长寿时代已经到来，以前人生七十古来稀，如今活到九十不稀奇！随着人口老龄化、家庭空巢化问题的日益突出，独生子女政策的负面效应日趋显现，养老在今日已成为一个日渐沉重的话题。

以房养老的新理念，可以借助于住房的价值变现，让房产富人，现金穷人，摇身一变成富翁，幸福地度过漫长的晚年，并在有限的资源拥有和社会家庭的扶持下，尽量过得舒适幸福，减轻子女的负担。

现在以独生子女居多的年轻人，要同时赡养四个老人，负担是无法承负之重。如房子能提前变现养老，上对老人，下对儿女，都可是既折中又易于接受。

以房养老可以彻底消除儿女对父母的过度依赖，从而使子女能变得自立自强一些。独生子女的一代已从家中的“小公主”、“小皇帝”渐渐长大成人。

在独生子女家庭大行其道的状况下，为何受过高等教育的年轻人，却越来越不想买房了，少了奋斗的目标，“扶不起来的一代”愈益增多，已成为一种社会的普遍现象时，中国经济又怎么能快速增长，共和国的接班人没有了父辈当年勇闯天涯的斗志！

今日家庭少子化日益严重，空巢家庭比比皆是，这些已成年或成家的子女虽然有了小家庭，已结婚生子，其中很多小两口仍然同父母住在一起，仍然需要父母的帮助，把啃老当作了理所当然。

在家庭经营管理体制上，还有“丈母娘领导下的太太全面负责制”的说法，正生动地反映了这一现实。

有些家庭条件不好，穷买不起住宅也是现实，但许多子女在父母的大力赞助下，已经买到了属于自己的住房，却仍然同父母住在一起，如此做法并非是这些子女讲求孝道。

有些小夫妻每个月挣得工资一点也𣎴用上交父母；每天的家务活自己一点不做；家中大事小事自己一点不管；自己养的孩子一点不带。“四个一点”的结果，就是一切事都扔给父母解决。这种状况显然不是为了尽孝道，说好听的叫带孙子，享受天伦之乐；说不好听的叫啃老族，把父母当作自己的免费保姆。

现代社会的两代人大都崇尚居住的私密空间，分居的倾向是客观存在，大家庭的概念已很淡化，核心小家庭则在大大增强。结婚有独立住房已经成为年轻人谈结婚的首要条件。

子女不愿意和父母同住，父母也不乐意整日与儿女“搅和”在一起。子女婚后与父母住在一起的难免因生活琐事产生很多矛盾，影响夫妻感情。子女婚后独自居住，可以在日常独立生活中，学到必不可少的自理能力和独立精神。

现代人一定要明白一个道理，夫妻关系是家庭的核心。许多人常有的一个误区是把亲子关系当成了家庭关系的核心。健康家庭的父母，是要将孩子推出家门，推到一个更宽广的世界，让他们去过独立而自主的生活的。所以，伴侣才是那个陪伴你终生的人。

父母以房养老模式是对父母子女的代际关系，对两代人之间的职责、权利、角色分工等给予新的定位，并借此适应市场经济社会对代际关系调整变革的新要求。它对培养新一代接班人自立自强，树立正确的人生观等，都可以起到良好的推动作用。

亲子关系中的重要一点是父母不要试图扮演孩子的决定者，而应该给予孩子独立探索的自由。成熟的分离是一边给予爱，一边坚定地告诉孩子或亲人，你是你，我是我。

这样一来，关系仍然亲密，但关系中的两个人都拥有独立而健康的人格。作为孩子，必须要认清的一点是，有健康自我的人，他会很爱父母，但他做事情，首先是从自己的感受出发，而不是服从父母的要求。一个独立的人做的决定应该完全是基于自己的判断，并且独立承担后果。小家庭从大家庭分开，功劳应该是远远超出其他积极效应的。

中国现有人口14亿，50岁~65岁陆续退休的中年人、66岁~80岁之间的老年人、80岁~90岁之间的高龄老人、90岁以上的长寿老人共有4亿多，其中60岁以上有2.5亿人。到2025年，我国60岁以上的老年人口超过3亿人；到2050年，60岁以上的老年人口接近5亿，30%都是老人。

如何规划自己的养老生活，成为社会、子女共同关注的焦点。如果拥有住宅面积大、功能全、质量优、价值高的退休群体，就足以担当养老的重任。

所以，安居乐业是居民追求的生活目标，住房是家庭耗去大半生积蓄的最大支出，人们购买新房的热情久增不减。而现在的年轻人不愿意买房，缺少对人生的长远规划，同样是住房，租房是消费，买房是投资，是人生的一种资产配置。

