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我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：你好，我是外地人，在武汉工作多年，在关山大道有一套房子，想要卖出以后在光谷东置换一套新房投资，目前看了几个楼盘，不知道该怎么选择，请问有什么建议吗？

汉叔：你好，首先要明确自住跟投资的区别，自住的话没有必要直接置换，投资的话，可以房产裂变，增加手上仓位。方案一，卖掉关山大道的房子在光谷东买两套。方案二，加杠杆，挪腾出多余的资金买房。如果是纯自住的话，买完自住房以后再在光谷东买一套小户型投资，左岭和葛店都可以长线投资。光谷东板块可分为三个梯队，第一梯队是光谷中心城核心区，第二梯队是光谷中心城南区和左岭，第三梯队是花山。目前左岭有产业支撑，还有地铁，规划有大量的产业用地，发展潜力巨大。花山自然环境优美，居住密度低，比较适合自住。光谷中心城发展前景好，未来房价可达3.5-4万，成为光谷房价最高的区域，所以购房优选光谷核心区，次选左岭，最后考虑花山。

提问：汉叔，你好，现在可以首付30万左右，想买升值潜力好的房子，东西湖和小军山板块哪个更有潜力呢？

汉叔：你好，这个预算买不了主城区，只能在非限购区域买的话， 现阶段武汉楼市就是为了去库存，不限购区域想要很大升值潜力不太可能，不限购区域新房还是处在低价促销的状态，现在捡漏可以。决定房价的因素有很多，房价是房子周边配套资源的总和，地段、教育资源、地铁和产业都很重要，首付30万预算的房子在武汉的选择很多，不具备稀缺性， 从生活便利性来讲，东西湖、小军山板块都处在待开发的状态，东西湖明后两年大量房子交付，生活便利性会更强，目前价格也处在低位，和主城区联动更紧密一些。如果打算在汉口上班，那么可以在东西湖和盘龙城之间做选择，盘龙城配套更成熟，通勤也更方便一些，就是没有什么产业定位，是一个大型的居住区。

提问：汉叔，你好，我是武汉本地人，近期有购房的计划，想知道这轮光谷东启动会带动武汉其他板块房价上涨吗？还有就是金银潭被划入三环内，对于梦想特区宏图里来说是利好吗？这里的房子能够长持吗？而且我还想知道全球通胀对买房有什么影响呢？

汉叔：你好，从长远来看，产业集中的中心区房价有较大的升值空间，我们要选择有规划利好的区域，还要结合区内的增量兑现和供求关系进行考虑，要优先选择流通性较高，品质较好的楼盘购买。一个板块中涨幅最大的是核心区的次新网红盘，它们一般有地铁加持，物业较好，涨幅持续时间较长，进而带动其他板块上涨，前提是没有严格的政策加以限制。武汉这轮涨幅规律可以概括为人口净流入大的新兴产业区中的网红盘和一些学区房价格先涨，其他板块后涨，而且不同区域房价相差较大，楼市分化现象严重。在武汉投资，已经不能用环线来判断价值，还要考虑未来增量等因素，金银潭配套成熟，但是未来增量有限，投资回报率不高。中国是2021年全球唯一一个实现经济正增长的经济体，全球通胀会逐步渗透到中国国内市场，房产是普通人抵御通胀，保卫家庭资产最好的武器。武汉买房建议，详见知识星球内部。

提问：汉叔，你好，我跟我老婆都在武汉工作，已婚，有一套房子自住，各方面都很不错，现在手中有多余的闲钱，想要购买一套房产投资，比较倾向二手房，因为新房还要装修，比较麻烦，请问怎样才能选到升值空间较大的二手房呢？有什么好的建议吗？

汉叔：你好，武汉二手房市场一些热门板块的二手房价格比较坚挺，过去几年涨幅较大，如武昌区和光谷东湖高新区等，想要买到升值空间较大的二手房，可以听取以下几条建议。1.总价较低的小户型，上车门槛低，周边配套成熟，能够满足日常生活所需，比较适合刚需人群。2.优质学区学位房有较大的升值空间，流通性较好。3.品质较好的楼盘抗跌能力强，它的社区环境较好，比较宜居，物业管理较好，安全有保障，流通性更好。

提问：汉叔，昨天看到讨论投资准电梯房，我正好最近也在看二手房。我想问一下老公房优缺点是什么，我最近 有打算买97年的武昌区铁机路铁机西区（最高7层），怕以后不好出手，看目前的趋势感觉以后会装电梯，可以入手吗？

汉叔：你好，95年以前的老公房，以后流动性不好，可以博拆迁机会，但是风险较大。95年以后的，现阶段挺适合购买。7层老公房如果折价多，可以考虑购买，无论以后加不加电梯都可以入。如果不加电梯，你买的便宜，卖的便宜也不会吃亏。而且随着房价未来继续涨价，刚需人群不会因为没有电梯而太矫情的，当然，加了电梯就有可能暴击，所以换做是我，我会买老公房的顶楼而非低楼层。另外，正反因素再各提一点，铁机西区属于武昌区教育局职工福利房，整体居民素质应该是不错的。反面：如果你平时开车，购买老公房一定要、一定要、一定要考虑车位问题! 重要的事情强调三遍。武汉买房建议，详见知识星球内部《武汉最不能买的几类房产》

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