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千万不要这样弄，不然的话，可能会后悔莫及。

一、小姑看上一套房，先交钱没过户，结果对方反悔了。

我身边就有发生过类似的事情。事情是这样的，两年之前，我小姑他们要换房子，看中了县城一套二手房，地段挺好的，位于我们县城的中心位置，当时的总价格是61万元。

然而，当时那套房子，房产证还没有满两年，所以卖家就想着让小姑先付一部分钱首付钱，然后等产权满两年了以后，再进行过户，交了钱呢，小姑他们可以先进去住。

在这里，我先跟大家说一下，买卖二手房的时候，会出现两个非常重要的概念，一个叫做满二唯一，一个叫做满五唯一。

所谓的满二唯一的意思，就是说这套房子的产权满两年了，并且是卖家在当地唯一一套房子，那么，在买卖的过程中，就可以免除增值税。

而满五唯一的意思也差不多，就是产权满五年，并且是买家在本地唯一一套房子，那么在交易的过程中，就可以免除增值税跟个税。

增值税跟个税，是我们在买卖二手房中两笔非常大的支出，一般情况下，增值税是由卖家承担，个税是买家来承担。

就这样，小姑交了一部分首付的钱，然后房子就住了进去。可是谁知道，去年年末的时候，卖家却告诉小姑，说这房子他们不卖了，要自己住。

当时，小姑就跟对方吵了起来，但是毕竟房子没有办理过户手续，房子本身就不属于小姑，卖家又把当时小姑交的那一部分首付钱，还给了小姑，并且还多付了一些，说是补偿给小姑。

小姑没办法，最后只能搬出房子了。后来听说，卖家并不是要自己住，而是转手就把那房子以更高的价格转卖给了别人，知道这件事以后，小姑全家人都很生气，但是却没有办法，只能怪自己当初没有办理过户手续，才会导致这样的事情发生。

今年小姑再买房子的时候，看中的那套房子，虽然也没有满五唯一，还要交个税，但是小姑还是直接办理了过户手续，她说，还是把房产证拿在自己手中，才是最安全，最放心的。

二、看上一套二手房，房产证不满两年，卖方想让买方先交一部分钱，再去做个公证，两年期满再过户，这样做可以吗？

对于这个问题，我的答案是：不可行。

这样做，虽然能够省掉增值税，但是，也会出现一些其他的问题。

① 房子涨价，卖家不卖了。

也许等到两年以后，房子涨价了，举个例子从原本的80万元，涨到了120万元，那你说，在没有办理过户手续的情况下，卖家是不是会不想卖给你了？

所以说，如果房子涨价，卖家又不太守诚信的话，那么就会出现卖家反悔的现象，就像我小姑遇到的情况一样。

② 卖家要自己住。

这种情况也是有的，有一些买家，现在想买，但是两年以后，可能又不想买了，那么也有可能就会反悔，说要自己住。

③ 房子涨价，卖家要求涨价。

因为房子还没过户，有可能房子涨价了，卖家想要多赚点钱，于是就想要以现在的价格转卖，叫买家要补齐费用。

总而言之：这样的方法，虽然能够免除增值税，但是却给自己留下了一个后患，毕竟房产证没拿到，什么情况都可能发生，谁都说不一定。

三、整个买卖二手房的过程，以及产生的相关费用。

接下来，我就来详细跟大家说一下，整个买卖二手房，最靠谱的过程是怎么样的？

① 找到卖家，商量价格。

假设你看中一套二手房，一般情况下，二手房的买卖，都是通过中介来进行的。你可以通过中介，跟卖家商量好价格，定好价格。

② 去银行办理中间账户。

这一点特别重要，一定不能直接把钱给卖家，在商量好价格后，让中介带着你去银行，然后开通一个中间账户，先把首付款打到中间账户里，这样是最安全的。

③ 申请房贷，办理过户手续。

接着，你就可以去银行申请二手房的房贷了，等房贷确认通过以后，那么你就可以跟卖家一起去办理过户手续。不要房贷还没申请通过，就办理过户手续，不然到时候房贷申请不通过，就麻烦了。

办理完过户手续，那么房子就是你的了，而卖家就等着剩下的房款到中间账户，最后再转到卖家私人账户就行了。

在整个二手房买卖的过程中，会产生一些费用，我们必须清楚。

第一个费用：增值税。

前面说了，如果房子是“满二唯一”的话，那么就可以免除增值税，否则的话就要交增值税。

增值税的计算公式：网签价÷（1+5%）*5.65%。

举个简单的例子，如果你要买的房子，网签价是100万，并且房子产权没有满两年，那么你就要交增值税：

100万÷（1+5%）*5.65%=53809（元）

第二个费用：个税。

个税如果你的房子是满五唯一的话，那么就不用交，没有的话，就要交个税。个税的计算方式有两种，一般情况下，我们是采用网签价*1%来计算。

比如说你的房子产权没有满五年，网签价是100万，那么你就要交个税：

100万*1%=1万元。

第三个费用：契税。

契税这是买卖房子过程中，没办法省的。契税的数额，按照面积的大小来计算，如果你要买的这套房子，是首套房，并且面积小于90平方米，那么契税就是网签价的1%，而如果面积超过90平方米，那么契税就是网签价的1.5%。

倘若你不是首套房，而是二套房的话，那么契税就更高了，一般要达到3%。

假如你要买一套二手房，并且是你的首套房，面积是110平方米，网签价是100万，那么你就要交契税：

100万*1.5%=15000元。

第四个费用：中介费。

中介费没有一个固定的计算方法，一般就是房子总价的2%到3%不等，每个地方不一样。

以上四个主要费用，增值税是买家承担，个税跟契税是买家自己来付，而中介费，没有明确说谁付，在买卖的过程中，买家和卖家可以商量。

最后：

现在买卖二手房的整个流程，一定很成熟了。我的建议是，最好不要为了省一点相关的费用，就先不办理过户手续，不然的话，后面随时可能出现各种问题。

如果你真想省费用的话，那么就直接找“满五唯一”的房子来买就行了。房产证拿到自己手中，才是最安全，最稳妥的。

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