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　　上海五大新城谁跌惨了？谁最抗跌？最新排行榜出炉！

　　No.1 临港新城

　　2021年临港二手房涨势如虹，陆家嘴滴水涟岸突破了7万元/m²，相对新房单价翻了倍。

　　而2年过去如今回头再来看，那些怒势掀涨的小区都出现了大幅的回调，跌幅惊人！

　　从挂牌价来看，下跌2万元/m²是临港很多小区的普遍现象，临港成了跌得最惨的五大新城。

　　对比2021年6月某绿皮房产APP和目前的挂牌价，临港这些小区跌惨了：

　　陆家嘴滴水涟岸，从7.2万元/㎡降到5万元/㎡

　　万科金域蓝湾，从6.1万元/㎡降到3.92万元/㎡

　　保利铃兰公馆，从6.3万元/㎡降到4.35万元/㎡

　　海上风华，从5.8万元/㎡降到3.68万元/㎡

　　滴水湖馨苑四期，从5.1万元/㎡降到3.4万元/㎡

　　碧云壹零，从5.5万元/m²降到4.36万元/m²

　　临港首府，从5.4万元/㎡降到4.3万元/㎡

　　宜浩佳园，从4.4万元/m²降到2.67万元/m²

　　一套房跌出200万，这让高点追涨临港二手房的，亏惨了！

　　尽管这些二手房跌得越来越趋近于新房的单价了，但仍然有价无市。

　　临港很多二手房都无成交，毕竟新房都卖不动了，谁还去花高价钱买那些二手房呢？

　　以标杆盘陆家嘴滴水涟岸为例，在某家平台上最新的成交记录还停留在去年12月份。

　　2021年6月该小区成交了一套127m²的三房，单价高达6.52万元/m²：

　　而时隔一年半后，这种同户型的成交价降到了4.32万元/m²：

　　前后对比暴跌2.2万元/m²，一套房缩水280万，整整亏出了一套临港的新房！

　　长期以来，临港的二手房成交主力都是一些低于新房限价“很便宜”的二手房。

　　如宜浩佳园（2.67万元/m²）、绿地东岸涟城（2.56万元/m²）、绿地临港家园（2.32万元/m²）、滴水湖馨苑（3.4万元/m²）等。

　　至于那些挂牌仍然高达4-5万元/m²的次新房都很难成交，买房人不会犯傻，所谓的倒挂也就形同虚设了。

　　临港新房供应很大，根据临港新片区住房发展十四五规划（2021-2025）。

　　5年间新增住房1600万方，20万套，其中商品住宅占比60%，约12万套，也就是平均每年2.4万套，将彻底击垮二手房市场：

　　而2021年临港新房供应量是1万套，2022年供应了1.41万套，今、明、后年还有9.59万套房源待入市。

　　所以至始至终环线都建议，临港真的不能买！

　　No.2 松江新城

　　松江新城是上海最贵的五大新城，通轨早、发展早、成熟早，房价也早早涨到高点。

　　对比松江新城二手次新房2021年前后和目前的成交价，发现跌幅也很大：

　　保利西子湾（2010年），同样两房户型从5.8-6.1万元/m²跌到4.6-4.9万元/m²，平均降幅1.2万元/m²；

　　绿地蔷薇九里（2010年），成交量很大的三房户型从5.6-5.8万元/m²跌到4.7-5万元/m²，平均降幅8500元/m²；

　　三湘四季花城（2006年），两房户型的从5.7-6万元/m²跌到4.9万元/m²，平均降幅9500元/m²；

　　绿庭悦公馆（2016年）去年8月成交了一套101m²两房的，单价高达6.83万元/m²：

　　而现在同户型挂牌价已经降到了5.44万元/m²，跌破成交价，跌幅高达1.39万元/m²：

　　龙湖好望山（公寓2012年），一房户型从4.08万元/m²跌到3.36万元/m²，降幅7200元/m²。

　　相对临港新城普遍的2万元/m²跌幅，松江新城基本跌幅在1万元/m²左右，紧排第二。

　　松江新城的问题是距离上海主城区太远，仅靠一条9号线进城又太拥挤；

　　本身配套很成熟，就是地铁沿线二手房太贵，而新房建得又远离地铁；

　　吸引不了市区客群，不管是二手房还是新房都沦为本地人的狂欢。

　　对于考虑市区通勤的人来说，选择九亭、泗泾会更好，没必要跑到松江新城来。

　　所以松江新城的房价涨得太高，没有接盘就很容易滑落。

　　No.3 嘉定新城

　　嘉定新城是距离市区最近的一个五大新城。

　　相对松江新城房价便宜了8000元/m²，又能买到房龄更新的地铁房，性价比较高。

　　嘉定新城本轮涨幅不错，但回调幅度也不小：

　　中信泰富又一城一期（2011年），主力成交两房户型从5.1-5.3万元/m²跌到4.5万元/m²，降幅7000元/m²；

　　绿地颐景嘉园（2012年），三房同户型从6.59万元/m²跌到5.56万元/m²，降幅1.03万元/m²；

