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最近我梳理了不少关于买房/卖房的逻辑框架，我并不主张买房人只看着政策去做行动，而是要回到自身的需要。正是因为这样的底层逻辑不一样，我们才能解释得了“牛市有人卖，熊市有人买”这样简单的市场现实。

今年的市场的确不容易，经常见到的消息都难说是好消息。但是，如果你需要一套房子，那么你要去多看看盘，少看点市场噪音。当你在楼盘实地看房的时候，感觉会好很多，越来越多的楼盘设计得更能够触及人们内心深处的渴望。

当下的市场对买房人尤其是刚需非常友好，可以说是接近“史上最友好”的状况。我梳理给大家看一遍：1）各种支持政策会继续出，尤其是低利率的政策，这不但会让买房变得更加简便，尤其会给买房人减轻很大的贷款和月供压力，而且大级别的政策未来一定还会有；2）市场成交会呈现出波动性，除非极个别顶级豪宅，不会再出现“抢房潮”，这会让买房人的心理不会再焦虑，这非常重要，我希望人们还能记得“追赶房子”的那种焦虑感；3）越来越多的“好楼盘”在出现，一个显著标志是“准现楼”——我们今天推荐的就是，一些实力强劲的开发商选择准现楼卖房，让买房人的交楼期更短，并降低两边供楼的成本；4）新房价格变得越来越实惠，开发商会通过各种方式返利，一些自然顺销的楼盘给出的折扣是比较诱人了，如果你再综合计算上述利好，会认同这一点。

总结来说，当下的市场，是以史无前例的速度在向买房人倾斜，刚需完全可以根据自己的需要，更好地划拉算盘珠子，不难找出一个性价比更高的选择。

房子买与不买，是一个纯个人化的选择，不买要租，同样是成本，算得过账就一定要买。想一下深圳有2000多万人，家庭住房自有率不到40%，拥有一套房子还是很多家庭的朴素愿望。即便是这样的调整市场，我现在也依然会遇到后台读者许多关于买房建议的渴望。

但是买什么，就需要一些专业指引。市场上的新盘不少，而且很多同质化程度也比较高，怎么能够买到一个“最适合自己家庭当下需要同时又能够兼顾远期保值增值”的“两全”楼盘，是不那么容易的事。我的观点是首先买“好盘”，“好盘”就是指那种：在同区域内未来数年内不太有其它楼盘能够挑战它的楼盘。

要解释透，信义控股在横岗“准现楼”综合教育大盘——将于7月13日（本周六）开放样板房的信义金御山，是一个样本。

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这个时刻买房人去买房，我们讲一个稍微不一样的逻辑。大家都说，买房要跟着产业走，这是没错的。但是，产业也有不同，什么样的产业才是我们要跟的呢？

这里我简单援引张五常教授的理论，他在多次演讲中提出一个问题：为什么全球房价最高的地方，都是科创中心？比如美国硅谷（房价超过纽约）、印度班加罗尔、深圳南山、北京中关村、杭州阿里中心……这其中的重要原因，是知识，是科技创新，它们代表了最先进的产业，会在短期内创造大量财富，而这些财富分散到人群手中，他们拿着钱就一定会在周边买房置业，从而支撑了高价格。比如硅谷云集了几乎所有你能叫得出的顶级科技巨头，每分钟都在创造富人；我们印象最深刻的则是2014年阿里上市，杭州一夜之间多了成千上万名千万富豪，当时媒体的报道是这样的“阿里巴巴美国上市，杭州亿万千万百万富翁成群出没”；而更接近深圳人的则是腾讯、华为，每年年终奖比拼的时候都是在头榜，大家都懂得他们的购买力……而这些，正是科技创新带来的财富红利。

所以，买房跟着产业走，但是也要看产业等级，产业不同，结果也会不同，要跟着代表最先进的产业走，跟着科技创新走，哪里的科技知识密度高，哪里的科技创新强劲，哪里的房地产就会强劲，持续的强劲。

今天给大家推荐一个楼盘，大运国际科教城百万大盘——信义金御山，将在7月13日（周六）样板房开放。

它的第一价值就是位于上述所说的科技知识中心，深圳“唯二”的国际科教城——大运国际科教城（另一个则是西丽湖国际科教城），代表了科技和知识密度的新质生产力。

大运国际科教城已经成为龙岗未来最重要的代表，这从龙岗新任区委书记上任首站调研就能体味出来。5月14日上午，龙岗区新任区委书记余锡权率队调研大运深港国际科教城，这里被视为“龙岗区创新驱动发展的主引擎”。

