编者按：建设部政策研究中心“全面建设小康社会居住目标研究”课题组对衡量居住水平的指标进行了系统研究，提出了到2020年全面小康社会时衡量居住目标的指标体系和评价方法。

全面小康社会居住目标指标体系包括住宅数量、质量与品质、配套设施、环境与服务、消费支出等5个方面21项指标。其中17项定量指标、4项定性指标，反映城镇居住水平的指标有16项，反映农村居住水平的指标有5项。到2020年，城乡居民的居住条件将得到全面提升，城镇人均住宅建筑面积达到35平方米、农村人均住宅建筑面积达到40平方米，最终实现以人为本的发展目标。

全面小康社会居住总体目标：到2020年，居住数量与质量全面提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本、充分满足发展需要的小康居住目标。

一、 住宅数量

从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明，在人均GDP超过1000美元、住房面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，我国2020年前正处在相应的发展阶段，住房建设将呈现持续发展趋势。

第1项指标：城镇人均住房建筑面积35平方米

世界发达国家20世纪90年代的（人均建筑面积为35－45平方米）经济发达程度与我国2020年经济发展目标比较接近，以此低限作为我国2020年城镇住宅发展目标的参考依据，同时，把与我国人多地少的国情相似的新加坡、日本、香港等国家和地区当时的水平或发展目标作为参考依据，则每套住宅平均面积在100-120平方米左右。另外，我国1986年-2001年间，城镇居民人均住房建筑面积平均年增长率为3.5％，由于过去住宅建设欠帐太多，正处于住宅建设快速发展阶段，发展速度较快。但未来20年发展速度会有所下降，如果按3％增长速度测算：2020年人均住房建筑面积为35平方米。根据户均一套，人均一间的总体目标，每套住宅平均面积在120平方米左右为比较舒适的标准，相应地，合理的厨房面积应不低于6平方米、卫生间面积不低于4平方米，主卧室面积不低于12平方米。

第2项指标：城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平方米

城镇人均住房建筑面积这一指标只能反映城镇居民住房的一般情况，即全社会的平均水平，而全面小康必须关注到社会最低收入家庭住房状况。因此，未来20年，一方面要全社会共同奔向小康，另一方面还要面临艰巨的脱贫任务。以城镇最低收入家庭人均住房建筑面积指标，可以反映住房保障制度实施效果和全面小康社会水平，这既体现了住房建设新的发展观，也符合经济发展、城市建设水平提高带来的好处必须为全体居民享受这一原则，可以避免贫富差距的进一步加大。

为了保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》明确规定最低收入家庭住房保障水平，即“应当以满足基本住房需要为原则，根据当地财政承受能力和居民住房状况合理确定。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。”到2020年，城镇最低收入家庭人均住房建筑面积不低于20平方米，最低收入家庭的住房保障实现“应保尽保”，即保障面达到98％以上。

第3项指标：农村人均住房建筑面积40平方米

最近几年，农村住宅平均每年人均增长1平方米左右，但农村住房发展的重点不是以扩大面积为目标，而是数量与质量并重，并在面积达到一定水平后，重点以提高建筑质量和完善配套设施、改善生活卫生条件为主，并与我国保护耕地、缩减占用农地建房的基本国策相适应，国家不提倡无限度地增加农民宅基地面积标准。为达到功能分开、私密分开以及人均一间房的小康目标，每套建筑面积在130-140平方米较为合适，如果按当时预计的户均人口3.5人推算，人均建筑面积为40平方米。根据1986年-2001年人均住房建筑面积平均增长率3.0％预测，2020年农村人均建筑面积达到40平方米，平均每套住宅占地面积不大于140平方米。

二、 住宅质量与品质

从国际经验看，当人均住房面积大于25-30平方米时，住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除、更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。随着我国经济的发展，居民可支配收入水平的逐渐提高，我国住房发展的重点将从提高住房面积转变为改善居住质量与环境，住房开始从生存型转向享受型，即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社交活动的场所，同时也是家庭财富的重要组成部分。

第4项指标：城镇住宅成套率95％

目前，国外发达国家已经基本实现住宅全部成套的目标。美国于20世纪60年代末期成套住宅总数已大于城镇居民总户数，已具备了为每户居民提供一套以上成套住宅的条件。2000年全国人口普查数据显示，人均住房0.78间，城镇住宅成套率为67％，2002年城镇住宅成套率为73.8％，近两年每年提高约3.4个百分点。我国住宅建设正处于一个较快发展的阶段，这个阶段还将持续一段时间，之后发展速度将有所减慢，因此，将平均增长速度定为每年2个百分点比较合适。根据我国经济发展水平和住房发展状况，到2020年很难实现100％成套住宅的目标，因此，一个合理的、适度的发展目标为：2010年城镇住宅成套率的目标为85％，2020年为95％。

