本文通过对十年房价数据的挖掘和国内外趋势比较，形成了以下观点供各位读者参考：

（1）货币供应量越大房价就越高；

（2）城镇化率与房价并不是线性关系，而是指数关系，发达地区每提升1个点的城镇化率，带来的房价升值将远远超过1%；（3）如今个人房贷负债率已达70%，可能会成为压死房价收益这一骆驼的最后一根稻草；（4）对于城市房价驱动最为显著的因素是城市创新力；（5）城市房价的主要影响因素可以概括为创新、财富、购买力和环境；（6）金融危机确实会导致房地产颓势，但对于具备有张多底牌的实力国家而言，颓势周期会很短，之后随着经济进入稳定期，房价也会继续增长。中国能够在相对较短的时间内走出经济下行周期是可以预见的，但是创新力瓶颈会拉伸这一周期。

通过对以上观点的整合，大家最终可以得到一个结论：如果各位看好中国的整体经济走势和各领域的技术革新趋势，那么当前中国房价的波动大概率是短期震荡，长期可以看涨。

一、 中国十年房价总结

十年中国房价总体呈现波动式上涨趋势，总体达到2倍增幅。2016年开始国家以去库存为主基调，制定了一系列的契税、个税等优惠政策，促使2017年下半年房价出现快速增长，这一势头进一步叠加购房者的热情在2018年达到高潮。受疫情影响，经济下行趋势随着时间推移也逐渐波及到房地产行业，2021年全国房价开始出现疲软趋势，这一趋势一直延续至今。同时，我们也看到十年间房价与货币供应量之间的关系是非常明确的，货币供应量越大房价就越高，两者的皮尔逊相关系数达到0.9以上，因此可以推断期间大量增发货币是流入房地产的。

主流舆论普遍认为城镇化率是影响房价的关键因素，一般来说城镇化率越高，房价就会越高。究其原因，城镇化率高的地区往往拥有更完善的基础设施，比如便利的交通、完善的公共服务等，这些都会使得当地的房价上涨。同时，城镇化率高的地区也往往有更多的就业机会，这也会推动当地的房价上涨。据此，随着我国发达地区城镇化率普遍超过70%接近发达国家水平，主流舆论判断未来房价增长的空间即将见底。

上述结论看似合理，但其实忽视了一个普遍的问题，即线性思维陷阱。如果房价与城镇化率的关系是线性的，那么上述观点是无可厚非的。但真实数据显示，城镇化率对房价的影响并不是线性的，而是指数关系。即，随着区域城镇化率的提升，房价的增长速度会明显提升。发达地区每提升1个点的城镇化率，带来的房价升值将远远超过1%。

2020年各省市平均房价与城镇率关系

目前没有官方公布的个人房贷负债率数据，因此我根据官方发布的个人住房贷款余额、城镇人口和城镇居民人均可支配收入对这一指标进行了估算：

城镇居民房贷负债率=城镇居民房贷负债/城镇居民人均可支配收入

城镇居民房贷负债=个人住房贷款余额/城镇人口*2/25

注：房贷的本息额假设为个人住房贷款余额的2倍，平均还款周期假设为25年

可以发现，十年间城镇居民的人均房贷负债率从37%上涨至70%，这意味着如今个人收入的70%将用于还房贷，如果外部条件不变，这一状况将在未来持续25年的时间。高水平的负债率显然不利于社会和经济的可持续发展，其所带来的不良后果将波及各个领域。因此，个人房贷负债率可能会成为压死房价收益这一骆驼的最后一根稻草。

我根据七普人口和2020年房价数据将全国城市做了一个比较定性的分类，大致有四类：趋势跟随型、旅游驱动型、生活滞涨型和创新驱动型。其中大部分城市为趋势跟随型，房价随着常住人口的增加而增加。旅游驱动型的城市有3个，分别是厦门、三亚和珠海，这三个城市的房价与人口关系不大，说明跨区域投资是推动这些地区房价上涨的重要原因。生活滞涨型的城市有2个，分别是成都和重庆，对于这两个城市的特点想必大家都比较了解，相较于物质条件老百姓更倾向于追求生活内容，用一个词概括就是比较“佛系”，因此两地人口虽多，但是房价水平却处于较低水平。目前我认为全国创新驱动型的城市只有1个，就是深圳。深圳的实力和发展速度是有目共睹的，这些成就归根结底得益于深圳高度集聚的科技企业和高水平人才，这为地区强大的购买力提供了坚实的基础，或许“竞争”这一肌肉记忆从改革开放之初就已深深烙印在了每一个在那里生活的人的脑海里。总而言之，以房价为视觉焦点，我们可以看到不同的人生态度和成长驱动力，其中对于房价驱动最为显著的因素是创新力。

