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1，为什么2016年房价还会涨 我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。很有可能会涨，按照一二三线城市来看，越好越大的城市涨的越快，越往后的城市越滞涨甚至不涨反跌。因为好城市需求仍然未减，去年新楼盘又少，去库存去了1年多，供需平衡要逆转。不过将来可以肯定的是，除北上广深外，很多一线城市房子的价格增速也会大大下降，所以投资买房就会有风险了2，为什么房价在16年的时候翻倍了这个回答比较敏感，每个国家都有应对金融危机的方式，请注意不是经济危机。美国之所以发动各种战争，其实最大的出发点是应对国内间接性的经济泡沫现象，罗斯福必须带领美国参加二战，否则29危机根本不可能度过，罗斯福的政策没你们想象的那么伟大，但是防止了内乱。中国也有应对方式，09年全球金融危机，中国可以说是重度受灾区，最大的原因是，国人那时候喜欢攒钱，不提倡消费，切记，国家的财政很大一部分来自税收，但是你不花钱国家哪来的税收呢，钱只有流动起来才有的，这个时候就需要一个行业来带动经济链，从而使国家尽快脱离金融危机泥潭，多一天就意味着损失更多金钱，就好比流血了，必须止血，要不然更……，这个时候房地产出现了，贷款行业兴起了，有没有发现，2010年后，渐渐买什么都可以分期了，车，房大件 京……淘……，白条花呗借呗等等，让你提前消费，掏空你的所有钱，房地产确实带动国家度过了金融危机，但是这是牺牲两代人的做法，虽然不太好看，但是短期效果明显，但是 者不是能够随便控制的，已经有房子肯定 也不可能便宜一分钱卖出去，久而久之，房子更贵了，16年是大换血的时候，4G兴起，电商冲击，有些不可说太敏感，所有人都想买房得到安全感，然后就 翻倍了 嗯 翻倍了 哈哈3，房价2016年到2017年为什么会暴涨 ：这个没人能回答，因为涉及很多因素，而且这个世界唯一不变的就是一直在变，从目前情况看大城市房价不会跌，因为还有很多人向往大城市发展，大城市人口增长还继续，第二海南云南房子一直因为北方雾霾17年还会再涨，很多有钱人都去那里养老定居深化改革2016年的房价会比现在涨吗？ 去年中国社科院发布《2012住房蓝皮书》，蓝皮书称，2012年几乎不存在房价上涨的可能性。今年房价将延续去年末的盘整态势，会有小幅回落，但剧烈的价格战很难形成，总体房价降幅不会很大。实际情况呢？一二线城市和沿江沿海的大城市房价，不但未跌，反尔稳中有升。 今年 我不认为房价会大跌，但也不认为房价会大涨，不要认为政府会让房地产商破产，稳中有升应 现在房产公司竞拍的土地价格越来越高，用脚趾头想想也知道等它们盖好房子后卖的价格也会越来越高。中央调控房价这么久了，一点用都没有。从2012年春节后，房价就一直在缓慢上涨，下半年涨的幅度比上半年高出很多。 该是今年的一个主旋律。 短期内，政府会用不得已而为之的政策来调整市场，这是一个阶段性的短期行为，关键是短期短到什么时间。国家统计局数据显示全国房地产开发投资增速显著回落，房屋新开工面积下降趋势将影响今年供给，2013年春节后房价可能还向上-----。敬亭山 马诗（李贺）4，2016年初全国房价上涨的原因是什么 1房产去库存政策2年初股市低迷，投资者转向房产投资前段时间看了个命题，“地价决定房价”。房地产开发商说是地价决定房价，而国土资源部的一位高官说地价不是决定房价的主要因素。 你现在问的这个问题和上面这个命题有一定的联系，有兴趣的话建议你搜索一下相关的文章。我个人认为这位高官说的对，不是拍他的马屁。换个角度思考你就明白了，如果开发商拿地的价格低的话，那房子的价格会降下来吗？