房子财富是如何分化的? |
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可是大众不喜欢这个现象,所以说这个现象就会被认为是为“不合理的现象”背书,而被批判。 现在来看,那时候如果听了这句话,受家里助力在大城市买房,现在已经完成了一定的资产财富积累。 而现在,你再提“六个钱包”,已经不太切实际了。 拿北京来说,二手房均价大概在65000元/平米,一套差不多点儿的房子,首付怎么算,也得2-300万元左右。 过去家里人凑个几十万,勉强还能买到,而现在,小城市的家庭,谁家能动不动拿出2-300万呢? 并不多见。 这就注定了,房价越涨,能在大城市买得起房子的刚需就少。 这时候很多人着急了,如果刚需持续减少,房价不就得往下跌吗?这样一线城市的房价都要完蛋了啊。 别着急,再给你讲一个概念,“刚改”。 房子够不够住,没人知道,但共识是,所有人,都有一颗改善的心。 豪华主卧、270度观景阳台、五星级酒店式物业服务……所有人都喜欢住在核心地段的大平层,拥有最好的资源配套,孩子的玩伴都是小区里高素质高学历中产圈层的掌上明珠。 身边的朋友,做生意赚了钱,第一想法就是升级住房,炒股赚了钱,第一想法也是换一套大房子。 有钱人的想法往往很纯粹,那就是配置到这个城市最稀缺的资源。 在这个层面上,我们可以承认,房地产一直是有需求的,而且这种需求表现在对居住形式的无限追求上,也叫做“刚性改善”。 事实上,从2015年开始,四大一线城市就已经进入了以“改善”为主力的轮动周期。 之前买了刚需房的业主“以房换房”,把小房子卖掉,然后填补资金,再买一套更大更好的房子。 刚需虽然越来越少,但传导性却很强。 在北京通常是一套刚需房成交,然后带动2-3套改善房成交,甚至我见过“1带5”的。 而改善客群普遍拥有更好的现金流和稳定的收入能力,对市场的带动作用也明显。 这也解释了为什么今年全国一二线城市出政策,主要围绕着“支持改善性需求”,因为早在官方的大数据里,已经写明了: 刚需没前途,改善才是核心。 这跟生孩子一样,鼓励生二胎或者三胎,而不是一胎。 存量比增量更有用。 但这会导致一个结果,社会财富不可避免地走向割裂。 2 财富倍差 几年前,我就一直在讲“分化”趋势,那时候大家还没概念,总以为房价都是一涨都涨,一跌都跌。 事实上,稀缺资源不属于所有人。房子作为稀缺资源的表达,最终都会走向割裂的状态。 2020年之前还不是那么明显,直至疫情爆发后,分化趋势开始野蛮生长。 疫情看似对社会各个阶层无差别打击,但实际上会造成穷人越穷,富人越富。 为了方便理解,我列几个加减法来表示: 原来富人有10000元,穷人有100元,疫情导致各损失50元。 富人资产变成9950元,穷人资产变成了50元。看到没,富人损失的只是资产的0.5%,而穷人则是50%。 疫情造成经济下滑,这时候央行就会出来放水,资产价格上涨,无论是房价还是股价,富人手里的筹码要比穷人多得多。 而且富人可以在放水周期中借到更多更便宜的钱,用来投资“钱生钱”,而穷人只能干瞪眼抱怨。 国内如此,国外更严重。大疫三年,全球富豪数量飙升。 2022年全球十亿美金企业家约3400人,是十年前的两倍;百亿美金级企业家260人,是十年前的3倍;千亿美金级企业家10人,比去年多了一倍,而五年前一个都没有。 与之相对应的是,世界各地的工人在疫情期间,损失了3.7亿美元的收入。 我们再回到楼市。 疫情导致富人越富,穷人越穷。富人有了钱干嘛? 还是买房。 这两年全国豪宅市场火得不可理喻,北上广深、杭州、南京、武汉、成都……这些城市豪宅购买力就没有断过,之后才是改善型住房。 富人具有集群效应,从而让城市之间也拉开了差距,这就是由人口到城市之间的“马太效应”过渡。 这让小城市到大城市之前的跃迁,变得越来越难,一线和三四线财富,以前相差一倍,现在可能是十倍。 举个例子,十五年前,北京的家庭资产210W(60W现金+150W房产), 三四线家庭资产70W(30W现金+40W房产)。 而现在,北京1500W(300W现金+1200W房产),三四线家庭资产180W(100W现金+80W房产)。 