结合中国城市统计年鉴数据，我用皮尔逊相关系数初步考察了房价的主要影响因素。有几个直观结论：首先，房价与第三产业从业人员数，尤其是技术含量较高的产业从业人员数密切相关，这与我前述的创新驱动力是一致的；其次，批发零售业商品销售总额、民用航空货邮运量及人民币各项存款余额等指标在一定程度上反映了区域居民购买能力，因此区域经济水平尤其是区域内的老百姓财富水平和购买力对于区域房价也是非常重要的；最后，我们可以看到环境对于房价的影响，在中国老百姓更加追求美好生活的当下，环境越差的城市房价水平也将普遍较低。

房价主要影响因素皮尔逊相关系数一览

二、 未来房价走势

我从事数据分析工作已有多年，也作过很多预测，所以我首先想分享的一个经验观点是：所有预测都是纸老虎。这并非意味着我不赞同预测这件事本身——目前预测工作对于制定未来的发展计划还是很重要的，而是想要提醒各位千万不要紧盯着预测结论不放，这样做只会带来懊恼和悔恨，因为对于几乎所有预测工作而言前提和边界比预测本身更加重要，忽略了这些前提和边界你将在跟随趋势的过程中失去眼睛。其中有些预测很简单却没任何用，比如预测一个人肯定是要死的，这一结论没有任何价值。有些预测结论虽然很有用但因条件过于复杂而需要加倍谨慎，比如预测股市的涨跌就如一件跳大神般的事情，房价也是如此。因此，我这里并非想做价格趋势的预测，而是想从历史和对比的角度来审视当前中国房价的处境。

我考察了英国、美国和日本三个国家的长周期历史趋势，这几个国家的一个相同特点是都经历过房价的大幅下跌，原因都和债务危机有关，但具体的成因各不相同。如90年代日本房地产市场受到欧洲和美国经济的衰退的影响，在美元的裹挟下，日本政府很难形成有效的应对策略，进而导致日元大幅贬值，泡沫破灭。而2006年美英房价的下跌则主要受美国次贷危机冲击所致。但一个明显的差别是，日本房价自腰斩后至今无力回天，而美英房价均在五年内起死回生，实现了又一轮的高速增长，2020年相比于2006年的高峰值分别增长了78%和31%。当然这里面有全球经济复苏的原因，也有美元依靠霸主地位多手段调控的原因，这里不作展开。我想说的是，通过这三个案例的比较，我们可以得到一个不太严谨结论，金融危机确实会导致房地产颓势，但对于具备有张多底牌的实力国家而言，颓势周期会很短，之后随着经济进入稳定期，房价又会继续高歌猛进。

就中国而言，最大的优势便是举国体制，在这一体制下，很多在 “自由”市场中所谓的不可控因素将变得可控，因此被“自由”所裹挟的风险也会得到很大程度的削减。目前来看，疫情和战争导致的世界经济的下行周期已不可避免，在这一形势下房价下行将成为必然。但可以预计的是这一周期对于拥有诸多逆周期调控手段的中国而言应当是不会太长的。

最后，我想提醒各位的是负债率。较高的负债率并不符合大部分中国人的文化心理和社会发展目标，但已无可奈何地成了不可避免的发展趋势。就目前的房价而言，中国的每平米平均房价与人均GDP的比值已超过15%，而这一指标在英国、美国和日本均在10%以内。因此，房地产泡沫肯定是很严重的，但国情不同，捣泡泡和挤泡泡的手段也会不同，所以这里暂不论15%是否一条红线。我想说的是，挤泡泡的最优手段是清晰可见的，那就是通过全要素创新驱动的路径来挤。但这也是我比较忧虑的地方，中国目前的环境下，要实现真正意义上的关键技术创新难度是非常大的，这会在很大程度上影响中国经济的复苏速度。

三、总结

总结一下上述观点，中国的房价问题首先是经济周期的问题，从长期角度来看，虽然中国城镇化已处于较高水平，但城镇化率的进一步推进将带动房价的显著增长。目前整体经济处于下行的风险较大，投资者对于社会经济收益的信心不足而形成债务违约风险，从而波及房地产。从历史经验来看，这一背景下政府往往会出台一系列救市措施，但为了缓解债务风险，货币增发通常不可避免，进而导致通胀压力。由于中国尚有实施诸多组合措施的空间，货币增发所带来的通胀不利影响会在较短时间内得到释放，因此可以预期即便市场经济面临下行风险也能够在较短时间内实现经济稳定。一旦经济祈稳，增发货币会不可避免地再次流入房地产，房地产泡沫将继续扩大。其增幅受多因素影响，其中包括市场预期、创新、财富、购买力和环境。受目前高水平个人负债率和经济下行预期的影响，社会投资心理逐渐转向债务回避，这导致短期房价增长乏力甚至下降。此时依靠创新来驱动全要素的价值提升将成为挤兑泡沫、带动房价增长的最优之法，但在既有体制机制难有突破的前提下这一周期将被拉长，因此难以短期见效。总的来说，如果各位看好中国的整体经济走势和各领域的技术革新趋势，那么当前中国房价的波动大概率是短期震荡，长期可以看涨。

以上观点仅供参考，如有不当还望指正。引用本文观点或数据，请明确指出出处。

原文：房价还会涨吗？中国十年房价总结与趋势判断