體下跌，全市預售套數為18,911套，面積約205.87萬㎡，較2021年下降50.67%；其中斗門區新增5,107套，供應面積約54.11萬平方米，占比為26%，其次是香洲區新增4,650套，供應面積約54.13萬平方米， 約占26%。

受疫情反復多地封控及經濟下行影響，2022年珠海量價齊跌。2022年珠海網簽成交量共計42,476套，同比下跌約36%；價格方面，珠海全市均價約21,961元/平方米，較去年下降約2.06%。

資料來源：珠海預銷售專網

2022珠海最受歡迎區域為香洲區，共計網簽成交17,046套，同比下跌28%，主因香洲為珠海主城區，各方面配套成熟，包括交通、教育資源十分完善，又有剛需支撐，令區域成交位元列第一。其次為斗門區，共計網簽成交10,505套；金灣共計網簽成交5,813套；橫琴共計網簽成交4,011套；高新區區共計網簽成交3,275套；高欄港共計網簽成交1,826套。

2022年度珠海網簽成交以住宅物業為主，共網簽成交22,229套，同比下降約54%；辦公物業共網簽成交約5,142套，同比下跌約35%；商業物業共網簽成交1,687套，同比下降約17%；其他物業共網簽成交13,418套，同比上升約69%。

資料來源：珠海預銷售專網

2022年珠海住宅仍為成交主力，受大環境影響，珠海住宅量價齊跌。2022年珠海住宅網簽成交量共計22,229套，同比下跌約54%；價格方面，珠海全市均價約24,207元/平方米，較去年下降約6%。

受嚴政影響，投資者對辦公產品信心大減，2022年珠海辦公產品量價齊跌。2022年珠海辦公網簽成交量共計5,142套，同比下跌約35%；價格方面，珠海全市均價約15,966元/平方米，較去年下降約30%。

2022年珠海商業產品量價齊跌，均價跌至九年以來最低價。2022年珠海商業網簽成交量共計1,687套，同比下跌約17%；價格方面，珠海全市均價約20,160元/平方米，較去年下降約28%。

展望珠海市況，2023年珠海住宅預計供應面積約400萬平方米，主要供應集中在西區，其中斗門面積供應約178萬平方米，占比約36%，金灣預計供應面積約133萬平方米，占比約27%。

受防疫措施全面放開，港澳全面通關、“澳車北上”等利好影響，城際間人群流動量回升，旅遊業復蘇。加上央行降息降准、“金融十六條”等房產利好消息持續發酵，黑白將軍山隧道、鶴港高速二期、黃茅海跨海隧道等交通樞紐落成，路通則財通，購房者或將恢復信心，加快入市步伐，2023年珠海樓市成交料上升。

中原橫琴區域副總經理林海明先生

中原橫琴區域副總經理林海明先生對橫琴樓市作總結及預判，橫琴2022年前三季度GDP總值約329.46億元，較2021年前三季度下降約1.5%；2022年受疫情反復影響，橫琴客戶到訪量顯著下降，橫琴旅遊業及房地產業受到較大衝擊；受經濟下行影響，客戶投資欲望減弱，對橫琴投資減少。

受“粵澳深度合作區”的政策影響下，橫琴一線放寬二線管住，土地用於實業發展，2022年橫琴土地供應共新增1宗，供應占地面積約4.38萬㎡，供應建築面積約13.14萬㎡，2021年橫琴土地供應建築面積5.86萬㎡，2022年橫琴土地供應量顯著上升，同比上升224.23%。2022年橫琴土地供應區域在高新技術產業區，土地供應類型為倉儲用地，供應建築面積約13.14萬㎡，占橫琴總供應量100%。

資料來源：珠海國土資源局

2022年橫琴土地最新成交1宗，成交占地面積約4.38萬㎡，成交建築面積約13.14萬㎡，2021年橫琴土地成交建築面積2.7萬㎡，2022年橫琴土地成交量上升，同比上升486.67%。2022年橫琴土地成交區域在高新技術產業區，土地成交類型為物流倉儲用地，成交建築面積約13.14萬㎡，占橫琴總成交量100%。2022年橫琴土拍總額區域分佈在高新技術產業區，土拍類型為物流倉儲用地，土拍總額約1.08億元；2022年橫琴土拍總額約4.19億元，同比下降74.22%。

資料來源：珠海國土資源局

據橫琴中原資料監控，2022年橫琴預售項目9個，其中新增預售項目7個，新增預售面積約22.68萬㎡（不包含預售證更新），較2021年下降56.44%；橫琴新增預售面積占比最大的業態為住宅物業，占比約78.01%；商業物業占比約18.95%；其它物業占比約3.03%；辦公物業無新增預售面積。