如果你是在地铁3号线横岗站周围30-45分钟通勤圈工作，预算又在300万左右，同时又担心开发商交付风险的话。那么，我强烈推荐你抽出时间乘坐地铁去看一下这个楼盘。

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信义金御山所在的大运国际科教城，正在扮演深圳走向全球科创高地雄心的非常重要的存在！这一点，人们知之不多。

我们用大白话来说清楚，自至少5年前起，深圳新的长期城市战略已经非常明显，我理解是八个字：人才红利、科技创新。这是因应国家产业结构升级的长远战略，也是深圳要对标全球国际性大都市的核心战略。做到这一点，深圳这些年，一个重大抓手，是全力建设“国际科教城”，因为它完美涵盖了人才培养（通过建设大学快速增加大学生数量）+科技研发（发力建设“综合性国家科学中心”）+企业应用（科技创新成果快速转化）。

这里我援引一组数据，大家就懂“国际科教城”之于深圳的远期价值和战略意义。据截至去年底，以全国GDP第三城的深圳，大学数量14所，在校大学生约16万人（据深圳2023国民经济统计公报）。而在去年底，国内至少有30个城市的大学数量超过20所，其中至少14个城市大学数量超过50所，至少16个城市在校大学生总数超50万。北上广深里面，北京高校92所，广州84所，上海69所。连GDP只有深圳1/10的呼和浩特，高校都有24所。深圳这两项排名都在30以外，“经济一线，教育四线”，这就是深圳要奔向国际大都会必然扭转的短板。

（重点城市大学数量排名，图源：第一财经）

站在这个角度，我们才能理解：为何深圳将“综合性国家科学中心”上升到全市命脉的定位，以及为何深圳这些年来几乎每年都在建一所高校。过去10数年来，深圳在西丽湖、大运、光明陆续建设了南科大、香港中文大、北理莫斯科、深圳技术大等多达16所大学，并规划在2025年超过20所。

也是如此经营之下，深圳最终形成了三个科教中心——南山西丽湖、龙岗大运、光明科学城，这其中有两个被明确冠以“国际科教城”的名称，一个是西丽湖国际科教城，一个是大运国际科教城。

未来，无论是深圳扭转高等教育的短板，还是塑造深圳全球的科创地位，我们都可以确信：深圳非常重大的科创发生地，以及非常集中的投资发生地，都会密集分布在以上的国际科教城！

举个例子大家就懂：比如现在西丽湖国际科教城，已形成大学城等六大创新集群，集聚了35名全职院士、4900名高层次人才、7所高校单位、超过8.6万名在校师生。而在大运国际科教城，已有香港中文大、北理莫斯科等3所高校，汇聚3家诺奖实验室、科技创新平合42家、数万名师生。

这对于区域内的房地产价值稳固以及优质生活圈的营造，有着至关重要的影响。

这就是我认为大家需要高度关注大运国际科教城这个新存在的原因，它是深圳新列入的一个战略中心！要补充的是，大运深港国际科教城目前已经被列为广东省省级战略，并且龙岗区正在力促升级为“国家战略”！令其更加充满想象空间！

2022年，广东省将大运国际科教城列入省级战略，与西丽湖国际科教城、河套深港科技创新合作区并列，这使得前者正式跻身全深圳“科创阵地”。2023年，深圳发布大运国际科教城“三年行动计划”，希望在2025年将这个65平方公里的区域打造成为国家科学中心的支撑平台以及城市客厅！

为此，龙岗区将重点投资全部向此地聚集。三年计划公布，目前该科教城内在建和储备的重点项目约达50个，总投资逾1000亿！这也意味着，未来3年，将是科教城发展大提速的三年！

约65平方公里大运深港国际科教城范围示意图（仅供参考）

对于我们买房而言，我来总结这个居住在国际科教城的意义：1）它将会持续成为重要的投资发生地，这意味着区域内的基建设施会趋于改善；2）区域内的校企联动会更加紧密，意味着这里将是全深圳知识科技密度最强的所在，科技将直接影响周边房地产价值；3）因为大学云集，你会更有机会拥有一个高知的生活圈，这一点在西丽湖已经被验证了。

