来源：雪球App，作者： 睡猴子，（https://xueqiu.com/1309613324/151198392）

作为一个菜鸟，写一下NAV估值法。

先说说估值法的选择，我个人比较认同一个说法，估值法选择必须要选择市场认可的方法，并不是说你认为的好的估值法他就是对的，因为说白了股市还是由参与者用钱来投票的。而所谓市场认可的估值法，就是券商们在用的估值法。对于房地产来说，目前的估值方法主要是NAV估值和PE估值，个人比较倾向于NAV估值以及最基本的现金流折现估值，本次我先说说自己的NAV估值法，希望前辈们给提提意见。

港股主要用NAV估值法，这个方法对于内地房企来说显然是不合适的，虽然内地房地产也在慢慢步入存量时代，但是我们国家目前16万亿的市场，未来即使下滑也在10-15亿之间吧，即使按照10%利润算，也是个1万亿的市场，然后龙头们再提提市场占有率，还是有搞头的。

进入正题：

按照19年年报，股东权益1880亿，净资产有了，因为错配和预收款的负债即使，这个肯定是偏低的，接下来我们要大概把大头都加回来。

已售未结算：万科19年已售未结6091亿，合同负债5770亿，咱按照低的5770亿来算；万科项目权益占比按照70%估算，收益率按照11%算（一般来说开发商项目层面，国企上会要求在6%，其他在8%，然后加上各个部门留给自己的空间，再加上集团借款一般在5%收益率起码，有些民企甚至在12%直接）；这部分利润为5770*0.7*11%=444亿；

土储存货，这部分存货8970亿，这是包含了已售未结部分的，毛利润按照30%保守估计，先算下已售未结的成本5770*70%=4039亿，土储剩余就是8970-4039=4931亿，利润=4931/0.7*0.7*11%=542亿；

物业：2019年物业利润24亿，PE少点拍脑袋给个给个25倍吧，市值就是600亿，万科占68%股份，市值408亿；

物流、商业那些没细细研究，我个人很看好物流产业，尤其是万科重点布局的冷链仓储；我先按照净值给他们算。

最后总市值=1880+444+542+408=3256；目前26.4，市值2988，打折91%，这是最悲观的估计也打9折了，利润率11%我个人认为低了，未来万科维持在15%还是可以的起码；30%的毛利润也有些保守了，房企内部IRR都在25-40%；物业估值也是很低的；物流直接净值估计是不合理的；商业按照净值估算还可以理解，因为实在不知道卖的如何；还有未来的房价，核心城市一二线个人持续看涨；

总结下也就是只重点考虑房地产、物业，万科悲观估算都是9折了。

地产属于被压制的需求，不是被替代的需求，所以没必要过分的悲观吧。在说了万科未来并不一定就必须是房企主页，毕竟都尝试卖猪肉了。

作为菜鸟新人目前就用万科练手研究了，后面有思路继续修改。期待点评