第5项指标：城镇新建住宅节能比率超过80％

据上海市建筑节能办公室数据，节能住宅的出现提高了住房的舒适度，可比一般住宅节电约50％，但造价增加却不超过10％。曾有测试表明，一间建筑面积16平方米的节能样板房内，用上一天一夜的空调，可以比传统住宅节电5度左右，保温效果是传统住宅的两倍。两项比较，节能住宅成本增加不大，效益却十分明显。在欧洲，高舒适度、低能耗住宅的售价约比普通住宅高出3％，但每年的运营费用却能节约60％。根据我国目前全面提高住宅产业化水平的要求，今后将大力推广节能住宅，新建住宅都将按照节能标准和要求建设，但考虑我国东中西部地区间差异较大，城镇差异较大，因此，确定2020年新建住宅节能比率超过80％的目标。

第6项指标和第7项指标：城镇新建住宅安保智能化率60％、网络信息化率75％

住宅智能化发展对经济发达程度、居民消费档次依赖度很高，我国目前正处在从低收入国家向中等收入国家发展进程中，因此，从我国国情看，短期内住宅智能化水平很难有一个较大幅度的提高。从目前我国住宅智能化的发展情况来看，要全面实现住宅智能化水平还有相当难度，因此可以优先将安全防范系统和信息网络系统两项指标作为衡量住宅智能化水平的指标。到2020年城镇新建住宅安保智能化率为60％，网络信息化率为75％。

第8项指标：城镇住宅居住品质（定性指标）

到2020年，全面提高居住品质，在住宅质量方面，重点解决“跑冒滴漏”问题。2010年新建住宅基本消除“跑冒滴漏”现象，旧住宅以改造为主，2020年全社会范围基本消除“跑冒滴漏”现象；北方地区全面普及冬季供暖、供暖覆盖率达到99％以上，南方部分冬季寒冷地区的大部分家庭拥有冬季取暖设施，改善冬季的居住舒适度；住宅功能完备、配套齐全、方便安全、拥有智能化、现代化的设施条件，全面实现“以人为本”的居住理念；居住区规划设计水平体现不同地区文化传统与风格特点、处理好人与环境、建筑与环境的关系，避免在全国的城市间、城乡间、地区间住宅建房风格的趋同性。

第9项指标：农村钢混、砖混住宅结构比重94％

根据《全球住房状况评价》，中等发达国家永久性住宅结构比例占到94％。2002年，我国农村新建住宅砖木结构和钢筋混凝土结构分别占新建住宅面积的35％和59％，合计达到93％。在新建住宅中，钢筋混凝土结构住宅已经超过砖木结构。可见我国农村新建住宅结构变化明显，钢筋混凝土结构的比例明显提高，农村住宅已处在数量与质量并重的发展阶段。在农村存量住宅中，2002年住宅砖木结构和钢筋混凝土结构的比例分别占住宅面积的52％和29％，合计达到81％，已经超过“十五”计划80％的水平。另外，预测到2010年农村砖木钢混结构住宅的比例将达到88％，到2020年达到94％。

三、 住宅配套设施

第10项指标：城市供水普及率95％

上个世纪90年代以来，我国进入城市基础设施大力发展阶段，特别是1995年以来，我国城市供水普及率增长速度较快，到2002年，7年间增长了近20个百分点。针对当前普遍存在的供水能力有效使用不足的问题，国家加强了供水管网建设步伐。仅2003年就安排城镇供水管网改造国债项目191项，国债资金14.92亿元，再加上地方的配套资金，城镇供水普及率将得到快速发展。如按保守估计每年增长一个百分点，则2010年普及率达到86％。根据联合国对经济发展和供水普及率的相关分析，中等收入国家一般供水普及率在94％左右，欧美一些国家自来水普及率在上个世纪就普遍达到90％以上，有些已达到100％。我国到2020年将达到中等收入国家发展水平，预测到2020年全国城市用水普及率达到95％。

第11项指标：城镇用气普及率85％

进入21世纪以来，全国用气普及率发展迅速，未来几年，我国城镇基础设施建设仍将处在高速发展阶段，以此预测2010年全国城镇用气普及率达到75％。但是一个国家的用气普及率不是无限增长的，随着经济的发展，人民生活水平的提高，生活用电比例将逐步提高，因此，到2020年全国城镇用气普及率达到85％将是一个发展的临界点，以后居民生活用电与用气将长期共存发展。

