物业500强企业在管面积达161.21亿平方米，均值突破三千万（3224.29万平方米），同比增长10.37%，较上年增加1.16%。

11月1日，克而瑞物管和中物研协隆重发布2022中国物业服务企业综合实力研究成果，同期揭晓2022中国物业服务企业综合实力500强，本文内容来自中物研协发布的《2022 物业服务企业综合实力研究报告 第一部分》 。

▉ 规模增长诉求强烈，头部物企规模效应显现 

2021年，500强企业在管面积达161.21亿平方米，均值突破三千万（3224.29万平方米），同比增长10.37%，较上年增加1.16个百分点。同时，行业持续整合，物企规模的快速扩张，2021年500强企业市场份额提升至45.93%，较上年增加1.72个百分点。

头部企业整合加速，规模效应愈加明显。2021年，百强企业管理面积达112.22亿平方米，同比增长10.41%，增速高于500强企业。同时，2021年百强企业在管面积均值超过一亿平方米，是500强企业均值的3.48倍，百强企业在500强企业整体规模中占比近七成（69.61%），在行业中的市场份额较上年提升1.21个百分点至31.97%，头部企业的集中度持续提升。

▉ 意欲摆脱依赖追求独立，市场外拓能力崭露头角

2021年，500强企业来源于第三方项目的在管面积达到82.70亿平方米，首次超过关联房企，同比增长27.33%，明显超过500强在管面积整体增速（10.37%）。同时，来源于第三方项目的在管面积占比达到51.30%，较上年增加6.83个百分点，首次超过来源于关联房企在管面积占比（48.70%）。此外，头部企业市场化拓展能力更强，2021年百强企业来源于第三方项目的在管面积占比达55.15%，较上年同期增加6.81个百分点，且高于500强第三方在管面积3.85个百分点。

▉ 非住占比维持高位，业态布局更趋多元

聚焦非住宅业态，实现多业态渗透。非住宅物业在管面积的增速和净增量均超过住宅物业。2021年，500强企业非住宅物业在管面积达67.20亿平方米，净增加8.25亿平方米，同比增长13.99%，净增量和增速均高于住宅物业（6.89亿平方米，7.91%）。同时，非住宅物业占比进一步提升至41.68%。

▉ 深耕重点区域和城市，管理密度持续提升

物企持续加大城市深耕，主要布局以核心经济带为主的重点区域，推进优质资源的聚集。2021年， 500强企业68.19%的管理面积位于五大城市群，较上年增加0.27个百分点。

▉ 营收目标取得显著成效，市场份额进一步提升

2021年，500强企业营业收入4956.16亿元，均值近10亿元，同比增长21.76%，较上年增加2.31个百分点。同时， 2021年500强企业营业收入占行业总营收的比例为37.34%，较上年增加2.85个百分点，2018年至2021年500强企业营业收入所占市场份额增加6.11个百分点，头部企业的创收能力愈加强劲。

行业进一步分化，头部企业优势效应明显。2021年，百强企业营业收入达3422.46亿元，同比增长23.33%，高于500强企业增速（21.76%）。百强企业营业收入均值超过30亿元，是500强均值的3.45倍，同时，百强企业营业收入在500强企业中占比进一步提升至69.05%，在行业中的市场份额则进一步提升至25.79%，较上年增加2.27个百分点。

▉ 夯实基础服务航道，大力发展增值服务业务

2021年，500强企业基础物业服务收入达3579.54亿元，同比增长17.48%，较上年增加2.96个百分点。多种经营服务收入1376.62亿元，同比增长34.51%，持续保持30%以上的增速。从营收结构来看，2021年，500强企业基础物业服务收入在总营业收入中的占比72.22%，较上年下降2.63个百分点，但仍超过七成，仍是物企营收贡献的主力。多种经营服务收入在总营业收入中的占比则持续提升至27.78%，其中，社区增值服务收入、非业主增值服务收入占比分别为11.09%和9.30%，分别较上年增加1.50个百分点和1.34个百分点，多种经营服务逐渐成为企业新的价值增长点。

▉ 社区增值服务利润贡献大，潜在盈利空间广

2021年，500强企业毛利和净利润分别为937.17亿元和492.14亿元，均值分别为1.87亿元和9842.71万元，分别同比增长24.76%和22.39%，增速分别较上年减少22.06个百分点和11.70个百分点。毛利率和净利率分别为18.91%和9.93%，分别较上年增加0.45个百分点和0.05个百分点。

