在房产综合开发领域，目前已布局粤港澳大湾区、长江经济带及京津冀等区域重要城市，拥有综合开发项目超220个，产品范围涵盖住宅社区、写字楼、大型城市综合体、产业地产等类型。

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项目简介

2021年5月13日下午深圳6宗居住用地同时出让，这是继国内22个重点城市“供地两集中”政策公布后，深圳今年首次集中宅地供应。其中佳兆业以25.44亿元封顶价+3.1万m²只租不售人才房，竞得宝安尖岗山（A122-0372）商品房地块，可售楼面价约7万/平，商品房限售均价83265元/平，拿地当天即进场动工，把什么叫“深圳速度”体现的是淋漓尽致。

《佳兆业凤鸣水岸花园》项目位于宝安去西乡街道尖岗山片区，尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧。项目占地面积约2.1万m²，规划总建筑面积约6.7万m²，地块呈现近似三角形，规划由4栋31-32层的超高层住宅楼和部分基础配合设施建筑组成。其中，1栋和2栋为普通商品住宅，3栋和4栋为只租不售的人才房。小区内部配套有中央花园，儿童活动中心，羽毛球馆，篮球场，漫步跑道等基础配套设施。

项目主推建面约75-120㎡3-4房，共计372套房，带精装修交付，但需加收5000元/m²配置升级费。目前项目正在建设中，根据“佳兆业凤鸣水岸花园主体工程”施工许可证显示，合同竣工日期为2023年12月30日，预计最快也要到2024年初才能交房。项目已于2021年10月23日开放营销中心和样板房，预计11月份就会入市销售。有对项目感兴趣的朋友可以提前预约到访了解。

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项目基础信息

销售单价：预计8.8万/㎡（含装修）

住 宅：约75㎡三房；约95㎡三房；约120㎡四房建筑类型：

住宅产权年限：70年

占地面积：21051.16㎡

建筑面积：67360㎡

交房标准：精装修交付（配置升级费5000元/㎡）

总 户 数：372户（不含人才房）

容 积 率：3.20

绿 化 率：40%

物业公司：佳兆业物业管理(深圳)有限公司

开 发 商：深圳市金桂商务信息有限公司

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户型介绍

《佳兆业凤鸣水岸花园》项目总共有4栋建筑，其中1栋和2栋为普通商品房住宅，3栋和4栋为只租不售的人才房。1栋和2栋总层高约为31层，每层6户。

1栋，每层6户，其中01-03-06户型为建筑面积约95㎡的三房两厅两卫，01户型朝东南向，03户型南北通透户型，06户型为西南朝向；02和05户型为建筑面积约75㎡的三房两厅一卫，02户型为东南朝向，05户型为西南朝向；04户型为建筑面积约120㎡四房两厅两卫，该户型为西南朝向。

2栋，每层6户，01户型为建筑面积约120㎡四房两厅两卫，该户型为西南朝向。02-04-05户型为建筑面积约95㎡的三房两厅两卫，02为南北通透户型，04户型为东南朝向，05户型为西南朝向；03-06户型为为建筑面积约75㎡的三房两厅一卫，03户型为东南朝向，06户型为西南朝向。

75㎡互相是最小户型3房，虽然紧凑，但麻雀虽小五脏俱全，没有明显硬伤；95㎡竖厅三房户型实用性较好，居住舒适度高；95㎡通透三房户型在居住舒适性上要由于竖厅不通透户型，但客厅阳台视野会受相邻户型墙体遮挡；120㎡是项目最大户型，通透，横厅，适合改善居住，整体舒适性也会比较好，但阳台受建筑设计影响，有近一半的面积被相邻互相墙体遮挡，无法充分发挥出超面宽阳台的优势。

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项目配套

商 业

《佳兆业凤鸣水岸花园》项目自身配备有商业，但规模很小，无法满足小区居民日常生活购物所需，非常依赖外部商业。与项目相邻的居住成熟小区中海九号公馆、曦谷花园配套有小体量商业，华侨城曦城配套有约6.8万㎡的山地风情商业街。但由于尖岗山片区目前人气欠佳，实地探访商业运营情况不是很理想，但满足片区居民日常生活购物问题不大。

项目1.5公里范围内除山地风情商业街外，暂无其它处于运营中的集中式商业，尖岗山片区主要的商业配套还得看目前在建的几个项目。与项目临临的万科都会四季配套有约1.76万㎡集中式商业，和樾府配套有6000㎡底层商业，泰禾院子也配套有一定体量的商业。

