原标题：有人说好，有人说坑，商铺到底值不值得买？

最近，小编有个朋友在研究买商铺的问题。

他家里分成了两派意见：一派是老妈的观点，说他们老家镇上的亲戚“一铺养三代”，每年靠两间铺子收收租就过得美滋滋。

另一派是老爸的观点，说现在买东西都从网上买了，实体店挣钱越来越难，买商铺的人会越来越少，以后没什么升值空间。

听起来好像都有道理，网上搜一下，有说商铺很坑的，但也说商铺很赚的。

实际上，这不只是他一个人的疑问。

今年，就有不少人咨询：“某某城市的商铺值不值得投资？”

下面，小编就与大家来有理有据地分析一下这个问题。

01

所有房产产品的收益都来自于两方面，一是房产价格上涨，二是持有期间的租金。在不同的产品上，这二者的比重是不同的。

对于住宅来讲，房价的上涨是收益的主要来源，租金只是个辅助，只听过房价涨了赚了几百万，没听过房租涨了赚了几百万。特别是在一些大城市，一套房子市价五百万元，年租金可能也就五万元，年化收益还跑不赢余额宝。

但对于商铺来说，这两种收益的关系刚好反过来，房价上涨带来的收益是次要的，租金的收益则是主要的。这是因为商铺和住宅的特点完全不同。

首先，商铺的价格要比住宅高很多。

在某些限价的城市，住宅价格被严重限制，但商铺价格却很少受限，开发商也不是傻子，他们在定价时就已经把商铺价格的上涨空间提前算好了，这导致了商铺的单价通常要比住宅更贵。普通地段，二者相差1.5-2倍；好一点的地段，甚至可以相差6-8倍。

其次，商铺的交易成本也很高。

商铺的首付比例高、贷款利率高、税费也更高，这是显而易见的“三高”。还有一项成本高，则是不太容易看见的——交易的时间成本高。

现在的住宅买卖中介业务很发达，你想卖个房，比较容易，中介门店转一圈，就能找到十来个潜在买家，剩下的就是谈价格了。但你想卖掉一间商铺，就没那么理想了，因为中介手上根本没多少客源。

价格高，税费高，限制了购买人群的规模，供大于求，商铺的价格便很难上去；交易难度大，导致了商铺的持有时间不会短，那么租金的重要性就更加凸显了。

所以，如果想投资商铺，最需要关心的不是它的价格，而是它每年能给你带来多少租金回报。

02

商铺升值不靠谱，那么收租靠谱吗？真的可以“一铺养三代”吗？

可以是可以，不过得看是哪里的铺子。

早些年，商业还不发达，铺面比较少，价格也比较低，投资商铺几乎是稳赚不赔的，民间便有了“一铺养三代”的说法。

但如今，情况早就变了样。大家只要想想这些年城市里多了多少购物中心，就心里有数了，商铺早就不再是稀缺物了。在某些地区，甚至出现了过剩，很多购物中心的商铺都存在空置现象。

在这种情况下，还有“网络购物”的冲击，"一铺养三代"的情况就非常非常稀有了。

不过，再稀有也是有的，那些位置非常好的铺面，租金收益比往往非常可观。而且，这还会衍生出一种“马太效应”：位置越好的铺面，租金越容易涨，也越容易升值，越容易脱手；位置越差的铺面，租金越难涨，也越难升值，越难脱手。

所以，位置对商铺的重要性，要远远大于位置对住宅的重要性，差几十米，可能就是天壤之别。

那么，有没有什么简单的判断标准呢？

我们可以排一个优先级：

最优的是质量好的社区底商。

比如小区大门口左右两边的铺子，这种商铺一般不是开了超市就是开了水果店，而且一开就是好多年，旱涝保收，不管电商怎么冲击，家门口的便利始终是“真香”的。

次优的是购物中心的外挂商铺。

即购物中心外面有条街，这条街上的开发商把商铺分割一下，对外出售。这种商铺的曝光率有保障，客流不会太差。

差一点的是购物中心分割式的室内商铺。

这种商铺多半是开发商消化不了的犄角旮旯，连大开发商都hold不住，小商家自然更难掌控。在一些商场里，这类铺面往往过一阵时间就开一家新店，却很少有店能坚持两年以上。如果你买了这种商铺，租金收益的稳定性就会打折扣。

最差的是专业市场里的分割式商铺。

比如专门卖瓷砖的市场，或是专门卖农产品的市场。这种市场模式是受电商冲击最严重的，最好不要碰。

03

房产投资很重要，大部分人都已经意识到了这一点：它耗费大量的家庭财富，占据了相当比重的现金流，也有机会产生可观的收益。

但房产投资也有很多门道，很多人在做房产投资决策时还抱着老观念，把身边的一些孤例当成普遍现象，比如开头所说的“一铺养三代”的例子；也有些人相信自己的判断，做出了正确的决策，但其实里面有不少运气成分。

商铺不是房产投资的最优选，但也有非常值得投资的商铺。重要的是，你知道怎么区分，你懂得怎么权衡。

其实，又何止商铺投资才是如此呢？住宅、酒店式公寓、写字楼、度假房每一种房产产品看上去都不复杂，都是一处房产而已，但背后却隐藏着完全不同的投资逻辑，要有专业的知识才能理解。可惜的是，很多人在这方面都有所欠缺。返回搜狐，查看更多

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