盈利结构持续优化，多种经营服务毛利占比持续提升。2021年，500强企业多种经营服务毛利同比增长40.31%，显著高于基础物业管理服务（15.45%）。同时，2021年多种经营服务毛利占比较上年增加4.67个百分点至42.11%，占比持续提升。其中，社区增值服务毛利占比较上年增加10.68个百分点至22.34%，增长显著。非业主增值服务毛利则受地产下行等因素影响，占比则较上年减少3.41个百分点至14.24%。

▉ 多举措强化成本管控，降成本见成效

人力成本占比仍超半数，营业成本率进一步下降

鉴于规模效应、科技化建设初见成效，物企的成本控制能力进一步提升。2021年，500强企业营业成本率进一步减少至81.09%，较上年减少0.45个百分点。

2021年500强企业人员成本占比仍超半数，较上年减少0.19个百分点至51.74%。同时，2021年500强企业外包成本占营业成本的比例达17.77%。广义上的员工成本仍约是成本的七成。

单位面积运营效率提升，蕴含成长潜力

2021年，500强企业人均管理面积较上年增加2.48%至5664.93平方米/人，单位面积创收能力达30.74元/平方米，较上年增加10.33%。同时，500强企业的创收能力和盈利能力进一步提升，人均创收和人均净利润分别为17.42万元/人和1.73万元/人，分别同比增加13.55%和27.46%。

▉ 行业劳动密集度仍较高，人员队伍规模持续扩大

物业管理行业成为稳定就业、拉动就业的重要平台。2021年，500强企业直接或间接提供就业岗位达403.89万个，较上年增加6.36%，在稳就业、促就业方面发挥重要作用。

行业劳动密集度仍较高，操作员人数占比达87.0%。500强企业经营管理人员37.0万人，同比增长2.84%，占从业人员总数的13.0%；操作员人数达247.58万人，较上年增长8.46%，占从业人员的87.0%。

▉ 高素质专业人才逐步增加，行业吸引力不断增强

2021年500强企业从业人员中本科生、硕士研究生、博士研究生三者分别占比8.09%、0.30%和0.01%，总和仍不足一成，但较上年增加0.15个百分点。高中以下人数最多，占比达到55.21%，较上年减少0.12个百分点；随着行业的快速发展以及行业社会价值和地位的提升，行业将有望吸引更多优质人才的入驻。

▉ 建立健全激励机制，吸纳和保留人才的竞争力提升

充分发挥薪酬回报是调动员工积极性，提高工作效率的重要手段。2021年， 500强企业从业人员年人均工资为6.03万元，较上年同期增长1.90%，低于百强企业（6.48万元）。

▉ 疫情成物业服务品质放大器，企业多举措提升服务品质

面对多点散发的疫情，防控形势复杂多变，时刻考验着物业服务企业。作为最贴合民生的物业服务企业，自疫情初期便奋战在防疫一线，全力配合疫情防控工作。物企在疫情常态化防控中的积极表现，使得其成为守护社区和辅助相关职能开展防疫工作的中坚力量，改变了公众对其的固有认知，提高了行业的社会存在价值和社会服务价值，物企在社区基层治理中的作用愈加重要。疫情也成为物业服务品质的放大器，高品质的物业服务成为业主关心的重点。推进标准化建设和采用智慧科技是保障和提升服务品质的重要方式。

▉ 优质服务是赢得市场的关键，满意度收缴率保持高位

500强企业重视业主需求，持续通过委托第三方或自行开展全方面的业主调查，2021年，业主整体满意度均值达92.16，业主满意持续保持高位。收缴率为衡量服务质量的重要指标之一。2021年，500强企业物业费平均收缴率为94.54%，较上年增加0.13个百分点。

▉ 物业质价相符为大势所趋，物业费水平进一步提升

2021年500强企业物业费均值为3.27元/（平方米·月），较上年增加0.08个百分点。从收费方式上来看，包干制物业费水平为3.27元/（平方米·月），酬金制物业费水平为3.94元/（平方米·月）。从项目来源上看， 500强企业所属承接所属或合作开发商项目为3.59元/（平方米·月），较上年增加0.39个百分点；外拓第三方项目的平均物业费水平为3.18元/（平方米·月），与上年持平。

500强企业积极发挥头部企业示范带动和引领作用，承担着重要的社会责任，一是持党建引领建设红色物业，助力基层社区治理；二是促进社会就业再就业，积极履行纳税责任与义务；三是加强推进ESG管理，助推行业可持续发展。

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