第12项指标：城镇污水处理率75％

从1995年（19.69％）以来，我国城镇污水处理能力提高很快，2002年已达到39.97％。未来几年，将是全国继续推进污水处理、垃圾无害化处理的关键时期，也是城镇基础设施投入使用、发挥作用的高峰年，因此，预测到2010年污水处理率将达到65％，到2020年将达到75％。这一数据也是中等收入国家目前已经达到的最低水平。

第13项指标：城镇生活垃圾无害化处理率55％

国外以定点垃圾收集为评价指标，中国历来以生活垃圾无害化处理率作为国家的发展目标，2002年，这一指标为24.24％，随着城镇基础设施的快速发展，各级政府越来越重视可持续发展和资源环境的保护，因此，未来十年，将是生活垃圾无害化处理基础设施建设投入比较大的时期，以此估计到2010年这一指标为45％，到2020年达到55％，即全国约有一半以上的生活垃圾实现了无害化处理。

第14项指标：农村家庭安全可饮用水比率90％

根据2000年人口普查资料，2000年底我国乡村家庭户住房中只有24.16%饮用自来水，换算成安全可饮用水的指标，要高于这一数据，据专家推测，2003年我国农村家庭拥有安全可饮用水的比例为50％左右。未来相当长的时期，农村建设的重点是加强对村庄建设的引导，以中心村建设为重点，搞好村庄道路、供水、供电等设施建设，引导农民相对集中建设住房，努力改善农民的生产生活条件，这必将推动农村基础设施建设步伐。按照农村经济和农民收入发展趋势并对比国际经验（中等收入国家通水住宅的比例为94%），预测到2010年，安全可饮用水的比率为75％，到2020年这一指标为90％。

第15项指标：农村家庭洗澡设施配套率50%

2000年人口普查数据显示，我国农村家庭拥有洗澡设施的比例为13.86％。考虑到我国未来几年农村经济将会一直保持持续发展，农民收入不断提高，再加上国家今后将加大对农业政策的倾斜和对农民生活的关注，逐步缩小城乡差别，因此，未来农民的住房质量将得到极大地改变，住房配套设施水平将实现跨越式地发展，到2010年农村洗澡设施配套率将达到30％，到2020年达到50％。即至少有一半的农村家庭拥有洗澡设施。

第16项指标：农村家庭抽水厕所比率30%

上个世纪末，欧美一些国家的抽水厕所比例普遍都在90％以上。我国2000年人口普查数据显示，农村家庭拥有厕所的比例为70.41％，但独用或合用抽水式厕所的比例仅为3.5％。考虑到未来我国农村居民的生活水平将处于快速提升阶段，国家也更加重视改善农村的医疗卫生条件和农民的卫生习惯，减少传染性疾病的发生。因此，良好的居住条件和清洁卫生的配套设施将是农民改善住房条件所追求的目标。未来农民家庭居住条件的改善将以生活方便、配套齐全、清洁卫生为主。到2010年农村家庭卫生厕所比率达到15％，到2020年达到30％以上。

四、 居住环境与服务

第17项指标：城市人均公共绿地面积8平方米。

我国人均公共绿地面积一直增长缓慢，这与我国过去经济基础薄弱，经济发展重点以建设为主，无暇顾及美化、绿化环境有关。但从上个世纪90年代末期开始，在经营城市的方针指导下，各级政府越来越重视城市的绿化美化工作，人均绿地面积逐年增长， 2002年达到人均5.36平方米（但还有20％的城市人均绿地不足3平方米）。参考发达国家人均绿地面积指标，结合我国人口众多的国情，预测到2010年人均绿地面积6平方米，到2020年人均绿地面积为8平方米，城市公共绿地总面积为4928平方公里，占城市建成区总面积的11.2％。

第18项指标：物业管理服务（定性指标）

物业管理服务主要是指居住小区的物业管理服务水平和居民的满意程度。到2020年新建住宅中物业管理的覆盖率达到95%以上，物业管理服务水平普遍提高，居民对物业管理服务的满意度达到80%以上。

第19项指标：社区居民公共服务便利程度（定性指标）

重点发展面向社区的公共服务设施，到2020年，社区公共服务设施水平普遍提高，社区居民能方便快捷地享受到健身锻炼设施、医疗卫生设施、文化娱乐设施、金融、邮政服务设施等，特别是拥有足够的便民利民服务网点服务于社区居民的日常生活。

第20项指标：交通便捷度（定性指标）

交通便捷度主要是指居住小区距离公交车站的远近以及公交工具的舒适、便捷程度。到2020年，小康社会城镇居民居住环境的交通便捷度目标为：公共交通发达，公交车辆的设施舒适、安全，居民出行方便，居住小区距离公交车站的距离最远不超过500米，运行频率合理，等候时间不超过20分钟。

