二、地下普通车位、人防车位

按照法律规定，此类车位的实际产权或者收益权属于开发商的。这类车位费其实是有两种。

一种是将车位出售（实际是长期租赁）给业主后，由开发商委托的物业公司，基于其在车位管理上提供的服务，而收取的服务费用。这种车位管理费的本质是服务费。

另一种是将车位短期租赁给业主，开发商将租赁费和服务费打包向租赁业主收取费用。这一车位费在法律上实际是包含了两部分，一部分是租赁费，另一部分是服务费。

需要特别指出一点是，因为《人民防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》、《物业管理条例》等法律的一些规定，地下车位很有可能是不划入业主组成的物业服务区域的。通俗地说，就是业主大会和业委会，管不到地下空间。这也造成实践中，有的 小区业主召开业主大会选聘了新的物业公司，但是开发商指定的物业公司仍然负责地下车库的管理工作，产生了一个小区两个物业公司的情况。

特别是随着《价格法》的修改，开发商所有的车位租赁费、管理费均不再执行政府指导价或限价，这就造成了开发商将地下车位费哄抬很高，而业主投诉无门。

业主如果选择购买地下车位为主，或人车分离小区，切信要问清楚地下车位销售租赁的方式和收费标准，避免有家回不去。

三、地上车位

地上车位，一般是占用小区的共有用地的车位。根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

地上车位是典型的公用空间，属于小区全体业主共有的，业主对于地上车位的话语权是最大的。

地上车位管理费的法律性质有两种可能，可能是场地租赁费，也有可能是物业提供服务的服务费，或者兼而有之。如果是场地租赁费，那么收费的主体就应该是全体业主，而费用也应该由全体业主支配；如果是物业服务费，那就物业公司所有，是对其物业服务所支付的报酬。对于地上车位，开发商往往通过购房阶段与业主签订《前期物业服务协议》，来扩大物业权利，限制业主权利，把地上车位费认定为物业服务费。有的小开发商还会把费用定得很高，甚至规定只出售（长期租赁）不短租的不合理条款。

对于地上车位，一方面要在购房时详细阅读《前期物业服务协议》内容，避免进入陷阱。如果已经买了房子，那应尽快召开业主大会，通过选聘新物业公司或者签订新的物业服务协议，将地上车位的权利争取回来，取消物业的车位服务费，而将地上车位费收归全体业主所有。

业主大会召开后，地上车位的处理又分三种方式：一是完全免费，只要业主的车就可以免费停，这适合入住率不高，车位充足的小区；二是摇号租赁，按年、季或者月全体业主摇号，确定相对固定的车位，这适合车位相对紧张的小区；三是按时计费，不固定车位，先到先停的停车方式。这个方式比较灵活，而且能最大限度地利用充分利用地上车位，对于无车家庭比较公平，而且可以增加小区共同收入，用来支撑一些公共维修服务费用，这是我个人最建议的方式。

独立建筑物车位因为法律性质比较复杂，不单独分析，其车位费类型可以归为前述三类。

来源：象牙山伯爵返回搜狐，查看更多