拥有自有住宅、经济物质状况中上等、思想观念新颖、乐意接受新事物、代际关系和谐、不同子女共同居住的城市中老年家庭是普通现象。居住在大城市、新一线城市的优质地段，因城市经济较为发达、居民收入较高、观念较开放的城市，一些中老年人选择了以房养老，有的是办理保险抵押、有的是长出租，还有就是置换房产，让自己既有房，又有钱，不是端着金饭碗却向子女讨饭吃。

人们购买房屋或居住或用来养老，一般总是期望能终老于斯，但为能优化资源配置，更好地养老生活起见，根据自身的需要，房产置换未尝不是一种更好的办法。

在工作的时候，60岁前都可以养房，这需要相当的技巧，我们并非是用毕生精力积累购房的钱财，全款购房是少数，大多数人采用按揭融资的方法来聪明地提前买到属于自己的住房，尽早享受新生活。

到60岁时，一切按揭贷款都已全部归还完毕，取得了所居住房屋的全部产权，甚至还会购买第二套以上，为60岁后的“房养人”做了一个保障。

网上广为流传的中国老太太与美国老太太在天堂会面，谈论有关购房的优劣利弊那样，无论是储蓄买房还是贷款买房再攒钱还贷，反映了两种金钱观或消费观的差异。那么长寿时代，老人寿命延长，普通人买了房子，有富人的资产，却是现金穷人，几千元的退休金，基本上不敢消费，想到处去旅游，钱包不鼓就成了梦想。

如何破局呢？那就是“人先养房，房再养老”。传统的“养儿防老”基本上是指望不上了，年轻人不但没时间，还是月光族，积蓄很少，养孩子为重，根本是顾及不上老人的养老，所以养老的事情得自己有主见。住宅置换价值的变现套现就是很实用的方法，既能为子女留有房产，还能多出百万、千万的现金，资助子女、自己消费、养老的流动资金充足，加上退休金，是最幸福的晚年生活。

只要老人认真开动脑筋，大胆解放思想，破除头脑中的某些条条框框的束缚，就可以实地操作，如大房换小房，市区房换市郊房，大城市换宜居城市，选购洼地房产，升值空间大，一套房出售后，能换几套，自住一套，剩余的钱，中老年人可做投资房产出租，或者做一些稳健的理财，家中有钱心里不慌，保障晚年期间有房可居，有钱可花。

我国老年人虽然收入普遍较低，养老储备存在较大缺口，但手中却拥有不断上涨的房产资源，形成“现金短缺、房产富裕”的巨大群体。

到退休时再在住房上变点小魔术，正好将住宅这种已“僵化、凝固”的不动产，转化为养老的“糖果屋”，像《格林童话》中那个藏着巨多珍宝的神秘屋子，如今城市里的老人也有自己的“糖果屋”。

房产置换、房产出租、投房养老、售后回租、招徕房客、异地养老、基地养老等，都能自己住的房子金融价值体现出来，实现以房养老的大目标。

住宅作为不动产是无法移动的，而住户的居住空间异地转移则十分简单，这是运用不同地域的住房价值、生活费用标准的差异，实现节约养老资源、提高养老质量的目标。如京沪大都市的闹市区是寸土寸金之地，住宅价值天然昂贵，生活成本高昂，且拥挤嘈杂喧嚣等，很不适于老人生活居住。

这些中老年人可能更向往的是风景秀丽、气候宜人、生态环境优越，宜居宜业、田园风情、沿海城市，房价不仅便宜，而且交通便利。现代化新兴城市的网络化配套设施齐全。尤其是沿海开放城市拥有国际医疗机构实验区的建设，大健康产业的布局，为中国老龄化提前做了规划建设。更多中老年人选择候鸟式养老生活，原城市郊区和沿海城市都有住房，既养生、又养老、更养心！

资产置换既可在降低养老成本的基础上，大大提升老年人的生活品位，新的养老资源供给是政府的长期投资，优越的生态环境同样可以给城市带来生机，小而美的精致生活，作为养老的重要资源，实惠而不贵！

这样一折腾，老年人不再是发愁晚年没有钱养老，而是一不留神成了百万富翁、千万富翁！

目前，有关住房资产的价值流动化，以实现资源优化配置、以房养老等问题，开始引起大家的关注。

在传统观念中，住房是一种一经移动就会发生毁损的不动产，按照新观念来讲，住房资产蕴含的价值则是可以流动的，并通过这种流动使其在个人家庭的不同生命周期阶段合理配置和效用发挥，以便更好地实现以房养老的目标。