資料來源：珠海預銷售專網

2022全年橫琴共有46個網簽項目，網簽成交量為4,011套，約占珠海網簽總體比例9.44%，網簽量同比下跌42.52%；價格方面，均價約41,378元/平方米，較去年微跌約1.73%。隨著疫情的反復影響，橫琴市場網簽成交量波動較大，2022年4月達到橫琴網簽高峰期。

資料來源：珠海預銷售專網

受惠橫琴粵澳深度合作區，澳門單牌車全面放開總配額、澳車北上等利好政策出臺，令不少買家關注其他物業（文創產品、車位元等），令2022年橫琴網簽成交主要以其他物業（文創產品、車位元等）為主，共網簽成交1865套，較2021年上升約56.33%，住宅物業共計網簽成交1246套，較2021年下降約64.81%；辦公物業共網簽成交722套，較2021年下降約67.17%；商業物業共網簽成交178套，較2021年下降約32.06%。

資料來源：珠海預銷售專網

2022年受疫情影響，客戶出行受限，橫琴住宅物業網簽成交量下降，住宅物業網簽成交1246套，較2021年下降約64.81%，占珠海住宅物業比例約為5.31%。受疫情影響和商業市場新增供應量不足，市場成交受限，橫琴商業物業網簽成交178套，較2021年下降約32.06%，占珠海商業物業比例約9.54%。橫琴辦公物業受辦公政策收緊影響，投資者處於觀望狀態，橫琴辦公物業網簽成交722套，較2021年下降約67.17%，占珠海辦公物業比例約12.31%。

資料來源：珠海預銷售專網

2022橫琴最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成交1967套，主因區域地理位置優越，“雙15%”政策、澳車北上、企業和人才享受實惠等利好落地，客戶關注度高，促使成交有所增長。其次為綜合服務區，共計網簽成交1300套；國際居住區共計網簽成交260套；科技研發區共計網簽成交222套；文化創意區共計網簽成交134套；口岸服務區共計網簽成交128套。

2022年橫琴網簽成交套數前十名分別為華發天琴花園、天譽灣畔花園、華發琴悅灣花園、中海名鑽花園、中冶逸璟花園、中交匯通橫琴廣場、橫琴萬象世界、橫琴華發首府花園、應來科創廣場、華發廣場。

資料來源：珠海預銷售專網

據橫琴中原資料監控，2022年橫琴集中開盤推售項目套數約187套，除華髮橫琴薈為新項目入市，其他均為在售項目加推新品。其中住宅類產品約187套，占比100%。

2022年橫琴住宅市場受供應不足影響，成交量整體呈下降趨勢，成交均價整體處於較為穩定狀態； 2022年橫琴住宅市場成交約860套，同比下降約34.65%；成交均價約50130元/㎡，同比微漲約0.05%。 2022年橫琴粵澳深度合作區基建逐步完善，各項政策落地並穩步推進，即將封關運作的消息使得橫琴的社會關注度大幅提升，刺激客戶投資橫琴；目前橫琴住宅產品庫存少，供不應求，成交價格穩中微漲，成交量受市場住宅新品加推直接影響，波動較大；下半年在售庫存不足，限制成交表現。

資料來源：中原資料庫

橫琴辦公市場成交約202套，同比下降約86.87%，成交均價約29182元/㎡，同比下降約9.04%。 2022年橫琴辦公市場整體成交量及價格呈現小幅震盪態勢。3月部分專案實行促銷政策實現讓利搶市，成交量迅速走高，後期辦公市場延續低迷行情，去化低速震盪運行。2022年住宅利好消息頻出，加上橫琴住宅市場集中推貨，分流大部分投資客；辦公政策持續收緊，加上陸續有辦公專案出現交樓負面資訊和報導，影響辦公產品在客戶以及管道仲介心中的信心形象，令辦公產品成交難度變大。3月個別項目降價並推出買房送車位的促銷手段帶動成交，促銷結束辦公市場回落到平均水準；8、9月有北方投資客南下大量抄底辦公產品，導致成交量突漲；年末注重資金回籠，減少對外投資，整體成交回落。