以前是210W对比70W,如今1500W对比180W了,财富倍差就是这样形成的。 当三四线人口很难再往一线城市流动的时候,阶层就会逐渐固化,普通家庭的年轻人再也无法获取到社会上的顶尖资源。 三四线年轻人只能在一线城市打工赚钱,然后到了贡献完年轻劳动力之后,35岁之前再回到自己的家乡,整个社会就会变成一个由上到下的压榨体系。 很多人不甘心,就会选择中间区域做落脚点,这就解释了为什么这些年,全国人口增长最好的不是一线城市,而是二线城市。 要么是区域内的省会城市,要么经济发达可以提供高薪就业岗位。 自此一个链路就形成了: 房价分化,背后是阶层分化;阶层分化之后,会逐渐固化。 城市之间形成梯队,一字排开,房产变成了社会阶层固化的隐形鸿沟,将人们分隔两地。 这种形势不利于社会长期发展,所以从去年开始,高层提到过“共同富裕”,打击学区房、头部垄断性企业、富人群体…… 效果倒是有,可是疫情一波,放水救市,鸿沟又深了几分。 当趋势不可阻挡,我们又该如何保全自身呢?接下来子木掏心窝子给大家几点建议。 3 财富分割的终点 首先,我们要清楚认识“稀缺资源不属于任何人”的事实,“阶层固化”并非国内独有,而是整个人类历史发展的必然。 虽然这种现象大多数人不喜欢,可这就是事实,别抱着大同的思想,高喊“平均主义”,没用。 当然一线有一线的活法,三四线有三四线的生活,不见得一线城市就比别人活的更高一等,财富有阶梯,生活无差别。 内地不跟中国香港一样,香港年轻人没有退路,只能住鸟笼,而内地年轻人一线混不下去,可以去二线,二线不行就去三四五六…… 再不济,10万块钱买一套鹤岗房,悠哉悠哉,人生无过。 但如果心有抱负,小城市物质境遇满足不了自己,就只能跟着大军继续往上攀爬,往更好的城市走,一线不行,起码混个二线强市。 一代不行,再走一代,三代跃迁,自古有之。 其次,在资产配置层面,一定要有“长线思维”。 三四线城市的房子基本买来就是自住的,别指望涨价。 如果硬要投资,或者说有增值的属性,围绕着两个点: 学区房以及核心地段的改善型品质次新房。 这两类物业是绝对的稀缺资源,也是当地所有人的追求,完全的小众市场,增值也是长期的。 二线城市,是目前人口的主要流入端口,每年有大量的年轻人带着“六个钱包”入场,刚需的购买力相对比较旺盛。 有产业跟着产业买,比如房子周边就是大型商圈,企业聚集带,没有的话,就围绕着学区、交通、商业买,基本不会落亏。 一线城市,改善为主,刚需为辅,主体需求易位。 如果刚需房没有之前的涨势,大家更多会去选择居住郊区环境比较好的次新房,小面积多居室,多围绕着交通干线走。 而市区内的老破小,比如筒子楼,不带电梯的老旧高层,这些房子如果不带学区的话,会越来越衰败,无人问津。 一二线城市比三四线城市,核心板块的次新改善房更为稀缺,区位较好,面积较大,楼龄较新的住宅需求这两年被彻底激发。 当然每个城市对改善型住房的认定标准不同,对北京来说,应该普遍在 1200 万以上。 1200万贵吗?屏幕前的你感觉不贵、贵或者天文数字,这都不重要。 重要的是,每个房价梯队都有各自消费的人群。 跟子木说,中式元素融合西式,比较耐看,特别想买。 另外一个多年不见的朋友则为了5000块钱的月供发愁,夜不能寐。 人生悲喜不共同。 最后我们会跟国外一样,走向大家所认可的社会财富结构。 再等5年也许就好了,那时候可能会出台房地产税。 富人住着豪宅,承受着高额税费,他们很开心,因为阶层就是阶层,地位就是地位,是有区别的。 穷人看了心里也欣慰,有钱人甭天天就想着享受生活,要多做贡献多纳税。 地方政府也很得意,财政问题不用愁,大家终于可以一团和气“坐”在一起了。 往 期 回 顾 导购 杭州300-400万购房指南 导购 400-500万改善置业杭州买哪里 知识 为什么贷款期限越长越好? 土地 2022年《读地手册》出炉 地铁 3号线后通段藏了红盘项目 返回搜狐,查看更多 |
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