【房地产行业深度报告：一线城市房地产市场专题：新房乏力二手房坚挺，房产配置性价比提升】 报告出品方：开源证券

政策端：限购逐步打开，房贷利率降至低位

2024年，一线城市购房政策调整依旧以宽松为主，自4月30日政治局会议提出“去库存”措施后，北京、深圳和上海边际放松郊区限购，5月17日央行优化信贷政策以来，上海、深圳、广州和北京先后下调或取消首套房贷款利率下限。对比2022Q2一线城市贷款利率，广州官宣取消房贷利率下限，北京、上海、深圳首套最低房贷利率LPR加点分别下降100、80、75BP，二套最低房贷利率LPR加点分别下降130、130、65BP，均已降至历史底部区间，整体信贷环境宽松。

销售端：新房乏力二手房坚挺，去化周期拉长

一线城市2024年整体销售表现新房表现乏力，二手房表现稳健。5.17新政后一线城市成交表现明显改善：上海6月二手房成交2.64万套（5月二手房成交1.83万套），客户咨询量和带看量均有明显增长；深圳6月二手房套数同比+74%，北京6月二手房成交套数同比+29%，广州6月新房成交套数同比+6%。2024年6月，北京、上海、深圳和广州新房去化周期分别为16.8、7.0、25.7、22.6个月，库存去化周期拉长，同时2024年2月以来二手房挂牌量明显提升。

价格端：二手房以价换量，租金收益率上涨

北京和上海由于限价政策存在，新房价格韧性较强，二手房价格自2023下半年同比转为负数，且降幅不断扩大。广州新房和二手房均在2023年初开始下跌，深圳二手房受指导价影响2022年开始下跌。从5月销售价格指数较最高点时的回撤幅度来看：北京和上海二手回撤幅度均为8.9%，价格回落至2021年初水平；深圳和广州二手回撤幅度均为13.2%，价格回落至2020年前后水平。从收益率角度来看，由于租金回报率的提升，当前房产配置性价比有所提升，进一步支撑需求底的来临。2023年以来一线城市二手住宅价格下跌，租金回报率有所提升，2024年5月北京、上海、深圳、广州二手住宅租金回报率分别为1.48%、1.75%、1.64%、1.68%，距离发达国家3%的租金收益率仍有空间。

免责声明：以上报告均系本平台通过公开、合法渠道获得，报告版权归原撰写/发布机构所有，如涉侵权，请联系删除返回搜狐，查看更多

责任编辑：