原创： 刘德科 德科地产频道 昨天

我们都要保持警惕

PM6:00,Jul.29th,2019

文︱刘德科

1st

最近有个小热点：有几百家房企破产了。

证据很确凿的样子：「人民法院公告网」显示，今年以来已有 274 家房企发布破产公告。

「人民法院公告网」是最高法院旗下的网站，当然可信。所以，我们就装出一副很震惊的样子：竟然有几百家房企破产啊。

这就是孤立的数据，所产生的绝大威慑力。

把 274 家破产房企放进整个系统中，你就明白了：274÷642893=0.04%。

64.29 万家房企，这个数据来自国家统计局——2017 年全国房地产业法人单位数，你可以在一个叫做「国家数据」的官方平台上查到。

也就是说，全国一共有 64.29 万家房企，今年以来破产了有 274 家破产〔274家破产房企也是以房地产业法人单位为口径〕。多吗？

打个非常不恰当的比方：现在医疗这么先进，婴儿死亡率（在出生之后一周年内）应该很低了对吧；我们的切身感受是，很低。对应的数据是：据国家卫健委，2018 年中国婴儿死亡率为 6.1‰（比美国低）。

婴儿死亡率是千分之六点一，房企破产率是万分之四——当然，这么说非常不好，我们只是说：中国房企的破产率，是超级低的。

2nd

为什么有 64.29 万家房企这么多？以碧桂园为例，它一家就拥有至少 2000 多家房企（项目公司），因为碧桂园有 2148 个楼盘（截至 2018 年期末）。

◆中国房企数量历年变化

年份

房地产业法人单位数量

房地产开发企业数量

2017

64.29 万家

9.59 万家

2016

53.36 万家

9.49 万家

2015

46.61 万家

9.34 万家

2014

41.96 万家

9.42 万家

2013

34.39 万家

9.14 万家

2012

35.67 万家

8.99 万家

*数据来源：国家统计局「国家数据」平台；2018年数据尚未公布

总体而言，中国房企的数量是在逐年增加的。但这种增加说明不了太多问题，只能在一定程度上说明各路资本对房地产市场的热衷度，依然高涨。

3rd

用 274 家房企破产的数据，可以意淫出这么多结论——

1. 楼市调控很有成效，那么多房企扛不住了。

2. 三四线城市很危险，你看破产的房企主要集中在三四线城市。

3. 房地产行业洗牌加剧，你看破产的主要是中小房企。

且不论这些结论的对错，建立在一个孤立数据上的推理，都是「耍流氓」。

274 家房企破产里，也有一些曾经的规模房企，比如北京的中弘，宁波的银亿，杭州的中都……

他们为什么破产？原因很多，但都有过一段类似的经历：去做别的行业，用房地产赚的钱，在别的行业里赔个精光，还不够。

还有一些经济学家，看到 274 家房企破产这个数据很兴奋，很诚恳地在媒体上给房企提诚恳建议——

「要么企业转型，多元化产业，用其他产业为房产模块输血，形成企业内产业互持，这一点，龙头房企都做得相当不错，比如碧桂园的『农业』，恒大的『造车』。」

稍微有过一点房地产开发经历的人，都会笑而不语：用其他产业为房产模块输血……

房企转型或跨行业多元化的惟一原因是：身份焦虑——无论企业做得多大，房地产这个行业总是遭人嫌弃。房企所能赢得的尊敬，比不上绝大多数行业。

当然，也有极少数因误判而离开房地产开发的企业，比如潘石屹的 SOHO 中国——最近，他又想回来了。

我们无意给房地产辩护，我们只是想说：在当前阶段，不专业的企业进入房地产开发领域，亏本甚至破产的概率越来越高；专心做房地产的专业房企，即便想遭遇破产的困境，都是很难的——即便熬不下去，只要舍得及时割肉卖项目，依然还能活下去，不至于破产。

4th

如今的房地产，很像当年的足球：几乎每个人都是专家，谁都能自信满满地侃上几句。

但我们要注意一点：凡是用孤立的数据来得出来的观点，我们都要保持警惕。

不然，我们难免宛若鱼肉，被各种锈迹斑斑的刀俎反复切割，在砧板上。