企业买卖二手房到底要交多少税？

大家好，这一讲我们来了解关于企业买卖房屋的税收政策。这里我们先探讨企业买卖二手房的情况，即企业向非房地产开发企业购买房产的纳税问题。

那么，企业买卖房屋到底要交哪些税呢？我们分别从买方和卖方的角度来分析一下。

卖方：

1.增值税

在营改增前后，增值税都是我国税收中大哥大般的存在，在营改增以后，原先缴纳营业税的二手房销售行为也改为了缴纳增值税。

适用的不动产转让的增值税税率为11%（现行税率为9%，预征率为5%）

应纳增值税额=（取得房产的全部价款和价外费用-不动产购置原价）/(1+9%)*9%

如果是小规模纳税人，征收率为5%。

应纳增值税额=（取得房产的全部价款和价外费用-不动产购置原价）/(1+5%)*5%

一般纳税人出售在2016年4月30日之前取得的房产，选择简易计税办法的，征收率为5%。

税收优惠政策：

满五唯一和满二唯一的政策仅适用于个人，企业出售二手房没有什么优惠政策，如果一定要说的话就是关于进项税额不再分年抵扣的政策。据财政部税务总局海关总署公告2019年第39号财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告五

"自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。"

根据上述规定，自2019年4月1日起，新取得的不动产的增值税进项税就不需要再分年抵扣了，准许一次性进行抵扣。

增值税涉及的附加税：城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。

城市维护建设税：

市区：7%；县城和建制镇：5%；其他地区：1%。

教育费附加：3%；

地方教育费附加：2%

2.土地增值税

有别于个人，企业转让房产是需要缴纳土地增值税的。

根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字[1995]48号第十项：

"转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。"

转让时的可扣除项目：

1.土地取得的成本

为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这条扣除项目仅适用于新房销售。

2. 开发土地及新建配套设施的成本

这里的开发土地及新建配套设施的成本主要指土地拆迁补偿费、基础设置费、公用设施费、三通一平费用等等。这条扣除项目仅适用于新房销售。

3. 开发土地及新建配套设施的费用

主要包括与开发土地及新建设施相关的销售费用、管理费用和财务费用。这条扣除项目仅适用于新房销售。

4.旧房及建筑物的评估费用

指由政府批准的评估机构对旧房的重置成本以及成新率确定市场价格时所发生的评估费用。这条扣除项目仅适用于二手房销售。

5.与转让房地产相关的税金

包括转让房产时的城建税、教育费附加、印花税。这条政策适用于新房和二手房销售。

6.加计扣除

如果是房地产企业则对上述第一项和第二项加计20%进行扣除。这条政策适用于房地产企业开发新房销售。

应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*适用税率

其中，增值额为全部价款减去扣除项目金额后的余额。

土地增值税是我国现行税收中唯一适用超率累进税率的税种。

对于增值额超过扣除数的不同比率，按照不同的适用税率来计算应纳土地增值税额。

相关税率表见下图：

3.印花税

按照产权转移书据缴纳印花税，金额为产权转移书据所载金额的0.05%，纳税人为立据人，因此房产买卖双方均需要缴纳印花税。

应按税额=房产买卖合同所载金额*0.05%

买方：

1.契税

实行3%-5%的幅度税率，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%-5%的幅度税率范围内，按照该地区的实际情况而定。

应纳税额=计税依据*税率

这里企业购买二手房与个人购买二手房不同，没有按面积减征税额的政策。

2.印花税

按照产权转移书据缴纳印花税，金额为产权转移书据所载金额的0.05%，纳税人为立据人，因此房产买卖双方均需要缴纳印花税。

应按税额=房产买卖合同所载金额*0.05%

另外，购买人需要缴纳权利证照的印花税，为每本不动产权证书5元。

关于企业向房地产开发企业购买新房，买方和卖方需要缴纳的税种与上面相同，这里就不做多述。

好了，今天的小讲堂就到这里了，如果你对上述内容有任何问题和看法，都欢迎你留言和我探讨，文中有任何错漏及不尽之处，也欢迎您指正！

全文1000余字，均为原创手码，原创不易，喜欢请点个赞支持一下哦，转载请获授权！