万科未来之光（A012-0112宗地）

万科未来之光家园位于深圳市宝安区新安街道广盛路与广泰路交汇处，项目地块由万科+深圳安居集团在今年4月土拍中以70.51亿竞得，规定普通商品房毛坯限售均价不得超过8.74万/㎡。

项目占地面积约7.4万㎡，规划建筑面积约21.5万㎡，其中住宅约19万㎡，商业约1万㎡，容积率2.91。

与去年开盘的同处尖岗山的万科都会四季项目一样，本次万科未来之光项目最大卖点还是其户型设计，再加上低容积率+小高层的产品设计，甚至可以称之为前者的“2.0优化版”。

万科未来之光将推出户型建面为73-125㎡的3-4房住宅产品，其中73㎡做到了3房2厅1卫；80㎡就做到了3房2厅2卫；而98㎡即做到了4房2厅2卫，堪比高赠送时期户型设计；最大户型125㎡的4房2厅2卫则满足对更大舒适空间的要求。

万科未来之光 户型图

万科未来之光项目的网传户型图没有标注尺寸，引来了一些购房者对实际室内使用空间的担忧，但从去年万科都会四季项目的经验看，住宅产品同样没有标注尺寸，但整体使用率接近了81%。

而作为万科都会四季户型的2.0优化版，万科未来之光的户型设计做得更加极致，特别是80㎡做标准3房2卫、98㎡做标准4房2卫，这在当下深圳新房市场上是绝无仅有的户型设计。

可以说，如果真如网传的那样，万科未来之光开盘的实际售价会有大的惊喜，那该产品还是具备较强竞争力的。

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直接亮明了观点之后，我们再看看万科未来之光项目以及所在的尖岗山片区在当下市场上面临的那些质疑。

首先从尖岗山片区看，宜居的环境一直是其多年以来作为深圳著名豪宅区的最大底气，而配套的缺失，特别是“地铁、商超、好学校”方面的不足，也是尖岗山的最大短板。

然而，随着近年来片区的建设以及多个住宅新盘的开发，短板虽然依旧存在，但已然不再那么显眼。特别是对于那些预算有限，选择性较少的刚需或刚改购房者来说，当下的尖岗山确实为不错的选择。

万科未来之光（左）、曦城南区（右）

以万科未来之光项目为例，既地处尖岗山静谧宜居的环境当中，又是最靠近城市资源的楼盘，配套属性是近年来入市新盘中最好的一个。

商业方面自带约1万㎡的社区商业，且已经与华润生活超市签订合作协议；

教育方面自建1所12班公立幼儿园（传言可能是宝安机关幼儿园），且位于42班9年一贯制公立新校——南方科技大学附属中学宝安学校（原规划名宝安区桃花源科创学校）学区之内，今年9月即将开学（具体学区划分以主管部门公布为准）；

交通方面将配建公交首末站，1站接驳地铁5号线兴东站，填补从项目步行到最近地铁站耗时近半小时的短板，届时地铁1站可到留仙洞总部基地、2站到西丽高铁枢纽、4站达宝安中心。

这样的综合配套条件虽然称不上太好，但却已是尖岗山豪宅区多年来所有新老楼盘当中的佼佼者，而且更胜于远郊片区的楼盘。

另一方面，从人们最关心的价格方面看，万科未来之光毛坯限售均价约8.7万/㎡，加上装修费用约为9.2万/㎡，比同片区相同定位的都会四季和凤鸣水岸高出约4000-5000元/㎡，与宝安中心区最近两块土拍宅地限价基本持平，甚至再加几千块就能买前海桂湾了。

如此高价格的万科未来之光，究竟何德何能？

尖岗山片区

从地段、配套和价值上看，尖岗山确实如法与宝中、前海对比。

但问题就是，宝中的住宅新盘岂是随便就能买到的？姑且不说宝中打新要抢破头，其“捂盘成性”就能把机会活活耗没了。

另一方面，宝中、前海又岂能做出73㎡的3房1卫、80㎡的3房2卫、98㎡的4房2卫户型出来？

以前海这两年入市的新盘为例，最小户型的3房建面都在110㎡上下，而4房户型基本上都要140㎡以上，上车门槛分别在约1100万和1500万以上，远超普通刚需的预算。

而如果网传万科未来之光的“价格惊喜”属实的话，预计总价500多万起就能上车73㎡的3房1卫，600多万就能上车80㎡的3房2卫，900万左右能上车98㎡4房2卫，如此低门槛使项目产品的性价比骤然提升。

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