你缺物业吗？一方面大量商用物业闲置，一方面公寓经营者们又发愁没有物业，事实上，非常多物业，你并不敢要。

从今天起，要算一些大家都懂的“账”，首先就是一栋中型长租公寓项目从拿物业这笔账，如何保证你的盈利空间？

# 集中式选址的6个关键数值

早前，次世代已经针对集中式公寓选址，深入探讨过。物业合法合规的前提下，对物业本身，以及外部评估条件分别有不同的数值要求。

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针对物业本身，关注这3部分数值

1、面积上，理想面积是3500-10000平米之间；

2、层高上，预估单层装修后净高不低于2.6米，loft不低于4米；

3、楼梯宽度净空间不少于1.4米，楼体进深20米内，超过20米最好在顶层。

物业外部评估，关注这3部分数值

1、物业租金不得超过改造后房屋出租租金收益综合的40%；

2、物业租约签10年以上，付款方式常见是3个月一付，更长的是半年一付，极少一年一付；

3、一般理想的物业，周边有便利的交通枢纽，距离地铁站步行路程在15分钟内，或10分钟内有比较便利的公交站点。

# 集中式2大盈利测算模型

前方高能，来看看业内专业人士分享的2个拿房成本法则和理想的盈利模型。

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长租公寓选址“90法则”

你拿下的项目赚不赚，赚多少？你的拿房成本决定了这个项目90%的利润空间。

比如，上海中外环，现在市场普遍的物业成本每天1.5元/平方，如果按照这个标准拿房，保证盈利的租金范围就在2700元以上，愿意为这个价位买单的租客在中环以内。

这个规则鉴于有太多不确定因素，在此不做深入探讨（因为小编也还在懵圈中）。

长租公寓“3：3：4”理想盈利模型

“3：3：4”是目前长租公寓比较理想的盈利模型，从拿房成本倒推出毛利空间。

4指拿房成本，占项目总租金收入的40%，前方也提到过，一般而言，这个成本在行内已经算非常低。

3指装修成本，一般要控制在30%及以下，才能保证毛利空间更大。

最后一个3指最终毛利和运营成本的总和。

参照“3：3：4”盈利模型，我们来测算一个上海中环地段3000平米公寓项目合理的物业租金价格。

集中式公寓房间数量计算模型

项目得房率一般在70%-78%，每个房间建筑面积（公摊面积+实际面积）设定在26-32平米之间，以70%得房率计算，房间实际使用面积在13-22平米，是合理的房间面积区间。

例：27平建筑面积×70%≈19平米

项目本身3000平米，每间按27平米的建筑面积计算，房间数量在110间左右。

例：3000平总面积÷27平建筑面积≈110间

集中式公寓租金定价模型

这里需要先普及——集中式公寓项目如何去定价？参考两个标准：

1、如果周围有公寓产品，那就和他们做对比，看谁性价比高，这其中因装修层次的不同，参考价值就不同；

2、如果周围都是普通住宅，一般是一室户租金的7.5-8折，作为单间的参考定价。

在上海中环，一室户月租金在3000-4000元之间不等，按照80%计算，定价在2400-3200元/月。

例：3000元/月×80%=2400元/月

“3：3：4”拿房成本测算模型

以月为单位，若项目平均价是2500元/月（客户是普通白领阶层），这个项目月总租金收入是27.5万元。

2500元/月×110间=27.5万元

按照“3：3：4”理想盈利模型，物业本身的租金需要控制在11万元，装修成本需控制在8.25万元/月以下，毛利+运营成本也是8.25万元/月，一般来说，按照人房比1:80，需要大概1个半的人力维护，大约每月支出在1万元，还有其他的一些维护费用，最终每月毛利可能艰难地维持在7万元左右。而在这个计算法则里，均摊下来物业租金价格在1.2元/平/天。

2500元/月（月租金）×110间×40%=11万元（总物业租金成本）÷3000平米=36.67元（每月每平米租金）÷30天=1.22元/平/天

显然，1.22元/平/天的租金价格的物业在上海中环非常难能可贵，前面已提到，目前物业租金普遍已经1.5元/平/天，这样的话，每月物业成本13.5万元，倒推出每间平均月租必须达到3068元，才能保证有3成毛利。显然这个价格与周边一室户相差不大，性价比不够高，很可能有空置风险。

必须说明的是，集中式公寓经营者们各有各的门道，这个测算公式并不适用于所有案例。

精明的房东都会做好这几件事。首先，调查周边同行运营情况，预测租房人流量，进行客户定位，这样才可以进行定价，随后确定装修层次和标准，最后可推算出项目的毛利率。