交 通

轨道交通方面：项目1.5公里范围内暂无处于运营中或建设中的地铁线路，距离在建设的12号地铁臣田站、上川站步行约2.8公里，距离已运营的5号线站步行约2.9公里，不管是既有地铁站点，还在正在建设中的地铁站点，距离项目都很远，必须借助其它交通工具通行。

道路交通方面：项目2公里范围内覆盖京港澳高速、西乡大道两条主干道。从项目出发走西乡大道、广深公路约20分钟左右可到到宝安中心区；走京港澳高速、深南大道约30分钟可到达福田中心区；走沿留仙一路、南海大道约25分钟可到达南山中心区；走京港澳高速、滨河大道约35分钟可到达罗湖中心区。总的来说项目的道路交通便利程度还是比较高的，自驾不是特别堵车的话30-35分钟基本能达市区各核心区域。

教 育

项目周边的教育资源算不上丰富，但对于尖岗山这个居住密度不算高的豪宅区来说是足够的，目前尖岗山片区除幼儿园外，只有1所公立学校--新安中学（集团）外国语学校和1所私立贵族学校-曦城协同学校。

按照宝安区教育局现有的学区划分，项目所属地块对口学校是，凤岗小学、新安中学（集团）外国语学校、西乡中学，未来项目旁边规划的九年一贯制学校投入运营，《佳兆业凤鸣水岸花园》小区应该也是会在该学校学区范围内的，到时候小孩读书出门就到，会非常便利。

医 疗

医疗配套是尖岗山片区最大的短板，目前项目1.5公里范围内既没有处于运营中的综合性医院，也没有处于规划或建设中的医院。2公里范围内覆盖有富华社康中心、兴东社康中心、宝安中医院针灸医院、宝生妇产医院等规模较小的医疗机构。

目前片区居民轻微的身体不适只能选择就近的社区健康服务中心，如遇紧急或突发身体不适只能打车或者自驾前往距离项目约4.5公里的宝安中心医院就医，缺少便利性。

休 闲 娱 乐

尖岗山片区的自然景观资源是非常丰富的，片区背靠623公顷山水资源，体量相当于5个莲花山和300个香蜜湖叠加，超76%森林覆覆盖率，是深圳难得的低密度纯居区域。

尖岗山片区目前有3个可供日常休闲娱乐的场所，桃花园旅游度假区、铁岗水库、企龙山生态公园，这三个公园虽然规模不大，但对片区居民来说前往非常便利。另外项目距离宝安公园（西1门入口）步行约1.4公里，尖岗山公园（广盛路入口）步行约1.5公里，这两个公园一个是大型市政公园、一个是市政自然景观公园，虽然步行距离稍远，但供节假日游玩还是非常合适的。

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片区现状、规划

尖岗山位于广东省深圳市宝安区新安街道宝岩路。尖岗山豪宅区以海拔202.90米的尖岗山为中心，与占地72万平方米的宝安公园隔路相望，总面积达230.25公顷。

尖岗山片区四周环山，有尖岗山、孖松山、企龙山、岭下山、铁岗水库、西丽水库等山景、水体自然资源，是深圳难得的适合于别墅、住宅用地的理想片区。是深圳未来重要的人居名片，宝安区将其规划为自然环境优美、视觉景观开阔的高尚住宅区。

深圳的豪宅最开始一路向东，从最早的怡景别墅、银湖别墅逐渐的向大梅沙沿袭，早期的天麓别墅、万科天琴湾、17英里等，这些别墅当时在深圳创造了“天价”房。但由于交通和产业发展的原因这些别墅其实都没有升值的价值，并且从居住体验来说，除了环境好一点，其它与生活密切相关的交通、商业、生活配套等综合来说实际居住体验也不高。

后来深圳的豪宅又逐渐开始往西走，自此才诞生了像香蜜湖、深圳湾、宝中、前海、蛇口等这样的新晋豪宅区，最终停留在尖岗山片区。尖岗山因为具有天然的地理位置优势，环山抱水的生态环境优势，以及生态红线控制范围优势，以及纯居别墅、大平层的因素，其“豪宅区”的身份得到了大家的认可。

