【1】R4号线东延成定局顺义仁和镇“要火了”

最后的六环外地铁房

根据顺义2021年的政府工作报告中，已经提及“R4号线地铁东延方案已经纳入北京地铁三期规划”，这对于顺义的发展是一个“炸弹”。

什么是“R4号线东延线”？

其实非常简单，就是从3号线的“管庄路口西站”出发，达到三号航站楼后，直达顺义仁和镇地区的“仁和科技园”，这条线路一共7站。

而北京地铁3号线，为了确保亚洲杯的举办，将会在2023年5月如期全线通车，为R4号线东延提供了接口条件。

而北京地铁三期规划的时间是从2022年-2027年的5年，也就是说顺义仁和镇的“R4东延线”的通车时间将会在2024-2026年之间。

根据北京地铁三期建设规划的初步方案，顺义仁和镇的R4东延线将会是北京最后的“六环外地铁线”，当然除了22号线平谷线之外。

顺义能够把R4东延线顺利纳入地铁三期规划，应该说把整个顺义地区全部盘活了。

目前顺义地区仅有一条15号线，这对于顺义的发展形成了巨大的“掣肘”。

原因很简单：顺义的GDP高达2000亿以上，跟亦庄差不多，比昌平还高；顺义也是自贸区之一，地位跟亦庄、昌平是一样的城市经济地位。

但是昌平、亦庄的地铁已经高达3条以上了！

仅有一条地铁线路，不仅不符合顺义的“自贸区身份”，同时也严重遏制了顺义的发展，给顺义“加线”是北京地铁三期规划的必须动作。

如果说15号线重点服务于“顺义后沙峪”，那么R4东延线则会带火“顺义仁和镇”，顺义区的“一西一东”全部盘活。

【2】后沙峪房价要“破7”仁和镇五年内“破6”

2021年2月，华润地产在后沙峪新国展地块中花费巨资拿下了“新国展三期住宅用地”，实际楼面价超过了4.2万/平米。

华润这个顺义后沙峪项目将于四月启动，户型为109-160平的小高层，单价预计在6.8万-6.9万，总价750万起。

这个价格完全打破了顺义后沙峪地区目前5-6万的均价水平，直接上涨了15%-20%左右。

也就是说，顺义后沙峪的房价已经逼近7万了！

而顺义仁和镇目前的房价是多少？4万！

目前在顺义仁和镇有三个新盘在售，分别是路劲御合府、旭辉公园都会及龙湖云河砚，这三个项目号称“仁和镇三兄弟”。

这三个项目“短兵相接”，市场售价都在4万单价，最小户型60多平米，不到300万就可以上车，这应该是北京六环外最便宜的地铁房之一。

对于北京很多买房人来说，300万总价怎么上车，一直都是一个巨大的难题，北京房价这么高，300万怎么都很难选。

按照北京的贷款规则：

300万总价，首套首付仅需120万左右，贷款180万，月供大概在1万元左右，非常适合北京刚需上车。

但是北京要想买到300万的“地铁新房”，可以说难度极大，而二手房大多属于老破小，不仅居住舒适度极差，同时由于房子年限太老，将来下家接盘的时候，会不能贷款。

这就限制了二手房老破小的市场流通性。

那么，因此仁和镇的“300万地铁房”毫无疑问肯定火，结果不出半年，龙湖云河砚就“售罄了”，路劲御合府也已经接近尾盘，只有旭辉公园都会还在售。

根据我们的判断，6月之前这三兄弟应该都会售罄：300万地铁房，除了北三县已经很难找了，更何况这是顺义机场。

随着后沙峪地区的房价破7，仁和镇未来地铁开通后，房价破5完全不再话下，如果能够引入“优质学校”，仁和镇同样可以破6。

也就是说，顺义仁和镇的房价至少有25%-50%的涨幅空间。

【3】北京六环外地铁房已经全面走入“4万时代”燕郊平谷“后者接上”

就目前而言，北京六环外的地铁房已经基本全面进入“4万时代”，顺义仁和镇是这里面潜力最大的版块之一。

毕竟顺义是产业区、机场区、自贸区，三区合一，职场人群规模大，配套齐全，因此发展空间较大。

而未来六环外的地铁房，将会迎来“燕郊平谷时代”，因为22号线即将全面动工，2025年以后北京六环地铁将会全面进入“燕郊平谷时代”。

那么燕郊平谷的地铁房房价会达到多少？

我们认为，燕郊平谷的地铁房全面“破4”完全不是问题，原因主要三点：

第一，22号线是“直达国贸CBD和北京市政府”的市级标杆工程，未来的人流量将会超过6号线，稳居北京第二。

第二，距离开通的时间还有5年，这期间燕郊平谷的整体区域发展也会得到提升。

第三，北京人口向东转移、产业向东转移的趋势在未来五年会加速，也就是说，会有20-30万人职场人群会在未来五年转移到通州。

就这三点而言，未来22号线沿线的燕郊平谷时代房价不会低于4万。

所以综合来看，北京地铁房房价的基本规律是：北城高于东城，东城大于南城，也就是北部的地铁房最值钱，东部其次，南城最不值钱。

这主要跟北京的产业分布格局有关，北部占据北京超过40%的产业比重，海淀、昌平、顺义的GDP比重都是相对比较高的，所以职场人群也是比较高。

因此，北部地铁房、东部地铁房的房价必将远超南部！