敲黑板再说一遍：1）国际科教城，全深圳只有两个，大运国际科教城是最新的一个。2）我们下面推荐的楼盘信义金御山，不但恰好在这个国际科教城里面，而且是百万学府大城。

03

位置优越，坐拥地铁枢纽，交通畅达！

来看这个楼盘的区位。

信义金御山所处区域恰恰被纳入了这个国际科教城的范围内！项目未来可以直通大学园，并且拥有大运AI小镇、光学智谷等等重要创新载体。这意味着，未来这里发生的一切投资改善以及就业创造，它都可以直接受益。比如：横岗将完善大运AI小镇周边配套设施建设，打通与港中大的交通联系；争取18、19、21号地铁线增设横岗站，构建“四铁枢纽”；推进过百万平米产业空间整备，创造数以万计的高薪岗位……

地铁是它很有竞争力的优势，这个楼盘目前已经拥有两条地铁线，一条是地铁3号线，该项目最近处距离横岗站仅几百米。目前最先发售的3号地块，步行可达横岗站。3号线，2站就可以到达大运站，然后换乘14号线/16号线/深大城际（在建），通达全深圳。

（楼盘区位示意图）

另一条线是快线14号线，距离最近的是坳背站，5站就可达罗湖、7站可达福田。

重要的是上面说过了，横岗街道目前在推进横岗站成为一个大型枢纽站——除3号线外，还力争18、19、21号线三条地铁线在此设站。

（南方日报，2024.1月报道）

据深圳《轨道交通线网规划（2016～2035）》，18号线将链接光明-龙岗（平湖、横岗），串联起两个国际科创中心。光明区正在“全力以赴争取18号线……纳入五期建设规划调整”。

19号线是深圳东部普速线路，承担龙岗坪山与横岗交通联系，串联横岗、碧岭、坪山中心区、聚龙、坪山高新区、坑梓等片区。一期工程已于5月8日动工，横岗在推动于横岗设站。值得一提的是，坪山高新区也是国家重点战略，因此信义金御山周边的地铁线直接连接起了各个科创中心。

最为重要的是21号线，已经公示规划草案，起于前海妈湾，终于坪地吉坑，沿线联系前海自贸区、南山高新区、西丽大学城、龙华和坂田南部、白坭坑、大运北、龙城中心、坪地等片区，实现南山中心到龙岗中心45分钟直达。未来建成，横岗将可以实现30分钟直达龙华、南山、前海等都市核心区，妥妥一条“码农线”。同样，横岗也在力推增设横岗站点。

如果以上能够实现，横岗站有望成为一个“四轨合一”的科技枢纽大站，这将对周边的影响不可估量。而住在信义金御山的业主，现在出行已算顺利，未来只要有一条线落地，都是锦上添花！这些都是目前的公开信息，自然不能视为实现，但值得跟进关注。

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百万综合体大盘，从幼儿园到大学一站全完成！

信义金御山不但在大运国际科教城内，而且还是这个科教城2024年的第一大盘，它不但拥有非常成熟的教育、商业、文体配套，还可以自建一个一站式的生活圈。

这个楼盘总建面约达115万平米，业态涵盖住宅、办公、商业、国际教育等等，很好的满足了我们一直以来强调的“改善四宝”——地铁、学校、商场、公园——框架。从下面我在现场拍的实景图上，能够感受得很深刻。

（楼盘业态分布示意图）

最值得提的就是教育配套。信义金御山是深圳极为罕见的集幼儿园+小学+初中+高中+大学于一体的住宅大盘。项目附近规划有2所九年一贯制学校，其中1所为信义外国语学校（小学+初中）、高中为北理莫斯科大学附属实验学校（深圳市三十三中学）。

（信义外国语学校，现场效果图）

大学则为香港中文大学（深圳）、北理莫斯科等高校，通过项目附近的信义路下穿水官通道（在建中），业主可以快速且直接到达大学。

这里要补充一点，信义在教育方面的努力，我认为非常值得业主赞赏。一个是在坂田嘉御山引入的科技城外国语学校，其办学质量短时间内就跃升至龙岗前列，受到家长的一致好评！另外，他们近年引入的香港培侨，也很快成为深圳炙手可热的私立学校。这些，展示了开发商可靠的信誉和强劲的实力。

在商业和公园配套上，项目有多个公园——家门口即是大岭鼓公园，以及横岗人民公园，四个文体中心——尤其是大运中心、横岗文体广场。周边商场也非常丰富，除了自身商业街之外，周边还有横岗天虹、COCOPARK/山姆会员店、华润大运天地（北区已开业）等等。