資料來源：中原資料庫

2022年橫琴商業市場呈現量價齊跌。 2022年橫琴商業成交約14套，同比下降約94.57%，成交均價約64338元/㎡，同比下降約10.43%。2022年橫琴商業在售項目少，庫存不足，限制成交表現；上半年部分專案推出少量商業貨源，加上橫琴粵澳深度合作區二線關達到物理封關條件，促進商業成交；下半年由於在售庫存不足，客戶選擇性低，加上疫情經濟下行影響，導致客戶投資欲望大幅降低，尤其是商業產品總價高，入手門檻高，且缺乏商業利好政策刺激，客戶投資更加謹慎。

資料來源：中原資料庫

2022年橫琴市場成交以100平以上面積約單位成交居多，共占總體成交達7成，特別是140平以上面積單位最受買家歡迎，約占總體成交35%左右。其次為面積介乎100至120平方米的單位，約占21%。由於今年橫琴整體市場新增大面積住宅單位較多，加上珠海年中放寬購買住宅條件，發展商推售不少優惠購房措施，吸引不少外地客戶入手，帶動橫琴住宅單位成交量提升。

在2022年購買橫琴物業的買家當中，以珠海本地買家居多，占比約25.93%。其次為廣東其他區域買家，占比約20.37%，澳門買家則以約9.26%位居第三。

資料來源：中原資料庫

回顧2022年橫琴樓市，因疫情反復影響，整體經濟不明朗，買家外出睇樓意欲下跌，入市信心較弱，令橫琴市場整體交投較去年下跌。不過隨著國家出臺一系列穩經濟措施，如降息降准，珠海放寬限購資格，令部分買家購房壓力及門檻下降，加上橫琴有幾個住宅新盤開售，吸引早已看好橫琴未來市場的買家入手，帶動一定的橫琴交投量。

2022年橫琴住宅在售餘貨約36.38萬㎡，2023年橫琴住宅預判供應項目約3個，新增供應面積約27.90萬㎡，主要集中在口岸服務區，占橫琴總體住宅供應約75.26%。

資料來源：中原資料庫

2022年橫琴辦公在售餘貨約82.18萬㎡，2023年橫琴辦公預判供應項目約12個，新增供應面積約13.56萬㎡，主要集中在中央商務區，占橫琴總體辦公供應約40%。

資料來源：中原資料庫

2022年橫琴商業在售餘貨約6.41萬㎡，2023年橫琴商業預判供應項目約10個，新增供應面積約22.71萬㎡，主要集中在口岸服務區，占橫琴總體商業供應約52.84%。

資料來源：中原資料庫

相信市場持續低溫，產品冷熱分化加劇：第一，受疫情反復、房企信用風險持續發酵及居民收入預期走弱等因素影響，客戶短期觀望情緒濃，橫琴房地產市場承受下行壓力，銷售規模縮減明顯。第二，2022年橫琴各品類產品新增供應明顯走弱，不同產品冷熱分化加劇，住宅產品持續釋放供應，成交占比明顯上升；橫琴商辦政策嚴控下，辦公產品市場遇冷，成交占比大幅下降，庫存維持高位，庫存出清週期延長。

此外，預估樓市政策加碼，迎來快速修復期：國內疫情防控政策放開，香港恢復通關，政策紅利引導和改善市場預期，購房門檻持續降低，客戶投資需求得以釋放，橫琴樓市有望於上半年迎來快速回暖。二線封關政策、一址多照、全面取消澳門非營運客車入出橫琴配額限制等利好政策深化合作區發展前景，持續向市場釋放投資價值，維持有較高市場關注度和熱度。2023年橫琴待入市專案充足，產品品類齊全，伺機入市吸收香港通關首輪購房潮。

中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生

最後，由中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結樓市及展示未來發展方向，2022年樓市受疫情反復影響，加上通關受限，各行業商業活動及房地產投資受阻，令樓市交投十分不理想。除疫情外，去年美聯儲加息六次，意味低息年代正式終結，而加息不利於樓市發展，因買家供房需承擔更多壓力，打擊購房者信心。

2022年眾多不利因素令不少置業人士卻步，但12月份開始，此低迷情況明顯有所改善，主因防疫政策放寬及全面通關，城際間人流量增加，粵港澳樓市聯動加強。而此前由於疫情封關原因，累積了一批無法至現場看房並購房的買家，相信這批累積兩年多的購買力將在2023年釋放。

展望未來，預估2023年第二季度成交量持續回升，主因年後城際交通班次或會增加，人群流動越加便利。隨著成交量不斷回升，樓價有機會於下半年出現平穩局面，甚至或將微升。

2023年中原將根據現時局勢做相應佈局，積極擴充業務，如在香港、澳門，橫琴分店設置通關諮詢中心，為購房者提供專業的解答。

来源：中原澳門及橫琴企業傳訊部

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