在今日资本市场、金融保险工具高度发达的状况下，人们购买住房，看中的就是好地段房价水涨船高的升值空间，投资盈利就是首先想到的。购房不只是为了满足必需的住宅消费，更重要的还成为一种投资理财的手段。

住房具有保值增值的功能，人们在正常生活居住的住宅之外，购买第二套或更多套住宅，利用住宅增值保值的特性赚取经济收入，到晚年经济实力下降时，再将该住房出售或出租得到的收入用来养老，这是发挥住宅的投资盈利功能养老。

目前，“投房养老”的行为已有较多出现，对房地产升值有先知之明，并占得先机的人员，无不从无到有，从小到大，从一套住房衍生为多套，最终借助于自己居住而外的住房出租营运养老，就是轻而易举。如出售大房换进小房，出租大房换租小房等。

以房养老的实质，是要通过种种的金融与非金融的运营机制与手段，将老年人身故后将会遗留房产的巨大价值，提前变现套现到生前使用，将大多数家庭普遍拥有的住房资源给予价值上的变现盘活、空间上的充分运用、权属层面的有益转换，使得它能在养老保障问题上派上更大用场，以切实可行地达到用房子养老的目标。

观念改变世界，置换资产，确实带来了住房商品化的大见成效，居民住房生活质量的大幅提升，房地产业持续快速的激活，国民经济持续长期的大幅增长，这都是有目共睹的。

中老年人一生赚取的钱财在自己的一生得到了最好的价值实现。在老龄化危机日益严重，养老资源日益短缺的今天，这一做法更有着普遍的价值与意义。

只要人们有对美好生活的向往，到2035年前，房地产就是黑铁时代也仍有韧性。有钱人买房住，没钱人租房住，2亿流动性人口移居城市群、都市圈，城市化带动了工业化，三四五线城市的特色发展，招商引资、抢人大战为城市增添了活力。

住宅的投资功能是指将住宅视为一种投资品，以取得比一般储蓄存款、股票债券、期货保险投资等更为稳定可靠的收益。原因就在于住宅是一种价格高、使用年限长的特殊商品，且因附着土地的稀缺性，具有天然保值增值的功能。

投资房产作为公众理财的一种手段，近几年已逐步成为人们的共识和追求目标，且获益匪浅，评估自己的购买力，投资好的地段，而不是盲目加杠杆。

如今的中国老太太，不需要一辈子辛辛苦苦挣钱、攒钱来购房，却享受不到居住的快乐，最后只能作为遗产归由儿女继承。现在可以通过贷款，在年2%左右的通货膨胀增长率下，资金积聚的速度会远远赶不上房价上涨的速度，通过杠杆，年轻时就可以住上自己心仪的房子，攒钱还贷，到退休前再折腾一下，让你的资产一直为你提供最大价值。

人们为住房付出太多辛劳，完全可以通过房产变现手段，尽量让房子为自己多提供服务、多做贡献！《穷爸爸、富爸爸》一书，其间讲了一个很好的道理：“财产为人服务，而非人为财产服务。”许多人的一生为何感觉不到任何快乐，贫穷的本质是缺少变通的能力。

老人晚年的养老生活，除住宅产生的居住收益外，还需要吃穿用行、医疗保健、旅游观光、文娱体育等多种生活需求，这些需求的满足必须依赖于持续不断的现金流入，而非单单住宅不动产所能完成，这笔持续稳定乃至延续终生的现金流入，正是大家养老生活中最感缺乏的。

而老人拥有的最大财富，也只是一套价值不菲且不断增值的住房，住房与金钱转换的必要性就是异常明显。

如今中老人住着“糖果屋”，不仅可以保障老来衣食无忧，还显得异常自如轻松。只要能开动脑筋，退休时对住房变点“小魔术”，即可得来全不费功夫。

住宅具有不同于一般物质实体的最大特点，即它紧紧附着于特定的土地上。鉴于土地的稀缺性，住房价值将呈现为长期增值态势，极少会发生贬损，即使住宅本身因时间流逝而磨损陈旧，寿命到期时其经济价值几乎为零，所附着土地却因其不可再生性，随着经济发展而不断升值，这笔价值增长会远远超出住宅实物磨损的价值。

