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9月4日，25年来最强台风“飞燕”席卷西日本地区。完全围海造地建起来的关西国际机场淹水严重，由于一艘停泊在大阪湾的油轮撞上了连接关西机场与大阪市之间的唯一联络桥，所有进出机场的交通被迫中断，关西机场成为了“孤岛”！

危难时刻，中国驻大阪总领事馆火速营救出750名被困的中国游客，被传为佳话，仿佛上演了一场真人版的《战狼2》！

▲9月4日大阪关西国际机场受灾场面

无独有偶，8月24日，瓯江口外，“温州第四区”洞头遭遇近年来最强降雨，12小时雨量超过170毫米，同样是完全围海造地的新城二期围垦区域受灾严重，海悦城小区电梯井灌水如瀑布般狂泻！

▲8月24日瓯江口（洞头）强降雨后受灾场面

笔者是洞头女婿，于是乎那一天，洞头朋友圈里的讨论炸开了锅！

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洞头：浙江海岛县中最早联陆

“撤县设区”仍难挡人口流失

洞头，温州瓯江口外，由103座岛屿组成的海岛县。2015年撤县设区，成为“温州第四区”。

早先的洞头，距离温州有33海里，当时坐慢船到温州市区的安澜亭码头需要3个半小时。

由于孤悬海外，洞头，这个在2000年新城填海工程开工之前，都不曾有红绿灯，全岛仅2辆公交车的县城，一直是浙江省人口最少的县区之一。

与几乎所有的海岛县一样，这里人口流出严重。2000年“五普”（第五次全国人口普查）人口9.64万，2010年“六普”人口8.77万，十年减少9.08%。

笔者在上一篇温州调研文章中提到，温州三面环山，一面临海，素有“七山二水一分田”之称，土地资源非常稀缺。随着经济的发展，原来的城市空间已经不能满足需要。

2003年，时任温州市委书记李强（现任中央政治局委员、上海市委书记）提出了建设瓯江口新区，再造一个海上新温州的构想，推动温州从“沿江时代”向“沿海时代”的跨越。

2003年4月9日，温州半岛工程在霓屿岛正式开工，全国最长的14.5公里跨海公路大堤正式开建，拉开了瓯江口建设的大幕。

2006年4月29日，由灵霓大堤和洞头五岛连桥共同组成的温州半岛工程建成通车。百岛洞头，成为浙江省5个海岛县区中最早连陆的县区，比舟山跨海大桥通车早了3年零8个月。

那一年的五一黄金周，数以十万计的私家车通过灵霓大堤涌入洞头旅游，14.5公里的大堤，车子开了10个小时，洞头本岛公路被挤得不泄不通！

▲2006年灵霓大堤开通时的洞头行车导引图

2006年半岛工程通车后，洞头出现了大量私家车购买的热潮，当局通过设置大量单行道、新建环岛公路、开辟停车场，直至2010年5月，全长20.8公里的洞头环岛公路开通后，才基本缓解了洞头本岛的“行车难”问题。

2015年7月，洞头撤县设区，并入原属龙湾区的灵昆街道（瓯江口新区）后，户籍人口增加到15.4万，常住人口也一度增至12.91万，但到2017年底常住人口又回落到10.15万，两年多时间，净流失高达21.38%。

由于洞头是一个人口严重外流的县区，截止目前，洞头全区还没有一家肯德基、麦当劳。

洞头籍的大学生毕业后，大多迁往温州、杭州、上海生活，留守岛上的以军、公、教、老、幼为主，仅在暑寒假、黄金周及春节期间，岛上才会显现出久违的生机。

洞头撤县设区到目前为止，似乎并没有止住人口流失的势头。其与温州的融城力度也很有限，目前仅有一趟151路公交连接温州火车站与洞头新城客运站，40分钟一趟，单程60.3公里，站站停需时100分钟，票价10元，末班车运营到18：10，此外，还有一趟温州动车南站到洞头的快线，洞头首末班6：30-15：30，温州南站首末班9：40-18：00，每天对开10个班次，90分钟直达，票价30元。因此，目前还无法实现在洞头本岛居住，在温州主城区上班。

