也就是说，如果房子烂尾了，买房人可以直接申请退款，款项优于银行抵押！

以下为原文内容：

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院

2023年4月20日

最高人民法院

关于商品房消费者权利保护问题的批复

（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、 在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

写在最后

简而言之，该批复可谓是为当前“保交楼、保民生、保稳定”的政策，提供了强而有力的支持。

需注意，实践中对商品房消费者的保护，需要满足以下两个条件：

1.购房人应当是购买房屋用于居住，对于投机性购房人购买商业办公用房不能认定为消费者，当然，实践中对于购买商住两用楼时存在争议，对此可以适当放宽。对于单位购买房屋，也不符合消费者的主体地位。

2.消费者支付房款应当达到全部款项。如果采用以工程款抵债的，应当审查是否存在虚假诉讼。此外，这里的全部支付，不应当理解为包括贷款按揭方式在内，否则可能会产生放款银行的抵押权优先于建设工程价款优先权，即与《建工合同司法解释一》第三十六条规定精神相矛盾的问题。

举个例子：按照原来的情况，如果房子发生烂尾，业主要求退款的话，业主和开发商之间是一般债权的关系，排在各种债权的后面。楼盘在清算的时候，会优先还款给工程或者银行抵押，业主排在后面。

这种顺位关系有一个很大的隐患就是，如果开发商资不抵债，业主的债权关系又排在后面，最终辛辛苦苦攒钱买房的业主，只能是钱回不来，房子也没了。

现在，按照最高法的三项原则，顺位关系改变。再遇到烂尾楼，买房人可以直接申请退款，并且还款优先级排在前面，可以大大提高清偿率，避免购房者出现钱房两空的情况。

其中有两点需要注意的是，这里的优先权指的是住房，并不包括商业办公用房；即便你是贷款买房，实际也是全款支付，同样适用。请注意，这一点相当重要，因为有网友跟我们私信中，发出了“灵魂拷问”：

补足全款，房子依然烂尾，开发商没钱退款，最后受益的到底是谁，是不是该推敲呢？如果开发商没有可执行资产到底怎么办！这个全款到底要不要交？

其实说实话，刚看到这个消息我本人也是有点懵逼的！理由倒是比较简单：如果开发商有钱还，还会烂尾吗？可能一般情况下，大家的第一反应是：肯定就是没钱了才会烂尾嘛！但是实际上类似情况下的具体情况要分子公司、母公司，以及是不是恶意烂尾等等，并不是三言两语说的清的。

来源：最高人民法院、Amoy地产快递员

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