这其中，根据酒店供应链产品列表，除施工设计之外，单房造价的组成部分可被归为五大品类进行采购拆分，分别是：软装配饰、电器设备、基础建设、布草用品以及客房用品，其中五大类可进一步拆分为15个小类别，15个小类别中，还可以被分出41个细项。根据酒店级别的不同，每个类别的供应链采购费用也有所不同，最终形成了不同级别酒店的不同单房造价。

从品牌维度来看，不同的项目情况，影响着最终单房造价。

在加盟酒店时，品牌方通常会给出一份单房造价表。在这份造价表中，会有较为具体的各个单房造价组成部分，按大类来分，通常可分为硬装工程、品牌核心物资必采购项与重点物资3类。

但细分下来，会有更加复杂的单项，如硬装工程中，会包括天花、墙面、地面，以及分割空间的实体、半实体等内部界面的处理等，这些项目，投资人可专项承包施工方进行施工；在必采项目中，包括如门锁系统、床垫&家具&布草、地板、客通系统、洁具五金、客房杂件等等，这些项目大部分从平台集采，价格相对透明。

以某中高端品牌的单房采购为例，分出了11项项目内容，具体到细项，共有200各细节项目，仅一个硬装工程中的土建基础工程施工项目，就包含了6个细项，细致到了材料的选用、尺寸及具体工艺。

由此可见，单房造价看似简单的数字背后，藏着无数不可忽视的细节，而正是这些细节，让单房造价从模型到落地，失之毫厘差之千里。

不可否认，品牌方给出的单房造价，通常也是经过细致测算与模型打造，最终得出的。某中端品牌的单房估算造价，就是基于其在基地样板间进行1:1的配比测算出来的，也有品牌为投资人提供标准设计图集及标准造价模板，尽可能减小品牌指导价与真实落地价之间的差距。

然而，不同项目之间的差异，千差万别，落地过程中的意外，也往往防不胜防。从几个投资人的案例中，我们能够分析出几点单房造价过高的原因。

其一，未能达到品牌标准的成本增加

一位华南某三线城市的投资人楚先生表示，他们的酒店预测的投资额为1600万元，单房造价13万+，实际落地后，总投资额达到了1800万元，单房造价15万+。

实际单房造价比预期提升不少，与临时提升的标准不无关系。由于酒店靠近汽车站，品牌方派来的工程总负责人要求客房的玻璃窗要使用三层夹胶玻璃，方可达到其隔音标准。

另一方面，由于物业是楼龄高达30余年的老旧物业，在施工时发现原老酒店的墙壁，采用了镂空的手法砌砖，并非实心墙。这同样会导致无法达到品牌的隔音标准，为此，业主对墙面进行了重新修砌。这也使得酒店在造价成本上提升不少。

其二，高配装修，成本提升

还有一位投资人龙先生，则是为了打造当地的品牌旗舰店，在装修标准上均选用了高配，比如在人造板材、墙布等和天然大理石之间，选择了成本更高的后者。

据介绍，酒店物业面积3000㎡，共58间房，总投资额800+万元。其中，物业租金、保证金合计共40万元，设计费4万元，装修成本就花费了近800万元。最终，酒店的单房造价（含公区，不含租金）13万+元，比最初品牌告知的报价8—10万元（含公区，不含租金）高了不少。

但酒店开业后，他发现在住宿体验相差不大的情况下，大多数顾客反而往往更青睐性价比高的酒店，并不会为华而不实的装饰买单。

因此，龙先生表示，保质保量的心态固然值得肯定，但做生意首先还是要考虑到客户需求和成本回收问题，尽量避免“重投资”，否则成本过高，又不能实现相应溢价，反而会导致入住率下降。

其三，物业改造，分摊提升单房造价

品牌方在进行单房造价的模型测算时，关注的仅仅是一个从无到有的客房，但在现实中，投资人手中的物业，原始状态千差万别，楼龄差20-30年的物业，可能仅单房投入差，都能再建一家酒店。

投资人对物业的重新改造，再将这一笔费用分摊到单房造价中，将会大大拉升单房造价的费用。

投资人黄女士告诉次方点评，她投资的一个酒店，原本预计单房投资是7万+，实际做下来，单房投资高达9万+。

主要原因一方面在于品牌所释放的单房造价，只是小房间的标配，而投资人的物业单房面积较大，7万+的造价是不够的；另一方面则是在施工过程中，发现了很多之前没有发现的问题，原本一位老物业的隔墙、消防都可以重新利用，但真正进场施工后，发现其质量不行，无法二次利用，反而增加了不少预算。

某酒店改造前对建筑结构构件进行了重新思考

其四，开发人员评估失准

对于不少“投资小白”来说，本身没有经验，会对酒店集团的开发人员较为信任，但事实是，开发人员的水平是参差不齐的，此外，很多开发人员进行评估测算时，只计算了按照品牌标准的装修价格，而消防和其他部分的隐藏成本都没有测算进去，以至于实际投入会比预算高很多。

投资人刘先生就提到，他的第一个酒店投资项目，在投测阶段，开发人员告诉他该物业可以达到130左右的客房规模，每间房造价约为12万元。但由于开发人员是从华东区选派过来，对物业情况不了解，消防和其他相关基础设施是否需要改造都不是很清楚。

最终酒店实际的客房数量比预估少了20多间，仅消防这一项就多花了50-60万元，酒店的防水、窗户更换、外立面和隔墙也都重新装修，最终，每间房的造价高达18-19万元。

某酒店的外立面改造工程

从上文众多投资人案例中，我们不难发现，酒店的单房造价，往往是在一个较为理想的状态中得出的，而在现实环境中，投资人则会面临物业的不同、施工团队的专业程度、周边环境等一系列不确定因素。如何在多变的环境里，尽可能做好单房造价控制，投资人或许需要做好心态与实践上的双重准备。

