来源：雪球App，作者： 真新金融，（https://xueqiu.com/8436649106/170495633）

1.我们常会看到上海二手房增值税征收的计算公式为 税务核定价/1.05*5.3%  这1.05代表什么意思，5.3%又是怎么来的？

答：这1.05需要分解为购入二手房的成交价为含税价，若在2016年前征收的是营业税的话，直接就是乘以5%，2016年3月后，税收政策营改增之后，增值税采用的是简易税率5%，所交易的二手房都是含税价价，计税时必须优先剔除曾经的税后部分再乘以征收率，首先税务会核定你的二手房房价是否在合理成交范围内，假如1000万的房子，1000/1.05*5.3%= 50.47619万元，这就是你最新要缴纳的个人出售的二手房增值税。而5.3%的税率来自于增值税及附加，上海的二手房增值税率由（增值税5%+附加税5%*6%=0.3%）组成，而附加税包括的教育附加费和城市维护建设税等等。2016年营改增前，附加税率为11%。所以我们当时采用的二手房营业税就是5.55%，现在将为5.3%了，也算为大家减轻的负担。

2. 这次调整增值税对上海的二手房市场有何影响？

答：上海普通住宅需要满五年才能免征增值税，否则全额征税。个人出售非普通住宅就算满五年也需要缴纳差额增值税。否则全部全额征税。所以，我们一直建议能不买二手房，不是为了学区房等因素的，有经济实力的尽量购买一手新房。税能省就省，真没必要去凑那个热闹。

3.接下来预测下上海不动产还有哪些调控工具？

答：不管新旧不动产登记后，夫妻双方不能在一定年限内加减名字，这样就能更好防止交易漏洞的产生。赠与不动产为手段的实质为增加购房名额的，后期赠与必须符合在上海有购房资格的条件。因为很多限购人员将不动产赠与未有购房资格的父母后名下就没有房产记录了，这样反而绕开了限购政策。所以这个漏洞补丁肯定会出来，因为上海法拍房的限购政策已出，赠与限购政策是同样的道理。关于外地有贷款未纳入上海体系，现在已解决，银行不动产登记系统已全国联网。是否有贷款，一查就能查到。最后就是对无房户的审查更加严格。婚前家庭是否拥有多套房产，净身出户后绕过限购政策，查到后必须重罚！否则就算被查，没有任何惩戒就没任何意义了。