五、 居住消费

第21项指标：居住消费支出比率25%

世界主要国家和地区在人均GDP3000美元后，用于居住消费支出（包括房租和水电燃料费两项指标）的比重在14.3%-25.9%。考虑到我国目前住房消费支出的实际情况，在测算居住消费支出的构成时，除包括国际一般居住消费支出构成的房租和水、电燃料支出外，还应包括物业管理费支出和住房装修支出。因此，预测的居住消费支出的比重略高于国际上相应经济发展阶段的一般水平。据对相关数据测算，2002年居民住房消费支出比例占15.9％。另外，随着市场化进程的推进，城镇居民家庭住房消费支出比例将比当前以遗留福利住房为主的比例呈大幅度提高。到2020年，人均住房能源消费支出的比重稳定在5%左右，除住房能源消费支出外的居住消费支出的比重平均以年均0.5%的速度提高，2010年达到15%左右，2020年达到20%左右，达到中等收入国家（人均GDP3000美元）的相应水平。包括能源、租金、物业管理、装修支出四项构成的居住消费支出比率目标：2010年为20％，2020年为25％。

六、 实现全面小康社会居住目标的对策建议

1. 不断完善住房新体制，保持住宅建设持续健康发展，是实现小康社会居住目标的制度保障

建立健全政府住房保障制度，逐步加大政府住房保障的力度和保障面，实现“低收入家庭在住房保障范围内解决住房问题，中等及高收入阶层完全通过市场解决住房问题的目标”。重点推进政府住房保障制度的创新，发展住房租赁市场，适时推出“可支付租赁住房”，解决城镇“夹心层”和流动人口的住房问题。

继续出台和落实刺激住房消费的政策，包括加快住房消费金融制度创新步伐，尽快建立住房抵押贷款担保和保险制度，防范个人住房抵押贷款风险。选择适当时机对不动产开征统一规范的物业税，降低开发环节税费负担，适当提高使用和占有环节的税赋水平。促进搞活住房二级市场，进一步减免税费，建立宽松、畅达的住房交易市场环境。大力发展物业管理，提高物业管理水平和覆盖率，拓展物业管理的服务内容，使已建成的住宅品质及其环境在使用过程中不断得到提升。

2. 加快住宅产业现代化进程，是实现全面小康社会居住目标的品质与质量保障

提高住宅质量，加速推进住宅产业现代化步伐，采取相应的技术措施和技术政策，促进科技成果的转化，保证住宅建设的整体技术进步。强化政府在产业化推进工作中的主导作用，通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励推广、应用有利于环境保护、节约资源的新技术、新材料、新设备和新产品等。重视产业布局和规模效益，统筹规划，合理布点，发挥现代工业生产的规模效应，培植住宅产业基地，形成行业领先企业及组建产业集团。有效利用环境资源，降低能耗，保护生态，提高住宅建设的经济效益、社会效益和环境效益，实现可持续发展的战略目标。

3. 积极稳妥地推进市政公用事业改革，实现居住环境与配套设施建设资金来源的社会化、多元化，是实现全面小康社会居住目标的资金保障

对具有自然垄断性的市政公用事业，逐步实行政企分开、政事分开、企事分开，培育和完善统一开放、公平竞争的公用事业市场，达到市场化运作和企业化经营。对供水、燃气、排水及污水处理、环境卫生及垃圾处理等行业以资产为纽带、以资源为基础、组建跨地区、跨部门的企业集团，优化资源配置，实现规模效益。对城镇园林绿化等市政工程建设企业，通过建立竞争机制，实现市场化运行和多元化经营。进一步放开资本市场，彻底改变单一的政府投资模式，采取独资、合资、股份制、BOT等形式，鼓励外资和社会各类资本积极参与城市公用事业的投资建设和经营。

4. 中央财政向中西部地区适度倾斜，是实现全面小康社会居住目标的政策保障

地区差距是影响全面小康战略目标实现的重要障碍。西部地区的全面小康建设问题既是难中之难，也是重中之重，全面建设小康社会的关键在于促进西部地区实现跨越式发展。在中央财政加大对西部地区教育、科技、文化等社会事业的支持时，还应包括对其实现全面小康社会居住目标的倾斜与优惠政策。西部地区受自身实力所限，需要政府投资介入或政府引导民间投资介入，才能改善居住环境，提高基础设施建设水平，因此，要加大国家财政对西部地区基础设施建设的投资支持力度。同时，要完善财政转移支付制度，加大中央财政对西部地区贫困家庭住房困难的专项补贴力度，实现全面小康的发展目标。 （建设部政策研究中心课题组）

经济参考报 2004年6月16日