来源：雪球App，作者： 傲世浩天，（https://xueqiu.com/1377308108/111213834）

一、佳兆业集团控股有限公司，成立于1999年，总部位于香港，2009年12月在香港联交所成功上市，作为中国大型综合性投资集团，佳兆业集团控股旗下拥有二十多家集团及专业公司，分公司超100家，员工数达12000多人，总资产近2200亿元人民币。目前，佳兆业业务已覆盖京津冀协同发展区域、粤港澳大湾区、长江经济带等主要经济区域，进驻全国超50个重要城市。佳兆业紧抓消费的升级和经济结构转型发展契机，布局多元业务领域。目前逐渐打造成为涵盖综合开发、财富管理、城市更新、文化体育、商业运营、旅游产业、酒店餐饮、物业管理、航海运输、健康医疗、科技产业、公寓办公、足球俱乐部等超二十个产业和细分领域的大型企业航母。

二、佳兆业目前的状况是2017年销售额460亿，2018年中期250亿，资产负债率过高，有息负债率1100亿，美元负债300多亿。由于这段时间市场对高负债，同时销售额增长速度过慢的地产公司极端抛弃，另佳兆业最近收购了中弘股份的海南如意岛（该岛负债80多亿，全部转让给佳兆业），股价出现了快速下跌，最低人民币市值130多亿，笔者此段时间战略性建仓，因此把一些基本面给整理出来，方面投资者了解。

三、佳兆业目前土地储备总建筑面积4100万平米，已经建成2100万平米，基本都已经销售交房，小部分商业、公寓、酒店自持，另开发中在售建筑面积820万平米，储备开发面积1100万平米（2018~2020年开发上市），下面我对所有的开发物业进行了一些数据分析。

1、 所有在建开发项目及储备项目列表（包括项目单价及货值计算）

2、 总建筑面积占比分析（珠江三角洲、华西地区、环渤海、华中地区，长三角）

3、 已落成物业建筑面积占比分析（珠江三角洲、华西地区、环渤海、华中地区，长三角）

4、发展中物业建筑面积占比分析（珠江三角洲、华西地区、环渤海、华中地区，长三角）

5、用作未来发展物业建筑面积占比分析（珠江三角洲、华西地区、环渤海、华中地区，长三角）

6、发展中物业各项目货值占比分析（珠江三角洲、华西地区、环渤海、华中地区，长三角）

7、用作未来发展各项目货值占比分析（珠江三角洲、华西地区、环渤海、华中地区，长三角）

8、旧改项目分布及进度

综合上述，佳兆业集团2000万平米的土地储备当中，长三角及珠三角占比大半，如果按照货值计算（珠三角及长三角单价高）发展中物业两大区域占比77%，未来储备土地发展物业两大区域占比88%，也就是他未来的销售额，这两大区域占比会越来越高，根据笔者统计的佳兆业的旧改进度，个人估计最终3年内，佳兆业的土地储备货值，长三角及珠三角占比将超过90%。

根据笔者统计的销售情况来看，上半年完成了250亿，下半年大概率完成是350~450亿，全年完成600~700亿左右，关键点在于深圳的新盘开盘进度，目前深圳有三盘在售佳兆业前海广场、坂田佳兆业广场五期、佳兆业未来城，上半年三盘共完成90亿左右的销售，下半年盐田佳兆业城市广场及平湖佳兆业一期会开盘，但平湖佳兆业广场一期住宅全部为农民回迁房，只有2栋公寓可售，平湖佳兆业广场二期今年12月也有较大可能开盘，如果全部能开盘，加上之前的3盘销售，深圳或许今年可达到销售额200亿（深圳目前开盘基本都可以售清）。

笔者预计2019年佳兆业销售额为850亿左右，2020年1000~1200亿，原因为深圳百灵达项目 、布吉南门顿项目及坂田下雪村项目旧改的开工，上海徐行镇及珠海水岸华都花园3期的如期进行，确保了2019~2020年新增销售货值1000亿，佳兆业的优势就是旧改老盘货值较多，开盘后可以持续销售多年，稳住销售额，新旧改的盘推出把销售额推倒更高的销售总额。除旧改之外，佳兆业在战略上积极布局大湾区，长三角、武汉、郑州、重庆、成都、青岛等核心区域的土地。

长期来看佳兆业旧改的万亿货值会在未来的10年内陆续推出，深圳接近20个旧改已经一半进行了开工，剩余的一半也有不少签约80%以上，另布局了西安、中山等城市旧改。

一定会有人很多投资者觉得佳兆业的销售额还是增速太慢了，才几百亿，还要2020年才达到千亿销售额以上，这里主要是很多投资者不了解佳兆业将很多核心物业自持了，而不是销售掉，比如坂田佳兆业广场、盐田城市广场、佳兆业未来城、平湖佳兆业广场、布吉南门墩，佳兆业环球金融中心等等都有自持，这就是每开发一个项目，所得利润全部已经沉淀到自持物业了，因此销售额不可能有那些大几千亿的房企多，但是大家要知道这些核心物业都是中国最好经济的城市物业，未来随着中国的利率与国际接轨，这将是完全销售型的开发公司所不能拥有的。按1000元每平每年租金计算，佳兆业租金有望达到年50亿，自持物业按国际成熟估值20倍PE，也有1000亿的市值，开发物业销售就另外计算估值也有几百亿，其他的物业管理公司估值150亿等等。。。因此我个人在不到140亿人民币的市值左右战略性建仓。

四、佳兆业在2014~2016年期间受深圳的事件影响，楼盘被政府锁盘，导致公司出了大血，但是我认为其实没有伤到筋骨，只是多付出100~200亿利息而已，而宝贵的土地储备相反保存下来了，享受到了土地的大幅度升值。有一点我可以提醒一下各位，几年前佳兆业市值是中国恒大市值的三分之二，是融创中国市值的1.5倍，不知未来佳兆业能否奋起直追，赶上第一梯队。

五、关于负债，我个人了解到银行方面对佳兆业的融资不担心，相反随着深圳项目的推进，贷款额度一直在增长，深圳市是中国楼市最健康的城市，没有之一，另外债300多亿外债不是今年美元最低位发行，为长期债务，不存在汇兑收益损失的问题。

以上为我个人的一些分析点，又不对之处欢迎指正，以上观点不构成荐股，投资有风险，下单请谨慎。$中国恒大(03333)$ $融创中国(01918)$ $佳兆业集团(01638)$ @西蒙蒙斯的多 @草帽路飞 @正合奇胜天舒 @明日花雨