于心态上：不要盲目迷信品牌指导价

正如前文所说，大部分酒店品牌的加盟手册与平台上，都会有单房造价的标注，但是对于投资人来说，不能盲目迷信这个指导价格。

品牌给出的数据，往往是最为理想化的状态，在前文提到的某中高端酒店的单房项目投入造价表中就在底部进行了一系列备注，如该造价未包含客房与客房分隔墙、客房窗户，未计算所有公区硬装、软装费用，未计算弱电系统、消防系统、室内外广告VI系统、中央空调及新风系统、冷热水系统设备、暖气系统等等。

对于“投资小白”来说，单房造价所涉及到的成本预算，往往是没有太深概念的。投资人董先生提到，他在刚准备投资酒店时，自己算了算床、床垫、电视等软装觉得2万块就可以，但是直到自己的门店做完后，才知道除了眼前看得见的看不见的，都是钱，哪怕是一面墙都会有很多层。

因此，理性的投资人，在投资上不能过于乐观，而是要提升自我的造价意识，不要为了省钱而省钱，不要为了花钱而花钱，一定是要花到合理的地方。

于实践上：时刻做好避坑的准备

在投资人正式开始投资的时候，以下几个可能踩到的“坑”，需要尤其注意。

1. “物业坑”：既要看物业整体，也要关注物业内部可能带来的隐性成本

大部分投资人在拿下物业的时候，往往只关注整栋楼，却忽视了物业条件好坏可能带来的隐性成本。而这些隐性成本，很多投资新手并不会考虑到，品牌开发人员评估的时候一般也不会评估进去，在算投资回报率的时候，一般也是按照标准物业来算，并没有考虑这些隐性成本，到最后落地的时候，单房造价就会大幅提升。

其一，是机电设备、隐蔽工程可能带来的额外成本。对于投资人来说，最好的标准楼体是完全按照酒店结构做的物业，即在土建中配套功能就已经全做完，比如隔墙、水电气等入户配套设施。

但这样的物业毕竟是少数，大多数物业还是会存在各种问题的，比如电容不够，增电容需要几十万；气不够、水不够仍需增容，其花费的成本就是巨大的；排放设施不健全，甚至一些物业的隔墙和外立面都需要修复。

如果是中高端酒店，可能就需要花费400-500万去改造，平分到单房成本中，以150间为例，每间多出3万元，原单房造价12万就变成15万了。

其二，是内装拆除带来的额外成本。有投资人曾说，装修酒店，和装修自己家是一样的道理，区别只在于是自己住还是给别人住。所以，装修时产生的对原物业内装的拆除与清运所产生的费用，也成为单房造价中不可忽视的成本。

举个例子，有个投资人看中了一套各方面条件都很不错的物业，唯一的缺憾是内部的旧装饰要全面拆除，投资人估算了一下，5000多平方米的面积，单是拆除和建筑垃圾清运，至少100万以上。这相当于，100间房，还未正式开始动工，单间造价就已经增加了1万。

2. “物料坑”：选择最优性价比的物料，避免该省的没省，不该花的多花

一些“投资小白”初次踏入酒店业，面对一些可自选的物料采购，反而会因为想要省钱，而导致在材料上多花钱，甚至为后期带来诸多不便。

这主要是因为投资人对于各项物料的成本一知半解，也没有时间精力货比三家、没有足够靠谱的供应商资源、没有这方面的专业评估能力，不但导致最后采购价格偏高，甚至拖慢了整体工期。

有投资人表示，他的项目之所以开业晚了，就是因为没有经验，没有提前预留好采购到货的周期，家具迟迟未到有关。后来他才知道，固装家具都是一间房一个尺寸，做好测量后，一般至少要预留45天的加工周期。

因此，对于投资新手来说，直接在集团采购平台上采购，或许是相对而言非常省时省力也省钱的方案，还能确保产品品质和后期维保。如果要选择自己采购，那么投资前期，就需要有自己的一张成本表，对各个物料比较合适的成本是多少，哪个部分的造价有利润空间有初步的了解。

3. “施工坑”：选择靠谱、专业的施工单位，避免二次返工

在单房造价明细中，有的项目是投资人可专项承包施工方的施工项目，此时，选择一家优秀的装修公司进行总包，是一个项目确保产品品质并提高施工效率、降低成本、确保工程使用寿命的关键。

一个优秀的施工团队，不仅要做好施工工艺、做好自己的施工班组和外包班组之间的各项协调，更要能完好的领悟设计人员的思路和意图。

专业与非专业的施工队伍，施工的成本也是不一致的。不专业的施工方，可能致使酒店渗水、墙体发霉、管道堵塞、偷工减料等。前期没有打好基础，后期返工就会变得频繁，有的酒店翻新需要10年，施工不专业可能2-3年就要翻新。

投资人王先生就曾踩过“施工”的坑，合作前，总包单位表示曾经做过几个类似的酒店工程，但开工后投资人才发现，对方非常不专业，同时开工几个工程不说，还擅自挪用项目资金，导致酒店的装修无法如期推进。

因此，对于投资人来说，前期对于施工单位的选择，将直接影响到最后的单房造价与工期长短，必须慎之又慎。

对于酒店投资人来说，精细地做出预算，是投资路上的一节必修课，搞清楚单房造价背后的每一条细项，才能判断出项目到底值不值得投，未来的收益到底有多少。而不是稀里糊涂地进入毫不了解的领域，不断踩坑。开弓没有回头箭，希望每个投资人都能在投资前算好，做好计划先有定夺。返回搜狐，查看更多