显然不会，周边其它房子的价格在那摆着呢。那么，开发商拿地的价格高了，房价会上去吗？显然也不会，房价上去了没人买了。 现在我来回答你的第一个问题，一个国家的房价保持在一个水平这其中的决定因素是什么。首先分析房价的组成：1、开发商的利润。2、国家收取的费用。3、成本。成本在这三个要素中是最稳定的，对于一个处于发展中的相对和平的国家来说，成本是在缓步上升的，假设成本是房价的决定因素的话，你会看到房价在稳步上升，不出意外的话不会下跌。现在中国的房价的决定因素显然不是成本，所以房价下跌了。 第二个假设，假设房价的决定因素是开发商的利润，开发商利润越高则房价越高，反之房价则低。在中国这个假设是成立的，房地产开发商是最希望房子价格高的一方，只要房价上涨的速度超过成本上涨的速度，超过的部分就是开发商的利润。因此开发商总是在试图摸高。 第三个假设，假设房价的决定因素是国家的费用，这就不必说了吧，很明显不可能，国家的费用降低反而会使房价上升。 因此我可以明确的告诉你，在中国开发商对利润的期待是房价的水平的决定因素。事实上不止房地产，其它商品的价格之所以在某一水平上的决定因素都是商品拥有者的利润。 现在会答你的第二个问题，所有的同类商品拥有者形成了行业。全部个体的利润组合成了整个行业的利润，这个利润的高低导致了整个行业商品的涨跌。这就解释了涨跌同步的问题。 写完之后我又看了1下，发现有个问题我没交代清楚，就是土地价格是算在成本里还是算在国家费用里。这里土地价格算在成本里。有好多人不理解，觉得土地是国家的，国家说多少钱就是多少钱，所以这也应当算在国家费用里面，事实上，土地的价格是市场决定的，而且相对来说是稳定的，应该算为成本。要保持经济增速，房地产可以带动整个工业，增加就业5，2016中国房价为什么这么上涨 中国人的平均家庭资产，房地产已经到了74％ 从这里看，已经没有上升空间，三四线城市库存高企，加上现在中国购房主力已经过度到独生子女一代，人口红利消失，未来难乐观，目前的短期上涨，应该视为一线城市持续涌入外来人口，以及国内资产配置荒带来的末升段，和金融市场任何产品的末升段一样，上涨往往集中而快速，二三线城市的跟涨更是没有基本面支持的资金行情。但是也正因为这样。房价暴跌会引起中国居民财富的缩水，也会让跟房地产相关的水泥钢铁，建材，基建行业下跌，同时家庭财富缩水带来的是购买力的下降，那服务业，消费业都会被拖累，我国还要保持6.5的gdp增速，所以不可能暴跌.商品房开发成本不断提高 (1)征用土地费与日俱增。由于土地的稀缺性和竞争的激烈,使得近年来土地征用费不断上涨,地价越来越高。开发商把这些成本转 嫁到消费者身上,房价自然上升了几倍。 (2)折迁安置费强劲上涨。拆迁安置费用大,各项合理不合法因素多,补偿费用高,使得该项成本总体呈上升趋势。 (3)前期工程费上升较快。经调查,10年来开发项目前期工程费上升了近3倍,其原因主要是由于多部门收费。据统计,开发项目在实 施之前必须交纳各项费用达30余项,最终都消化在房价中,致使房价上升。 2.商品住房需求旺盛 一是我国广大中小城市正处在城市化进程加速发展时期,城市人口的不断增加导致对住房需求的增加。二是多年来住房消费观念扭曲。 没有宣传自住其力和适度消费,导致人们普遍地急于要买房、要买大房、要买好房,从而形成对住房市场的过高期望和强大压力。三是住房 保障制度的欠缺。本来城镇居民的住房不可能完全靠市场来解决,一部分收入处于中等以下的居民应该通过政府的帮助解决适当的住房。 1998年国务院决定停止住房实物分配以来,国家提出了住房保障的各项政策并要求各地落实。可是,各地普遍注意了住房市场的发展,却忽 视了住房保障件大事,以至于不少中低收入居民无奈地加入了住市场,增加了住房市场的压力。