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就在明天（2022年7月12日），极受关注的南京今年第二次土拍就要开始了，在本次土拍中，有两块宅地可以说受到了“顶流级别”的关注，其中河西南滨江G29地块最受欢迎，包括华润、中海、保利、招商、万科、建发、安居等21家开发商争夺。河西中天街东G28地块第二，20家开发商报名。

而除了这两块宅地之外，其他地块的意向报名数就没有超过二十家的了，侧面也证明了这两块宅地的受欢迎程度。

其中，

河西南G29地块，没有设置毛坯限价，差异化定房价。

河西中G28地块，毛坯销售限价5.5万/㎡，未来上市价格超过6万/㎡ —— 从地块位置的优秀程度上看，未来标准层房源单价超过6.5万/㎡不是没有可能。

我们先来看看位于河西中的G28地块的位置所在：

河西中G28地块为建邺区沙洲街道河西大街以北，创意路以东地块，东至金洲苑小区，南至现状河道，西至创意路，北至楠溪江东街。位置可以说极好，河西中CBD，一街之隔就是龙湖天街、徐矿广场。对面就是新城科技园诸多高薪白领都在此地办公。

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站在G28地块旁望向新城科技园

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一街之隔的龙湖天街与徐矿广场

不远处就有地铁10号线中胜站，旁边还有刚交付不久的次新房保利云际！值得一提的是，此前河西中的海玥花园于前段时间开盘加推，即便是约7.2万元/㎡（含装修包）的高价照样吸引了很多人，开盘不久就售罄的出色表现，说明了买房人对于海玥花园产品的认可之外，地理位置是重要因素。

从地图测距来看，未来地块与10号线中胜站直线距离仅500米开外，另外中胜站除了是南京地铁10号线的车站之外，未来将与南京地铁7号线换乘，明基医院就在斜对面。

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此外，站在地块旁边，除了能看到咫尺之遥的新城科技园与龙湖天街外，不远处的南京德基世贸中心的摩天大楼也是清晰可见。

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地块现场实拍

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远处清晰可见的南京德基世贸中心

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今年四月提前交付的云际花园项目（原定为8月交付）

云际花园项目最后一次加推在2020年11月份，当时的新房均价为4.8万每平，精装交付 —— 当然，项目挖了地下室，所以标准层的价格要更高一些，在这个基础之上，依旧是开盘即售罄。

当时云际花园项目收官加推的一房一价表

另外值得买房人关注的是，云际花园项目刚交付没多久，就有二手房源挂牌了！一套142.69平的住宅，挂牌总价为950万，单价约66578元/平，这是云际花园第一套二手挂牌房源，从楼盘收官的4.8万/平到现在的6.66万/平，挂牌价比当初高了约1.8万/平。

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但是客观的讲，这个房源有点“乌龙”的情况存在—— 二手房的确限售放松了，但按照当前的政策，备案时间满足三年的新房便可以出售。但是云际花园2020年才开盘，距离现在也就两年左右的时间，并不满足二手房出售的条件！

最后不知道是中介搞错了还是买房人太着急了没想好，这个房源目前已经下架了。

最后给G28地块做个小总结：

地块的位置和未来项目的基本条件，确实很不错：距离地铁、商业、医疗都非常近，距离产业高地新城科技园也不远，未来配套学校大概率为南师大附属中学黄山路小学（建邺实验小学）。而且旁边还有九年制学校规划，有一定想象空间，但是旁边就是金洲苑和康苑新村，居住氛围会受到一定影响。

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地块旁边就是金洲苑小区

目前，项目吸引了诸多房企的关注，其中不乏万科、金基、建发这样的品质房企，招商保利中海华润这样的大型国央企也参与其中，最后花落谁家，让人期待，如果产品力到位，去化这块应该不是问题。

说完了G28地块，就继续来说说G29地块吧。

NO.2022G29地块信息

地块名称：建邺区双闸街道邺城路以北、平良大街以东地块（河西南部4-2-D)四至范围：东至红菱街，南至邺城路，西至平良大街，北至双闸路用地性质：R2二类居住用地出让面积：40483.2㎡综合容积率：1.0＜Far≤2.8起拍价：394000万元最高限价：453000万元最高楼面价：39875元/㎡最高毛坯销售限价：/（差异化定价）

客观的去评价G29地块取消限价的缘由的话，更大的可能并不是“炒作房价”，而是在于给了高端豪宅更多发挥空间，也让有能力做出顶级产品的房企有利润、更有动力去打造真正的滨江豪宅，自然也会让有实力的买房人能够为品质买单。

可能有部分老铁会有些疑惑：为什么上文中的G28设置了毛坯限价，反而是G29河西南的地块没有设置毛坯限价呢？

其实理由在上面我们已经说到了：

G28尽管位置的确是非常出色，但因为位置在偏更早开发的区域，旁边有一定的旧小区，有新城科技园，虽然靠着龙湖天街，但不属于纯住宅区，并且距离传统的奥东板块四大天王，中海，万科，西堤，万达还有一点距离，这一点，从已经交付的保利云际的定位就能看出写端倪。

而G29由于临江的纯新环境更胜一筹，周边还有中国府，万科，融创三大豪宅产品，是适合豪宅生长的沃土，天生就是为豪宅而准备的。

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小红圈为G29地块

而G29地块与万科翡翠滨江、融创滨江one、中国府三大豪宅是紧靠着的邻居关系，从北往南，仁恒江湾城-河西南G29沿线，构成了河西南近长江的豪宅组团，高端改善氛围十分纯粹。

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G29地块现状

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地块对面即融创滨江ONE的施工现场

从融创滨江ONE的施工现场一步百米出头，就能看到已交付的葛洲坝中国府（长江尊邸）。

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紧靠着的万科翡翠滨江项目

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地块附近的南外青奥小学与远端的青奥村项目

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在双闸路的视角看未来的滨江豪宅组团

虽然买豪宅的业主不怎么在意学区，但这一区域的学区大概率是南师附中邺城路小学和初中，都不差。

不过我们展望一下G29的未来的话，可能他的“瞰江”水准还是有些一般：毕竟不是紧靠江边，并且旁边还有一块地待出让，以及旁边还有两个项目会遮挡一些瞰江的视角。

但是这些问题都不是太大 —— 40483.2㎡，无论是景观打造还是会所配套，足够开发顶豪产品了，开发商给力的话，G29的历史使命就是超过中国府，打造无论是产品力还是配套会所都让买房人拜倒的新房产品。当河西南豪宅组团的“新一代扛把子”，那么房价会卖多少？

目前区域周边，已经交付的中国府前期精装均价6.4万/㎡；待交付的滨江ONE，前期含包5.85万/㎡，旁边的翡翠滨江带包价格跟滨江ONE差不多。在这个基础上，看看云际之前卖多少，再联想到G28地块未来新房的“涨价”幅度：G29地块未来新房项目的价格，大胆假设一下，单价“破7”，应该不是问题。

不过说到底，土地已分析的七七八八，目前需要揭晓的就是到底哪个开发商能拿下这块宅地了。最终“花”落谁家，等待几天，结果就将揭晓！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。

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