房子是什么，在老百姓的心目和生活中居于什么位置，需要认真琢磨。有人讲到房子就代表着一个家，是自己花大价钱购买的一件超长期的高档耐用消费品。

将房子中蕴含的金钱再释放出来用于养老，房子是一种“生不带来、死不带去”的身外之物。人是活的，房子是死的，把人养好了是大事。既然人不可能长生不老，房子不正是一种对自己的人生，对住房蕴含价值作出的最好安排吗！

人们花钱买汽车，经过十年八年的使用，最终该辆汽车就贬值了。近20年投资房市的收益是特别可观，有炒房客同样在房市进进出出，左手买进，右手卖出，炒房客为什么能赚到钱呢？我们买来居住的房子，不仅是用来居住，同样在需要改善资产配置时，房子担负了养老的功用，这在某种程度上，正说明住房在人们心目中的特殊位置，买房就是为老年生活买一份保障。

房产炒作，尽管价值可能上涨或下跌，大赚则会远远多于大亏，即使亏本到最后，房价大幅缩水，住宅的实体仍旧完好存在。

随着金融工具的多样化，房产正在实现“存钱罐”的功能，可稳步增值，能随时提现。如某家庭购入第二套住宅后，将其长期出租，每月收取的租金就可补贴家用。

住宅的投资效益必须将其在房产市场交易变现后才能获取，否则单供自己居住，价格是20万元或是80万元，价值增加得再高再快，对其主人而言，日常居住中并无特别感觉，这个收益就只能仅仅反映为纸面的“水中月、镜中花”，可见而不可得了。

家庭生活中往往会出现的某种状况是，某时期为参与投资、经营、理财等临时性活动，需要大量资金无从迅速筹措到手，向银行申请贷款，辛苦数个月好不容易借来款项，数额也难以如愿，向亲朋好友借贷则在短期内难以筹措到巨资，这就白白错失了投资牟利的大好机会。其实，这笔资金如能通过住宅的短期融资功能如愿获得，可谓是善莫大焉。

人们一生走的路各不相同，但最终的结果是一样的。既然人本身都不存在了，还一定要保留房子这种身外之物做什么呢！

在自己生前就将住宅的价值按自己的需要给予最大化发挥，能留给子女的就留，关键还有丁客家庭，或者子女压根就不稀罕你的破房子，与其没有人要，不如处置一下，既有房又有钱，提前做好养老的资产配置，让不动产流动起来，产生现金流。充分考虑住宅成为一种投资融资、盈利生财的工具，并在养老生活中发挥重大的保障功用。

目前，创造财富、积累财富，通过理财规划来配置运用个人家庭拥有的财富，已成为一个时髦话题。大多数城市家庭都拥有了自己的住房和若干货币金融资产，足以应对老年生活。用房产实现养老的重任，以部分地取代养儿防老和货币养老，是有积极意义的。

房产富人、现金穷人，都必然会影响拥有资源的充分运用和功能发挥。这就需要通过以房养老、房产置换等办法，对现有资源以重新调配、转换与融会，使之能更好地发挥功用。

今天年轻人中间大量出现的“月光族”，应该通过强制性储蓄，以积累资金供给未来的养老。至少是自己的年轻时代对自己的晚年时代应负起相应的责任。如果这一点都很难做到，又如何指望社会或他人为自己承担这份责任呢！

人类的知识宝库浩瀚无垠，我们不停地在其中吸收营养充实自己之时，也应时刻想着如何让自己过得更好。

“一边捆着草，一边饿着牛”。“饿着的牛”吃不到“捆着的草”，拆开！现在有了以房养老的新理念，再加上国家大力布局养老产业，“饿着的牛”就很容易吃到“捆着的草”了。

房子养老完全可以和票子养老、儿子养老并驾齐驱，“养老金”是退休人员个人劳动的剩余价值。退休人员退休前所得报酬，只得到劳动价值的少部分，多余劳动的剩余价值交给了国家，然后由国家统一用于建设管理等。

要想让晚年生活更富足，你就得准备货币资产和房产。将原有住宅上的财富转化为现金收入，用于弥补消费的需要。

老年人在晚年生活中既拥有可观的房产，有较多的储蓄存款，又有相当的养老金收入时，这类老人的晚年生活应当是十分幸福的。

他们不需要儿女或社会的接济资助，以房养老，就完全可以凭借自己拥有的各种财力，将晚年生活安排得舒适如意。老年人为自己挑选舒适的养老环境和条件，体验幸福，安度晚年！

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