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法律知识要点：在租赁合同纠纷中，出租人通过采用停水、停电的方法应对承租人的违约行为，是常常采用的措施之一。但是，出租人通过停水、停电的方法应对承租人的违约是否符合法律规定，在司法实务中存在一定的争议，很多人对此也存在困扰。

结合法律规定和司法实务，笔者认为对于出租人能否通过停水、停电的方法应对承租人的违约行为，要区别以下不同的情形，千万不能任意采用这种方法应对，否则可能构成严重违约，给承租人造成损失的，还要承担赔偿责任。

一、租赁合同中约定承租人有违约行为时，出租人有权停水、停电的。

在租赁合同中有明确约定的，该约定不违反法律规定，符合当事人意思自治原则，合法有效。因此，出租人可针对承租人的违约行为进行停水、停电措施，不需要考虑违约的严重程度、租赁合同是否解除或终止，也不需要提前通知。

二、租赁合同中未约定出租人是否有权停水、停电措施的。

对于租赁合同中未约定承租人有违约行为时，出租人是否有权停水、停电措施的，要进一步区分这些情形：

1、承租人构成严重违约，达到合同解除条件，并且已经向承租人提出解除租赁合同的，此种情形出租人没有义务再履行合同，完全有权采取停水、停电措施。例如，合同约定承租人拖延支付租金超过三十日的，出租人有权解除合同，当出租人行使合同解除权后，不再履行合同义务，当然有权采取停水、停电措施。

2、租赁合同到期后，承租人拒绝搬离的，出租人有权采取停水、停电措施。租赁合同到期后，双方同意可以续租，视为不定期租赁，如果任何一方不愿意续租的，则租赁合同终止，出租人没有义务再履行合同，在实务中有的租赁合同到期后，承租人不愿意搬离，继续占有房屋不交还，这种情况下理所当然的可以采取停水、电等相关措施。

3、承租人有违约行为，但达不到解除合同的条件或者承租人有严重违约行为，出租人未选择解除合同的，出租人不能采取停水、停电措施。为什么这两种存在合同履行的情形下，出租人不能采取停水、停电措施？因为，此时出租人采取停水、停电措施对抗承租人的违约行为时，相当于以违约的方式对抗承租人的违约行为，本身也属于违约。有人认为这种情况下，出租人可以行使同时履行抗辩权，这种理解笔者并不赞同。租赁合同履行期间，保持租赁物符合正常的用途是出租人的基本义务，在合同未解除的情况下，针对承租人的违约行为停掉水、电，明显属于用违约方法对抗违约行为，并不是同时履行的问题。

需要特别注意的是，如果出租人采取停水、停电等措施的，应当合理的提前一些时间通知承租人，出租人虽然有权采取停水、停电等措施，但是避免损失扩大也是出租人的义务。例如，商铺租赁中，承租人可能存在许多冷藏的商品，如突然采取停电措施，可能会给承租人造成不必要的损失，提前通知可以让承租人有时间采取必要的措施避免损失扩大，即使最终承租人未采取必要措施，也确实因停电造成了很大的损失，但出租人已经履行了避免损失扩大的义务，对该损失不再承担任何责任。

为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！

案情简介

原告（反诉被告）餐饮管理公司诉称：2014年12月4日，餐饮管理公司与生活超市公司签订《场地租赁合同》，约定餐饮管理公司租赁生活超市公司某店二层餐饮区，合同期限自2015年2月1日至2020年1月31日。

租赁期间，双方就减少租金数额进行商谈过程中，生活超市公司却于2015年12月2日突然给餐饮管理公司经营场所停水停电，致使餐饮管理公司无法正常开展经营活动。《场地租赁合同》并未约定在承租方逾期缴纳租金时出租方可停水电，仅约定出租方此时享有合同解除权，故生活超市公司行为已构成违约，因其违约行为给原告造成的损失，应承担赔偿责任。

原告（反诉被告）餐饮管理公司向法院提出诉讼请求：1、判令生活超市公司退还保证金35000元、装修押金15000元、信息服务费2000元；2、判令生活超市公司赔偿因终止合同造成的各类损失465955元。诉讼过程中，餐饮管理公司变更第二项诉讼请求为赔偿损失783193.3元。

被告（反诉原告）生活超市公司辩称：与餐饮管理公司签订场地租赁合同属实，但因原告长期拖欠租金拒不支付，经多次催讨未果，被告出于自力救济无奈采取停水停电措施，目的在于催要租金，并非不想继续履行合同，希冀以此行为督促原告履行法定义务。

未曾想本就生意清淡的原告，借此机会，以此为由，遣散了员工并将被告诉至法院；其次，经营场所水电费的缴纳系先由被告向供电、供水部门垫付，再与各经营户结算费用，故被告享有与供水、电部门在用户欠款时可行使的停水停电措施相同的权利。