2018年9月，温州医科大学仁济学院洞头校区正式启用，此外，灵昆岛上的浙工贸瓯江口校区也已开建，未来这2所大学入驻洞头，有望为“温州第四区”洞头，增加一点人气。

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离沪杭最近的碧海蓝天缘何旅游地产发展不起来？

洞头，是祖国大陆距离钓鱼岛最近的县区，也是大陆沿海最晚解放的建制县（1952年解放）。

洞头民居有着典型的闽东古厝建筑风格，洞头方言属于闽南语系，与温州话差异很大。

洞头著名景点半屏山，与台湾高雄半屏山同名，民谣曰：“半屏山，半屏山，一半在大陆，一半在台湾”。

如今的洞头，是全国唯一以县域冠名的国家4A级旅游景区，国家海洋公园，国家生态县，全国海钓基地。

洞头盛产的羊栖菜，富含18种氨基酸和14种微量元素，日本称其为“长寿菜”，大量从洞头进口。

洞头作为温州的海上花园，过去的影响力仅局限于浙南地区（温州、台州、丽水）。

近年来，洞头因地制宜，通过妈祖平安节、全国公路自行车锦标赛、七夕成人节、开渔节等特色活动的举办，以及洞头状元岙国际邮轮港日韩邮轮线的开通，开始在全省乃至华东区域有了一定的知名度。但是放眼全国，此地的旅游价值还处于“养在深闺人未识”的阶段。

身处富庶的浙江，距离上海、杭州最近的，能看到碧海蓝天的洞头，为什么旅游地产发展不起来呢？笔者总结以下三点：

（1）气候条件：

洞头属于亚热带海洋性气候，四季分明，常年气温比上海略高3度，比厦门低3.5度。每年5-10月为旅游旺季，6-9月适宜下海游泳，但时有台风侵扰。因此，单从气候条件来看，洞头就不如可以全年全天候下海的海南，以及4-10月份适合下海的广东、福建沿海城市。

（2）海水水质：

温州地处我国东部沿海（江苏赣榆-浙江瑞安）浑浊带的南缘。受常年填海围涂影响，浙江省杭州湾海域全部、象山港、三门湾、温州湾大部为劣四类水质。洞头，西北面向温州瓯江口的内海终年水质浑浊，只有洞头本岛东南面向外海的海域，仅在夏季天气晴好时，才显碧海蓝天本色。

▲我国东部沿海海水浑浊带示意图

▲夏日清晨的洞头大沙岙海滨浴场

（3）度假品质：

与海南、珠海、深惠、厦门等滨海旅游度假条件一流的地区相比，洞头的滨海度假旅游配套，可以用“不入流”来形容，洞头全区仅有一个只在暑期开放的室外无边泳池（在金海岸开元度假村内），该酒店虽为五星标准建造，但连一个室内恒温泳池都没有。

岛上近两年虽也出现了2-3个中小开发商开发的旅游别墅住宅项目，但与恒大、绿城、融创、华润等旅游特色小镇项目，在整体规划和产品品质上都相去甚远。因而洞头的所谓旅游地产，可以用孤悬海上的“吊脚楼”来形容！

▲洞头唯一的五星级酒店金海岸开元度假村

近年来，洞头旅游民宿业迅速崛起，但也仅是复制了一个“小垦丁”而已，无法从质上给洞头的度假品质带来大的提升。

※国内知名海景旅游度假地产的品级划分

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洞头本岛海悦城一家独大，

房价告别5年不涨开始起势

洞头本岛，由北岙、东屏两个街道组成。

北岙是全区的行政、文化中心，东屏则是大沙岙、仙叠岩、半屏山、中普陀寺等景区所在地。

洞头几乎所有的商品房，都位于本岛北部的北岙街道，且多是2000年以后新城一期、二期填海工程后，在原来的滩涂围垦地上兴建的。

洞头新城二期围垦地块，总建筑面积100万方的巨无霸楼盘海悦城，号称是温州首个景区公园集群式大型滨海度假居住生活区，项目全部建成后，将包括海景度假住宅、酒店式公寓、高端排屋叠墅、滨海商业休闲步行街、精品超市、特色海岛购物中心、高端会所、百岛梦幻冰雪王国、海悦城水乐园、游艇码头俱乐部、国际会议中心及小学、幼儿园等配套。

海悦城自2013年底开盘以来，一直占据着本岛新盘供应的主力。受2011年温州民间借贷崩盘及2014年洞头民间互助会性质的6亿元标会崩盘影响，洞头的房价从2011-2016年这5年间，也跟着温州大势一蹶不振。

