【法条】

《物权法》

第一百零六条　【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

《物权法司法解释一》

第十九条　物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

《合同法司法解释二》

第十九条　对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

【小整理】

根据《物权法》第106条第1款之规定，转让人无处分权情形下，成立受让人善意取得应同时满足三个条件：

1、受让人为善意；

2、以合理价格转让；

3、标的物已经登记或交付。

只要其中任一条件不满足，则不成立善意取得。

第2项条件“合理价格”如何认定在《物权法司法解释一》第19条中有较为详细的规定。根据该规定，认定时应结合诸多因素（转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素）做综合判断。其中最为重要的参考标准为转让时交易地市场价格（注意几个要素点：转让时+交易地+市场价格）。

“转让时交易地市场价格”找到后，如何进一步认定转让价格是否合理，则可以参考适用《合同法司法解释二》第19条第2款的规定：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十（70%）的，一般可以视为明显不合理的低价。

【案例】

北京市第三中级人民法院（2016）京03民终2942号

二审法院认为：我国《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，同时规定了适用该制度应满足主观善意、以合理价格转让、不动产转移登记三个要件。具体到本案，双方当事人最大争议焦点为涉案房屋是否属于“以合理价格转让”，这也是孟春雨是否构成善意取得的关键。对此本院具体分析如下：在相关法律规定方面，除《物权法》第一百零六条的规定外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十九条对于善意取得中合理价格的认定作出明确的规定，即“合理的价格”应当根据转让标的物性质、数量、以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。根据上述司法解释可以看出，转让价格是否合理的首要考量因素就是转让时交易地的市场价格。

虽然《物权法》本身未对何谓价格合理做出进一步说明，但该法规定合理价格的主要目的是判断受让人是否构成善意，就以价格是否合理作为判断是否构成善意的标准而言，其与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）有相通之处。《合同法解释（二）》第19条规定的“明显不合理高价”和“明显不合理低价”都是用来判断债务人从事交易行为时是否具有善意的标准，因此，法院在判断价格是否合理时可以参照适用《合同法解释（二）》第19条的规定。根据该规定，“明显不合理低价”认定的时间标准，一般以签订合同时为准，其空间标准应为交易行为地。也就是说，签订合同时，转让价格达不到交易时交易行为地的指导价或者市场交易价70%的一般认定为明显不合理低价。具体到本案，双方签订房屋买卖合同的时间为2015年2月7日，地点为本市怀柔区。为查明涉案房屋的市场交易价格，应当事人申请，原审法院委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司对涉案房产价值进行了评估。结论为，2015年2月7日涉案房屋的公开市场价值为155.89万元；而孟春雨与佟高娃之间的房屋买卖合同价款为105万元，此合同价款与评估得出的公开市场价值之间的比例为67.355%，低于70%。原审法院据此认定该价格为不合理低价，并认定孟春雨就涉案房屋不构成善意取得，处理适当。