四是政府对于住房机抑制不力。多年来,不 少地方尤其是经济欠发达中小城市视房地产价格上升为小事,反而认为财政以从中得到实惠,有意无意地纵容房地产价格的升。在此思想的 指导下,将住房的短期炒作视为市和经济的繁荣而欢迎或默认,对于投机行为的抑制弱无能甚至放任自流,从而放大了需求,推动了住价格的快速上升。 3.住房结构失衡 长期以来,大部分中小城市居民住房消费习惯住大房,据调查,从2004年以来,鲁南地区某市开发建设的商品住房,110平方米以上大 户型住房超过70%,80平方米以下中小户型住房不到10%,可以看出,大面积住房的比率过高。住房供应结构不合理,浪费土地资源,扭曲 住房需求,抬高商品住房平均价格,不利于解决普通居民家庭的住房问题。 表1:鲁南地区某市与全国平均房价对比表(略) 4.商品住房存在投机炒作行为 房地产开发商针对消费者“买涨不买落”的购房心态营造商品房涨价气氛、投机炒作现象,某些房地产开发商甚至联手恶意炒地、囤房虚售、 哄抬房价进行投机的行为。 5.开发商追求高利润使得房价增长 有关资料显示,在我国十大高利润行业中,房地产业名列榜首。开发商取得的高利润不仅仅是通过降低成本获取,更多的是通过提高商品住房的售价获得。 6. 经济发展的持续增长 从宏观背景来看,中国经济的快速增长已经持续了十多年,这一势头还将持续下去。尽管未来的发展速度可能有若干调整,但是,快速增长的 总趋势是很。难逆转的。经济的热和旺,必然传递到住房市场及其价格上来。6，灰犀牛是什么意思比喻大概率且影响巨大的潜在危机“灰犀牛”是与“黑天鹅”相互补足的概念，“黑天鹅事件”指的是概率很小但是影响非常巨大的事件，通常会引起市场连锁负面反应甚至带来颠覆性影响。“灰犀牛事件”主要指明显的、高概率的却又屡屡被人忽视、最终有可能酿成大危机的事件。它会让你猝不及防，甚至比黑天鹅更危险。自中国规格最高的全国金融工作会议闭幕后，“灰犀牛”一词大热，成为财经圈的时髦用语。那么“灰犀牛”究竟是什么意思？中国经济的灰犀牛是什么，A股的灰犀牛又有哪些？什么是“灰犀牛”？经常看股市新闻或者财经新闻的股民，可能对“黑天鹅”比较熟悉，指的是概率很小但是影响非常巨大的事件，通常会引起市场连锁负面反应甚至带来颠覆性影响，通常代表着利空，是股民最不愿意看到的词语之一。而“灰犀牛”由于“外形笨重、反应迟缓，你能看见它在远处却毫不在意，一旦它向你狂奔而来，定会让你猝不及防，甚至比黑天鹅更危险”，因此被用来形容那些概率大且影响巨大的“潜在危机”。“灰犀牛”并非新词，早在2013年1月的达沃斯论坛上，古根海姆学者奖获得者米歇尔·渥克便提出了这一概念。2015年，伦敦商学院知名教授迈克尔·雅可比基于渥克的提法，首次发表了系统阐释“黑天鹅”到“灰犀牛”趋势演变的论文。2016年，米歇尔·渥克经过整理和研究，出版了《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书，提出“灰犀牛”主要指明显的、高概率的却又屡屡被人忽视、最终有可能酿成大危机的事件。2017年7月17日，人民日报首次引用“灰犀牛”概念，发表了系列评论员文章，提出既防“黑天鹅”也防“灰犀牛”。“灰犀牛”一词随即一炮走红，引起财经界对的关注和热议。中国经济有哪些“灰犀牛”？任何国家、任何经济体都必然存在各自的“灰犀牛”，不同的人从不同的角度，对“灰犀牛”的看法也不尽相同，可以说一千个人眼中就有一千个灰犀牛。从官方立场看，中财办于7月27日在新闻发布会中对“灰犀牛”概念做出了解读，列举了影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资五大类问题。