作为西部最大的低密度豪宅区，尖岗山片区过去的“豪宅”路子走的还是非常坚定的，现有的居住成熟小区的房子不是别墅就是大平层，总价3000万左右都是很普通的房子了。但近些年随着房价结构与需求的改变、政策调控的影响、土拍规则的限制，尖岗山开始有了一些低总价偏向刚需客群的产品了。

近年来随着土拍热潮不断上演，先后有越秀和樾府、万科都会四季、以及即将入市的佳兆业凤鸣水岸等项目，拉低区域上车门槛，从早期别墅高总价改善客群到如今600来万刚需进场，增添几分人气，风格转变为接地气。风格的转变让尖岗山片区的定位突然变的很尴尬，说它是豪宅区吧突然多了这么多刚需房，属性上没那么纯粹了。说是改善居住区吧，片区的现有的居住氛围、交通配套、生活配套又达不到改善的条件。不过，可以断言的是未来的尖岗山片区的定位路线会更加趋于大众化，随着更多有小户型项目入市，等到交房居住时片区的居住氛围也将会明显提升，有人就有需求，片区的商业氛围、生活配套、文化配套自然会逐渐完善。

对于很多家长来说，最关心的就是孩子上学的问题，尖岗山片区的教育资源目前来说算不上丰富，尖岗山居住区只有一个新安中学（集团）外国语学校公立学校。不过，很快项目旁边就会增添一所新的九年制学校，目前尚不清楚该小学届时会由哪个教育集团承办，目前大家对这所学校期望值比较高，不时也能听到“深中”承办的声音。

《佳兆业凤鸣水岸花园》北侧地块规划建设一所36班九年一贯制学校（性质为公办），学校位于岗山大道和卧龙三路交汇处，由万科代建，规划总建筑面积约3.1万，已于2021年三月开工，预计2023年1月竣工，2023年秋季投入使用。

深圳地铁12号线是正在建设中的一条地铁线路，《佳兆业凤鸣水岸花园》项目距离该线规划站点臣田站和上川站步行约2.8-2.9公里。虽然12号线的建设对本项目来说并不能产生直接利好因素，但起到了支撑整个西部发展轴，支撑深圳西部发展，提升前海蛇口自贸区、空港新城发展品质的关键作用，同时也将大大改善大量居住在福永、桥头、固戍、西乡等地南山区上班族的通勤环境。

12号线起自左炮台，终到海上田园东，全长约40公里，分两期建设。一期起于南山区左炮台东站，连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港等地区，止于宝安区海上田园东站，已于2018年初开工，计划于2022年底开通运营。二期工程起于海上田园东站，终至松岗站，已于2020年底开工，计划2025年开通运营。

目前整个尖岗山片区分为南北两块，尖岗山南就是产业集聚区，尖岗山北就是低密度豪宅区。为了促进产城融合发展，特别是片区内产业人才人居配套，尖岗山北已经开始发生质的变化。之前的尖岗山开发都是以低密度住宅，高档住宅区为主，随着国家要求，深圳居住用地紧张情况，包括产城融合发展需要，都在不断提高尖岗山片区开发强度，由原来高档的低密度住宅区，逐步地向相对高端的人才居住商品房区域转变，从而更大程度上给城市功能做配套。

比如近两年入市的和樾府、都会四季、人才安居集团的新楼盘，其容积率都提高到了3点几，甚至到后来的4点几。增加的居住建筑面积一方面改善了片区人居结构有利于长远发展，另一方面提升了片区活力，为片区公共配套完善奠定基础。未来，尖岗山住宅除了配套片区产业人才外，在纳入到都市核心区范围后，还将承接来自前海、南山、宝中的外溢需求。

未来，尖岗山将打造深港合作第3极，与前海、落马洲差异化布局，共同支撑深港之间现代服务业、科技创新、智能产业深度融合发展。在最新宝安区城市规划编制中，已将尖岗山重点纳入都市核心区范围。从产业能级到人居配套，获得进一步实力提升为片区高规格发展奠定坚实基础。尖岗山将是绿色生态环绕、滨水诗意萦绕、现代建筑风貌、高端产业效能的宜居宜业产业新城！

从科创布局节点到科创中心，尖岗山重点纳入都市核心区最初从全市科创布局当中的一个节点，到战略性新兴产业总部基地，再到国家高新园区。尖岗山一步步蜕变而来。随着尖岗山产业能级和战略地位不断提升，尖岗山片区产城融合发展再上台阶。对于尖岗山片区未来规划发展，宝安规划资源局相关负责人接受采访表示，已优先将尖岗山重点纳入都市核心区范围，目前该规划定位（国土空间规划）已通过常委会审议，将报省里批复。一旦落实，对于尖岗山片区的城市发展将是全面的利好。