综上，该纠纷系原告违约在先，被告并未违约，请求依法驳回原告的诉讼请求并向法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的场地租赁合同，餐饮管理公司撤离并返还租赁场地；2、判令餐饮管理公司支付欠付租金454020元、营业员管理费1000元、水电费1587.8元，合计456607.8元（三项均暂计至2016年10月31日止）；3、判令餐饮管理公司支付违约金136982.34元。

针对生活超市公司的反诉，餐饮管理公司辩称：经营期间在其未拖欠水电费的情况下生活超市公司即停水、停电，强行中止合同，用幕布围挡经营场所，致使原告无法正常经营，故该合同已于2015年12月2日终止，不存在判令解除合同之必要；停水电之前被告的工作人员同意给原告让免一半租金，故对欠付的2015年7月至11月的租金，原告仅应承担合同约定的一半；又，原告拖欠租金系尚在与被告工作人员磋商减免过程中，并非恶意拒交，并不构成违约，被告反诉主张原告违约不能成立。综上，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。

判决要点

法院审理认为：原、被告双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》意思表示真实、内容合法，该合同及协议合法有效，双方均应依约履行。餐饮管理公司在经营中虽提出减免租金的要求，但未能提供证据证明生活超市公司有同意变更合同的意思表示，故租赁合同并未发生变更，餐饮管理公司拖欠租金等费用已构成违约。

原告餐饮公司因欠付租金，被告生活超市即停水停电属违约行为。租赁合同明确约定如承租方逾期缴纳租金，出租方可行使单方解除权，生活超市公司在餐饮管理公司长期拖欠租金时应合法运用权利保障自身利益，完全可以通知餐饮管理公司解除租赁合同，而非简单机械地采取停水停电措施。因原告租赁场地用途为经营餐厅，因此供应水电对原告而言，是正常经营必不可少的要件。双方租赁合同也对迟延支付租金的责任方式明确为解除合同和承担违约金。

因此，被告停水停电是导致双方租赁合同无法继续履行的根本原因，其行为构成根本违约。因生活超市公司采取停水停电这一重大违约措施后，导致双方租赁合同实际终止履行，故对生活超市公司主张餐饮管理公司支付2015年12月2日起至2016年10月31日租金的请求不予支持。

餐饮管理公司确也存在欠付水电费的违约行为，故针对原告主张的损失而言，原、被告双方均有违约行为，但合同未对被告违约责任进行约定，根据双方违约责任大小，对经评估之损失，法院酌定原告承担10%、被告承担90%为宜。

经评估的装修残值为228606.49元、不可移动的内置设备残值为41063.38元、可移动物品残值为181700.97元、营业损失（六个月）参考价值为136311.56元。可移动物品残值一项，由于本案系租赁合同，解除合同后原告可以将可移动物品自行搬离，且该动产的购置并非直接损失，故对此项，法院不予支持。其余各项损失合计为405981.43元，对此，被告应承担365383.29元。

生活超市公司请求餐饮管理公司支付2015年7月1日至2015年12月1日的欠付租金138920元及违约金，法院予以支持。

合同约定逾期交付场地租赁费的除应补交欠费外，还应每日按月场地租赁费的2%支付违约金。因该约定标准过高，生活超市公司主动调整为按照损失的30%计算，该标准未超过法律规定，法院予以支持。生活超市公司的损失应为欠付租金138920元，违约金即应为41676元。合同约定“逾期交纳租金15日以上，生活超市公司有权单方提前解除合同并有权将履约保证金抵做原告应交的场地租赁费和违约金。”由于未约定履约保证金抵偿的顺序，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条的规定，“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用（二）利息（三）主债务。据此，已交纳的履约保证金35000元应先抵充违约金，即原告应支付欠付租金138920元、违约金6676元。

判决结果

综上，法院判决一、餐饮管理公司与生活超市公司于2014年12月4日签订的《场地租赁合同》及《补充协议》予以解除；二、餐饮管理公司于本判决生效之日起十日内，向生活超市公司腾交位于某店二层的餐饮区场地，场地内可移动物品由餐饮管理公司自行搬离；三、生活超市公司于本判决生效之日起十日内，支付餐饮管理公司装修残值损失、不可移动的内置设备损失、营业损失共计365383.29元；四、生活超市公司于本判决生效之日起十日内，退还餐饮管理公司装修押金15000元；五、餐饮管理公司于本判决生效之日起十日内向生活超市公司支付租金138920元、水电费1587.8元；六、餐饮管理公司于本判决生效之日起十日内向生活超市公司支付违约金6676元。

律师点评

该案中，原告餐饮公司存在拖欠租金的行为，但是被告生活超市公司并未通知餐饮公司解除租赁合同，其自己在答辩中也明确承认，采用停水、停电的措施，目的在于催要租金，被告生活超市公司明显是用停水、停电的违约行为，对抗原告餐饮公司拖欠租金的违约行为。因此，法院认定双方各有违约行为，相互承担违约责任。从这个案例中来看，即使承租人有违约行为的，出租人并不能任意的给承租人采取停水、停电等相关措施，还要根据前述的情形具体分析确定，否则有可能承担损害赔偿责任。

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