灰犀牛1：影子银行影子银行，在我国包括理财产品、信托贷款、融资性担保公司等业务或机构，是正规银行系统之外作为信用中介的实体和活动，对存款银行的信用中介功能产生了不同程度的替代，从而导致所谓的“金融脱媒”现象。由于受到的约束、监管相对较少，影子银行的产生实际上就存在规避监管的考量。在经济扩张时，影子银行融资增加，容易加剧经济过热，推高资产价格，导致资产泡沫风险的累积；在经济下行期间，影子银行融资收缩，又容易加速资产价格下跌，导致违约风险发生。2012年以来，影子银行融资占同期社融的累计比重最高接近40%。灰犀牛2：房地产泡沫房地产价格居高不下可以说是当前我国经济金融体系中最主要的潜在系统性风险，房地产价格持续上涨从供给和需求两个方面都对系统性金融风险存在重要影响。需求方面，房地产价格居高不下导致购房者的债务负担承重。如果房产价格转而出现快速下降，房产抵押价值不足可能导致房贷违约，从而造成银行出现坏账损失；供给方面，房产价格居高不下带来土地价格持续上涨，从而导致房企的开发贷款相应增加。同样，如果房产价格转而出现快速下降，房企销售收入下滑可能导致房企的房地产开发贷款、房企债券等出现违约。更进一步，一旦购房者或者房企出现违约情况，银行变现抵押资产又会造成房价的进一步下行，从而出现“泡沫破灭-债务违约”的恶性循环。灰犀牛3：国有企业高杠杆由于企业高杠杆借助相互担保、循环担保渠道，不仅助长盲目融资风险，还加剧了企业间风险传递，此次金融工作会议提出“把国企降杠杆作为重中之重”，可以看出国有企业的杠杆率已经威胁到整个金融系统的安全。根据2016年12月央行公布的资产负债表测算，截至2016年年底，中国总债务244万亿元（不含外债）。加上外债，中国合计的债务大概是255万亿人民币。2016年我国GDP为74.4万亿，这意味着我国的总负债率为342.7%，除去金融的实体总负债率刚刚超过250%。这一数字略高于全球平均246%的债务杠杆率，但略低于发达国家平均279%的杠杆率。从具体国别比较来看，中国目前的债务杠杆率与美国接近，但远低于日本、希腊、西班牙等深受债务问题困扰的国家。但是国有企业的负债率常年高企。截止2016年12月末，国有企业资产总额131万亿，负债总额87万亿。而2016年社会融资规模存量为155.99万亿，国企负债总额87万亿占比56%。其中“财大气粗”的央企更是首当其冲。国资委的数据显示，2016年底中央企业的资产负债率是66.6%，高于同期中国实体产业的平均资产负债率是60.4%，中国规模以上工业企业的资产负债率是56%。灰犀牛4：地方债务我国地方政府负债过高成因比较复杂，有财税体制、不恰当的政绩观和宏观经济政策等特定的历史背景。截至2016年末，我国地方政府债务余额为15.32万亿元，债务率为80.5%。2017年地方政府债务限额为18.82万亿，截至今年6月底该余额数字为15.86万亿元，虽然未超出限额，但是我国地方债务问题所隐藏的风险不容忽视。灰犀牛5：违法违规集资前不久，一个被冠之以科技专利的高架巴士项目——“巴铁试验线”在喧噪一时后，因非法集资的指控在今年7月初宣告夭折，其投资方的32名犯罪嫌疑人涉嫌从事非法集资活动遭警方拘捕，而这仅仅是我国肆掠的违法违规集资的一个缩影。可以说，当前我国一些地方、一些企业频繁出现各种变相的违法违规融资担保、拆分投资、高利贷和花样繁多的非法集资现象，我国金融领域的风险点多面广，既有非法集资这样的显性金融风险，又有银行违规授信、证券市场内幕交易和利益输送、保险公司套取费用等隐性的违法违规行为。此外，金融领域还存在不良资产、债券违约、影子银行、互联网金融等累积风险。
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