轨道交通先行助推尖岗山产业新城快速发展，除了产业空间和载体优势，能够让更多企业安心扎根尖岗山的是其优越的区域位置，和便利的交通条件。片区与蛇口港码头、深圳湾口岸、在建的深中通道、规划中的西丽高铁枢纽站直线距离均比较近，人、货进出便捷，物流顺畅。

地铁5号线、京港澳高速都在片区贯穿而过，经由广深高速，从尖岗山出发可快速抵达福田中心区与以外的宝安国际机场，实现通勤出差两便利。按照规划地铁9号线、地铁15号线也将在尖岗山片区设立站点。

据宝安规划资源局负责人介绍，除了将尖岗山纳入都市核心区，同时轨道覆盖的规划上也在提高尖岗山的重要性。现在尖岗山片区只有5号线兴东站，已经着手研究的是将9号线延长，从前海引过来，一直走到尖岗山北边，经过尖岗山居住区，直达桃花源科创区。15号线也是一样，未来将从同乐站引出，在尖岗山南片区（南山跟宝安交界处位置）设一个点，这样对尖岗山南片区覆盖就比较完善了。

另外，也在研究29号线，29号线是从南山经南山口岸一直到光明，研究希望可以将这条线也拉过来绕到尖岗山，29号线直接串联了南山科技园、光明科学城，如果能把尖岗山高新园串联上，对尖岗山片区能级的提高是非常有帮助的。目前这还只是研究阶段。这三条地铁线哪怕实现2条，对整个尖岗山片区的发展拉动都是飞跃的。

另外，根据宝安规划设计院副总规划师邓红透露，宝安还将实施湖滨路-边检路改造工程，未来湖滨路-边检路将改造为一条连接前海、南山和宝安的南北向双向6车道主干道，届时，尖岗山与前海、南山的交通更加便利。

如果说产业园区是推进经济提质增效的空间载体，那么高品质产业空间就是支持创新发展的微观基础。尖岗山片区的一大优势正是既有创新载体，又有产业空间，可以满足绝大多数创业企业由小到大发展过程中对产业空间的需求。

据宝安规划设计院介绍，当前，尖岗山片区内已有产业空间301.46万㎡，包括国家、省、市、区重点园区、孵化器、众创基地共72个。而随着华润雪花啤酒总部、甲岸工业园项目、艾可工业区项目、71区、33区项目、上合英发工业园目等重大更新改造项目推进，片区未来五年累计还将逐步新增释放产业空间约215万㎡。

尖岗山西有大空港，南有前海中心，中部临近宝安中心区，得天独厚的位置，让尖岗山可以享受三大核心区的多重辐射。自大空港概念提出，十年间大空港片区开始了跨越式的发展，除深圳新国际会展中心外，海洋新城、深中通道、T4航站楼等大手笔工程接踵而来，利好不断。

规划就业人口规模约65万人的前海，继“双扩区”之后，又在内规划“前海深港国际金融城”，未来高端人才齐聚的前海居住需求将呈爆发式增长，并不断外溢到周边区域。还有以国际一流滨海城市中心、总部经济聚集地、湾区城市新客厅为规划核心的宝安中心区，与腾讯大铲湾交相辉映，日后将成为新IT的CBD。

在诸多利好辐射之下，尖岗山自身也将打造成科创化枢纽，与西丽湖国际科教城、光明科学城实现对接，片区内已拥有近600家国家高新企业，潜力巨大。总体而言，前海是未来的新国际金融中心，宝安中心区未来是商业综合性区域，尖岗山是独一无二的稀缺性低密度豪宅聚集区，整个板块的人居价值将会随着前海金融价值的释放与升级，不断强化。

与此同时，尖岗山周边还有三大旧改即将启动。华润建面约87㎡的雪花啤酒总部，预计2024年就可竣工；华润建面约128万㎡的凤凰岗旧改、鹏瑞“高端城市综合体”铁岗村旧改也都在积极推进中，尖岗山周边面貌将会迎来超级蝶变！三大辐射叠加三大旧改，产业、人口齐聚的尖岗山，未来非常值得期待！

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