　　绿地秋霞坊（2012年），一房的从6.63万元/m²跌到5.51万元/m²，两房的从5.4万元/m²跌到4.76万元/m²，平均跌幅在8800元/m²；

　　西郊金茂府、金地世家、好世皇马苑、新城金郡等跌幅都在7000元/m²以上。

　　嘉定新城涨幅和跌幅较大的小区大多集中在万达商圈附近，靠着11号线房价是最高的。

　　远香湖核心虽有宝龙商圈但缺乏地铁，反而成了房价的洼地，风荷丽景、保利家园等起落幅度在5000元/m²左右。

　　嘉定新城几大次新房基本跌幅在5000-1万元/m²，我们取一个均值7500元/m²。

　　跌幅位居临港、松江新城之后排行榜第三。

　　No.4 青浦新城

　　左手大虹桥、右手长三角一体化示范区，胸怀五大新城。

　　青浦是一个三大战略加身、与浦东“两翼齐飞”定位很高的一个区。

　　当然青浦的“宇宙中心”永远是中间的新城，徐泾也只是卖卖地没有好的配套。

　　青浦新城的次新房主要集中在17号线汇金路站和淀山湖大道站旁。

　　汇金路站行情：

　　龙湖紫都城（2015年），三房户型从5.32万元/m²跌到4.73万元/m²，跌幅5900元/m²；

　　联美品悦（2015年），三房户型从5.6万元/m²跌到5.2万元/m²，跌幅4000元/m²；

　　宜达新居（2005年），两房户型从4.4万元/m²跌到3.9万元/m²，跌幅5000元/m²；

　　淀山湖大道站行情：

　　首创禧悦二期（2017年），三房户型从5.4万元/m²跌到4.6万元/m²，跌幅8000元/m²；

　　融信铂爵（2018年），从5.1万元/m²跌到4.5万元/m²，跌幅6000元/m²；

　　另外漕盈路站北的大盘葛洲坝玉兰花园（2016年），从5.2万元/m²跌到4.7万元/m²，跌幅5000元/m²。

　　青浦新城的跌幅基本上在4000-8000元/m²，我们取一个均值6000元/m²。

　　跌幅位居临港、松江、嘉定新城之后排第四。

　　No.5 奉贤新城

　　奉贤新城的次新小区成交不活跃，一来远郊，二来挂牌还不低。

　　如标杆TOD盘龙湖天曜92m²的小三房都挂到5.6万元/m²了，真心有点小贵，难怪没人接盘。

　　但通过其它有些成交量的小区可以反应出奉贤新城的楼市行情：

　　汤臣臻园（2014年），走出了与大盘相反的行情，从2020年的3.5万元/m²，到今年的5.2万元/m²，成交价稳步上涨；

　　难道这是南枫线+15号线南延伸、恒贤+崇实学区赋予的魔力？

　　恒盛湖畔豪庭（2010年），88m²的两房这两年一直维持在4.3-4.6万元/m²的成交价；

　　148m²的大三房，不但没跌还稳中有升，看来恒贤+崇实学区又做出了贡献。

　　超级大盘正阳世纪星城，文华苑（2005年）111m²的三房2021年到现在一直维持在2.88-3.1万元/m²的成交价，相对2020年的2.6万元/m²还保持着小幅上涨；

　　不过在2017年这种同户型房源就卖到2.9-3.2万元/m²，6年过去连翻倍的行情都没有，确实抗涨又抗跌！

　　苏宁荣悦（2015年），2017年就卖4万元/m²，中间有所回调，但6年后又回到了4.3万元/m²；

　　大涨行情下不会让你吃到肉，但大跌来临也不会让你亏多少！

　　房价实惠、近地铁的绿地南桥新苑（2003年）成交很活跃，从2019年到现在一直维持在3.3万元/m²左右的成交价，不涨不跌稳稳当当；

　　不过相对2017年的4万元/m²高价还是跌出了7000元/m²。

　　对比多个小区发现，奉贤的楼市行情是脱离上海市区的，走的是独立行情。

　　大家想想，如果奉贤2001年没有撤县设区，或1958年没有由江苏划到上海，会怎么样？

　　奉贤依然会发展得很好！

　　奉贤打造出了东方美谷、数字江海等高能级产业集群，从一个农业县到近10年GDP增速领跑全上海，跑出了亮眼的成绩。

　　奉贤区很大，但新城核心很小，麻省虽小五脏俱全。

　　奉贤新城集合了全区最好的交通、医疗、教育、商业等资源配套，是全区人民改善的集中地。

　　即使奉贤新城离市区很远，但不需要靠市区外溢只靠内生需求就能把本地楼市撑起来。

　　对比下来，上海五大新城的奉贤新城最抗跌，临港新城跌幅最大，其次是松江、嘉定和青浦新城各有不同程度下跌。

　　跌幅排行榜是：临港新城>松江新城>嘉定新城>青浦新城>奉贤新城。

　　临港大跌是因为过去涨得太猛了，而青浦、奉贤跌幅较小是因为历史上没怎么涨，房价表现平平。

　　所以跌幅也不能作为选择区域的唯一标准，要综合的看。

　　▼以上为正文

　　编辑∣环线咨询

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