令我惊喜的一点还在于，这个100多万平米的大盘，开发商在多个地块之间建造了“24小时公共架空连廊系统”，如果管理拉通，完全可以实现“大城漫游”！

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首期单位准现楼发售，交付快！

下面要说信义金御山的“准现楼”优势，这在深圳太少见了。

众所周知，上周深圳爆出大新闻，银行要求按揭贷款需在楼盘主体封顶后才能放款。当时中原地产统计，2024年深圳现售住宅供应套数仅2800套，占比不足5%！信义可望成为这为数不多的5%的一份子！

要求封顶才放贷，对买房人来说是大利好，因为刚需买房图的是安心、放心、能如期保质收房。但客观上，这对开发商群体是很大的震动，因为大大提高了资金实力。

对于信义，我认为却恰恰是验证实力的时刻。因为，过去30多年，信义控股在深圳的楼盘交付都是“零延期”。在“准现楼”这个领域，信义控股在深圳可以说是数一数二。作为深圳成长发家且深耕深圳的本土发展商代表，信义控股也是深圳最早探索现楼销售的开发商之一，只用10年时间就在深圳成功开发建成3个百万级商住大城。

这个背后，不仅展现了信义控股长期以往所坚持的低负债稳健经营，更展现了信义控股对消费者最大的责任心所在。所以，当我们探讨中国房地产“现楼发售”的大趋势时，信义金御山“准现楼”的价值是一个非常好的典范。

信义金御山一共有6个地快，开发商选择了全部同时开建，不是分批，是同时。这有个好处，未来业主入住，可以比较少的承受周边施工之苦。

（楼盘效果图）

首期要卖的3号地块，建面大约14万平米，共有5栋高层/超高层住宅，其中1栋为超高层49层，其余为32层。要点是，我在现场看到，这5栋住宅已经全部封顶，开始做外立面了。从样板房往外看，也能看到园林初具雏形了。照这个进度，明年之内交楼是妥妥的（注意，是精装交付）。

（封顶楼体和转换大堂，现场拍摄）

也就是说，买家买这样的楼盘，一是等待期很短，可以省掉一大笔租房费用；二是，能够更好的眼见为实，防止到时候货不对板，业主又搞团建。在今天这样的收入预期和市场行情下，这两点对于买家而言，非常珍贵。

所以我说，准现楼卖房子，相当于是，在不确定的市场里开发商为业主“创造确定性”，值得高度肯定。

还有很重要的一点是：这个楼盘还没开始卖，精装修施工单位已经进场了！对于业主的如期、安心交房，信义是用行动给出了巨大保证的！

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极具优势的户型设计，96平米王炸大四房！

深圳本周刚刚发布了新的《建筑设计规则》，最大突破是：减少公摊，增加户型实用率（比如）阳台、凸窗进深都增大。这让很多买了房的粉丝大呼：等等党才有福气！

但是，信义金御山这个盘，完全实现了高使用率，尤其是我看到96平米可以做到大四房的时候，非常亮眼！

即将开售的5栋住宅一共986户，户型面积段介乎80-119平米（建筑面积），亮点在于：一是大尺度的阔绰阳台、阔绰凸窗设计，使得整个空间看起来开敞许多。二是王炸户型96平米，做到了“422”（4房2厅2卫）的设计！市面上极其少见！在大部分楼盘里，你买类似的422户型，可能得花到115平米以上的钱吧。

想要看这个楼盘户型实景的童鞋，花点时间跑到现场去看啦，绝对值得！

06

以上是我认为的信义金御山这个盘的价值点。最后再为大家总结一下：

1）国际科教城全深圳只有两个，将是深圳未来知识科技密度最强的区域之一。

2）楼盘靠近地铁，并且远期有机会实现更多的地铁出行便利。

3）本身是超级大盘，可以创造一站式的生活圈。

4）教育尤其是主打亮点，从幼儿园到大学，都可以实现一站式。

5）超百万平米大盘同时开工，首期准现楼发售，实体肉眼可见，并且交付速度快。

6）96平米做到四房，王炸户型全市罕见。

7）开发商品牌信誉可靠，准现楼发售展现强劲的资金实力，过往引进国际教育有成功历史。

总之一句话，今时今日，刚需买房，非常好的一个操作建议：跟定“准现楼”，选那种“最能打的盘”！楼盘能打，户型能打，价格也要能打，而且交付最有保证，支出成本最低！

信义金御山，最后再强调一遍，7月13日（周六）开放样板房！非常值得一看。有需要了解更多信息，欢迎后台私询！

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