用微信扫码二维码

分享至好友和朋友圈

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，请问一下杨浦东外滩和大宁靠近阳城彭浦的这两个地方的房子怎么样。800w我们能买到大概什么样的房子（非塔楼）？

沪叔：你关注的东外滩靠近12号线宁国路附近的板楼2房，房龄2005年前后的商品房，单价10w/㎡。大宁800w预算比较鸡肋好小区买不进差小区又太差，买北郊站这边的粤秀名邸2013年次新电梯动迁还可以。

房地产比较有意思的地方就是你买完房后，对于它后面涨跌可以不用费太多心力，房子在买入那刻起涨跌不受控制的，在这持有期间你只需正常维持供房，五年后在看，当初买的房子大多涨了很多。房产增值和工资增长方式不一样，很多人觉得工资是螺旋式上升的，其实并不一定。哪怕刚毕业有2万工资，是不是意味你30多40多岁收入年薪百万千万？对绝大数人来说这是幻想，对于普通人比较容易接触到的投资手段也就是股票和房地产，如何投资房产详见知识星球。

提问：沪叔，你好，浦东工作，自住300万左右的房子是选在市区老破小还是外环外，因为外地有一套房，有贷款记录。现在手里有200万左右，在纠结曹路动迁房还是杨浦中原地区曹路动迁，另外这个预算投资的话，该怎么买呢？

沪叔：你好，目前曹路地铁口的永华苑，基本成交价在350w+可以买到85的两房户型，地铁口北侧的星颂，星晓家园，70平两房成交价也是305w+，您如果是在外高桥上班，不论是高行高东还是外高桥，两个板块自住都没有问题，从配套上来说，个人更推荐中原，从溢价上来说，曹路相比中原可能更多，但从投资角度上来说，两个板块都比较一般，属于跟跑大盘的板块

如果是纯投资，不考虑自住通勤，300w的预算可以把范围面扩宽，选择外环线边缘的近郊板块，有比当下您意向的两个板块更利于投资的板块，因为房产投资当下没有政策红利的加持，未来增速放缓的了，选择对板块是尤为重要的

投资出发点看版面常住的人群，像杨浦很多板块老房子，城市界面比较旧，住的都是本地local爷叔阿姨，不会有高消费文娱的习惯，这种板块房价大概率不会有破格的提升，也不会有多少年轻人愿意来接盘，一是不符合年轻人当下的居住理念二是房龄太旧不好贷款

300w可投资板块比较优质的当下可以关注：嘉定江桥13号线金运路地铁口附近动迁

周浦18号线沈梅路附近动迁。这两个板块的投资属性当下更具备确定性，一个是聚集了上海西部外溢年轻人第一站，一个是浦东向南发展的第一站周浦板块的最低入门门槛。13号线金运路地铁口下来就是万达广场，商业+地铁+年轻人是投资优势，18号线地铁口下来是3块地铁口空地，预计今年待拍，这一片的商业配套源于就近沈梅东路的底商满足日常生活所需，往北2站地铁口才是大型周浦万达配套，周浦的产业比较确定，周浦医谷已规模雏形，对标张江药谷，这个都是张江科学城的敲定版面，浦东多看产业。

提问：沪叔，你好，小孩2岁，老公在人广那边工作，我最近会调到闵行工作，闵行的莘庄的教育教育资源是不是很好啊，首套房，新上海人，新房积分够不上，二手房买在莘庄怎么样呢？

沪叔：你好，莘庄在闵行的教育资源确实不错，上师大康城实验学校、莘城学校和莘光学校这样的九年一贯制学校都集中在莘庄，而且这些学校的成绩不错，深受家长的信任。

提问：沪叔，你好，本人想买二套房，名下有自住房老破小一套，看中水韵华庭，各方面教育资源不错，但是家里人嫌弃房龄偏大，未来增值能力不好，想问一下这个小区是否值得入手。

沪叔：你好，看房子未来增值能力房龄是要考虑的一个因素，但是任何房子都会变老折旧，看它未来升值潜力看地段如何，周边规划建设如何。水韵华庭距离地铁很近，绿化不错，离万里和真如板块比较，有大虹桥规划辐射利好，未来升值空间还是可以期待的。

买二手房，房龄越大，未来出手，下家进行贷款的年限可能会受影响，银行贷款审批原则：房龄+贷款年限＜50（具体以银行实际为准）

二手房市场，房龄在5年内属于次新房，上海楼市房龄在10-12年市场流动性比较强，议价能力强，而房龄超过20年维修成本和物业管理方面都是要考虑。

房龄也是买房参考因素之一，房龄和品质的差异，也会带来房产价值的落差，我们统计过去5年各区不同房龄价格表现，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，华泾这个板块内教育资源比较丰富，但是感觉这里发展水平比不上徐汇其他的，买这个板块内的房产潜力大吗？

沪叔：你好，华泾板块在徐汇区的西南部分，虽然行政上属于徐汇，但是位置上还是比较偏远，相比徐汇其他的区域，确实在生活配套上、居住环境方面，稍微逊色一些，产业方面正在逐步提升，工业园区逐渐成型，未来这个板块内的房产潜力看好。

提问：沪叔，你好，名下有套自住房，最近想要投资一套房，浦东的房价一直在涨呀！这里是不是很适合投资呀？适合现在入手吗？

沪叔：你好，毫无疑问，浦东发展迅猛，浦东楼市的定价权在新上海人手里，对于他们来说，产业和学区是买房最看重的两样东西，高收入的工作机会和优质的教育资源，才是置房中心。浦东可以重点关注这些些板块，前滩以南的三林滨江南片区，以高品质居住为主，未来发展空间广阔。御桥科创园也称御桥板块，该板块的优点在于强力的规划、优质的学区、品质不错的住宅；缺点在于高压线、垃圾焚烧厂。孙桥科创园有大量的教育科研和商办用地，主打“在线新经济产业”。最后浦东用短短30年成为了全国最强的新区，成为了上海经济、金融、科创的中心，只要浦东想，没有什么做不到的！上海买房投资，逻辑也很简单，新房仍然需要买高性价比楼盘，投资回报率最高的楼盘，详见内部分享。

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.