海悦城从2013年底大一期开盘，一直到2016年10月大二期开盘，一直维持着8500元/㎡的均价，三年未变。直到2016年底，才抓住了全国楼市行情大涨的尾巴，近一年半来，上涨了约3000元/㎡，目前只剩下4楼以下、18楼以上的尾房在售，户型为125㎡三房二厅二卫，单价11000-12000元/㎡，大三期预计今年年底至明年年初推出，户型及价格未定。

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与开元度假村为邻，

170万起做别墅岛主

▲洞头三盘岛鸟瞰

洞头离岛，以本岛东北面的三盘岛稍具度假价值。岛上有2011年开业的洞头唯一五星级酒店金海岸开元度假村，是温州唯一拥有无边泳池景的度假酒店。

2012年开售的“海上吊脚楼”三盘领海，都是350-430㎡的独栋别墅，最高均价卖到21000元/㎡，目前已售罄，二手房市场上目前成交均价在18000元/㎡左右。

目前三盘岛在售的是中玺月琴湾项目，改良了户型，降低了总价，也吸引了一部分当地土豪的关注。该项目主力户型有115㎡的叠拼，180㎡的双拼和270㎡的独栋别墅，单价13000-20000元/㎡，总价170万起，就可以轻松做岛主！

▲洞头中玺月琴湾别墅样板房

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温州湾区经济主战场

洞头的未来看瓯江口

【区位优势】

温州东部新中心

拥湾发展主战场

今年5月28日，浙江省提出“浙江大湾区”战略，瓯江口，作为与杭州湾、象山港、三门湾、台州湾、乐清湾并列的浙江省六大湾区之一，温州市更是早在去年的市第十二次党代会上，就明确提出将瓯江口新区打造成为全省大湾区建设样板区，城市向东面海发展新地标。（值得一提的是：5月28日“浙江大湾区”战略中公布的4大新区是：杭州江东新区、绍兴滨海新区、宁波前湾新区、湖州南太湖新区，“温州瓯江口新区”竟然落榜，令人颇感意外！）

本文第一段提到，温州在“沿江时代”向“沿海时代”的大背景下，温州城市中心整体向东，未来温州将形成主城（鹿城）、西部副中心（瓯海）和东部新中心（瓯江口）的城市格局。

▲洞头区灵昆街道（瓯江口新区）区位图

温州在建的市域铁路S1、S2线的交汇点没有设在鹿城区，而是选择了灵昆（瓯江口新区），印证了瓯江口处在温州东西向沿江发展轴与南北向沿海发展轴“十字路口”的区位优势！

因此，北连乐清，南接龙湾的瓯江口新区，同时又具备了复制上海虹桥模式的龙湾国际机场+高铁东站（规划中）+S1、S2市域铁路空铁零换乘枢纽，以及状元岙国际邮轮港，以“东方时尚岛、海上新温州”定位的瓯江口新区，有望成为继鹿城区后，下一个温州的市中心。

【发展历程】

一道堤，围起一座城

▲瓯江口产业集聚区规划控制区330平方公里范围图

◎2009年4月29日，温州半岛浅滩一期围涂工程围堤合龙。

◎2009年11月，半岛起步区首期1#地块标准厂房工程开工。

◎2010年11月，包括瓯江口的灵昆岛（瓯江口新区）、乐清柳白新城、乐清经开区、洞头大小门临港产业区在内，规划面积约330平方公里的瓯江口产业集聚区，作为浙江首个省级产业集聚区获准设立。在瓯江口新区将展现温州史上罕见的移民大计，规划导入百万人口（目前温州市辖4区常住人口不足300万，全域人口增长乏力，瓯江口规划百万人口任重道远！）。

◎2011年1月2日，瓯江口新区规划展示馆开工。

◎2012年3月，瓯江口新区首个市政道路工程开建，招商引资工作全面启动。

◎2014年12月18日，新区首个超20亿制造业大项目——温州南车灵昆车辆维修基地开工。

◎2015年7月，洞头撤县设区，原龙湾区灵昆街道（瓯江口新区），整体划入洞头区管辖。

◎2016年9月28日，瓯江口新区邻里中心开工。

◎2016年11月，总投资67亿元的威马新能源汽车智能产业园奠基。

◎2017年3月31日，瓯江北口大桥（乐清-灵昆）开工。

◎2017年8月28日，温州外国语学校瓯江口校区正式启用。

◎2018年2月7日，330国道洞头段全线通车。

◎2018年2月13日，瓯江南口大桥（灵昆-龙湾机场）通车。

【产业发展】

产城一体的智造新城

温商回归的双创平台

2018年一季度，瓯江口产业集聚区实现固定资产投资额约16.9亿元，38家企业入驻。

其中，3月28日，威马EX5量产车试装下线，预计年产约10万辆SUV新能源智能汽车。

“唯品会中国创新创业中心”堪称温商回归的代表作，总投资16亿元，集唯品会集团双创中心、唯品大学培训中心、浙南总部结算中心、电商运营中心、仓储物流中心及快递分拨中心等功能于一体。

【城市配套】

缔造花园新城

东部宜居中心

瓯江口新区借鉴新加坡的生态造城理念，以“北生产、中生态、南生活”作为新区规划的主基调，打造出城市空间布局中“三带九园”的综合景观。

◎景观方面：集合滨水漫步、旅游观光、休闲运动、科普博览等功能为一体的瓯锦河城市中心绿廊风情带建设形象初显。以生态为主题的新月公园已经落成，浪漫精致的“十里樱花长廊”，已于2018年4月举办了温州瓯江口首届樱花节。

◎教育方面：国际教育巨头诺德安达双语学校、浙江工贸学院瓯江口校区已开工建设，温州外国语学校、温州护士学校已建成投用。

◎配套方面：奥特莱斯规划选址初步确定，星级酒店商业用地成功出让，三级甲等瓯江口新区医院2018年投用，邻里中心、发展大厦相继落地，市域铁路S1线灵昆段主体工程已完工，待龙湾国际机场综合枢纽这一节点瓶颈打通后，通车指日可待（最快也要2019年底）。

【在售新盘】

温州第一网红盘

卖得比宁波杭州湾贵，值不值？

▲瓯江国际新城规划效果图

由金茂集团开发的瓯江口新区“开山之作”瓯江国际新城低密度（容积率1.5）精装住宅，2018年1-6月名列温州市单盘销售套数TOP1，半年净销2000余套。目前在售三期90-140㎡花园洋房，145-165㎡叠加别墅，备案均价16175元/㎡。

与温州市中心3万+/㎡的豪宅去化率普遍不足5成相比，瓯江口新区的这个网红盘，可谓是供需两旺，通常是卖一批、清一批，购房者中有鹿城、龙湾过来的刚需，也有乐清、洞头、瑞安等近邻区市过来的投资客，他们一致看好的就是瓯江口新区的区位优势和未来钱景。

※瓯江口新区与华东地区其他“湾区”or“港区”（临港产业区）房价对比表

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建议与忠告

（1）洞头本岛与温州主城相距60多公里，打车单趟至少200元，目前尚无法实现洞头居住、温州上班，本岛房地产完全可以满足本岛7万多常住人口的刚需、改善需求，完全不具备投资价值。

（2）洞头全区尚未出现有投资、度假价值的旅游地产，在售项目充其量是可看见海的房子。

（3）从去年起，以海南“禁围（海）令”为开端，国家自然资源部海洋督察组，对沿海各省份围填海情况进行了专项督查，今年7月4日，督察组责令浙江省叫停了存在大量海域被非法圈围的温州浅滩二期、洞头黄岙岛二期围涂围垦工程。

事实上，未来瓯江口新区的大量新增土地供应，来自于温州浅滩二期围涂。为了保护海洋生态，“禁围令”后，新区原来规划的330平方公里控制区面积，势必将重新测算！

（4）围涂上建造的住宅，相比在天然陆地上建造的住宅，更容易出现地面沉降问题。今年8月24日洞头的一场强降雨，导致了新城二期围垦区域上建设的海悦城小区严重受灾，电梯井灌水严重。因此，围涂上建造的住宅应尽量避免底楼、下叠的房源。

（5）洞头乃至整个温州东部地区未来的希望，毫无疑问是发展瓯江口新区！但现状还只能用“规划理念一流，产业导入二流，配套一张白纸”来形容！美好蓝图能否如期全部兑现，还有赖于温州大市的城（市）运（势）如何发展。

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