（三）关于中介服务费用

根据《民法典》第963 条：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。”根据该条规定，一般是买卖双方平均负担中介费用，但实践中都是买方承担。而作为中介公司在促成合同成立过程中，产生的中介活动费用由其自己承担，包括但不仅限于交通费、打印费，还有所谓“担保公司的辛苦费”等，在二手房买卖过程中，中介公司为了推进流程，在办理手续过程中经常会找担保公司协助，要求买方给担保公司“辛苦费”，这并不属于买卖合同应当支出的费用，可以归为中介活动的费用，该费用应由中介公司负担。

根据《民法典》第964 条：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”根据该条规定，如果没有促成买卖双方签订房屋买卖合同，中介是无权要求支付报酬的。但是，如果事先约定了由委托人支付中介从事中介活动支出的必要费用，还是应当支付的，例如：交通费、打印费等，如果没有约定则不存在该费用。

（四）关于“跳单”的后果

根据《民法典》第965 条：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”现行《合同法》中并无该规定，这是《民法典》新增加的规定，主要是由于现实中越来越多的买卖双方意图通过“跳单”行为“节约”中介费，但是《民法典》实施以后，买卖双方企图绕开中介公司直接订立合同的行为将受到约束，委托人还是应当支付中介公司报酬，即只要中介公司提供了中介服务，这笔费用肯定是省不了的。当然，如果中介公司并未直接提供服务，例如：卖方自行通过网络展示自己需要出售的房屋，买方与中介公司都是在网上看到房屋信息，中介公司以买卖双方不专业，从而要求介入交易的行为，则不属于提供的交易机会或者媒介服务，不能理解为中介服务，也无权主张中介服务相应的报酬。

二、中介服务中法律风险提示

根据2014 年7月22日国务院发布并施行《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2014〕27号），以及2014 年8月13日人社部发布并施行《人力资源社会保障部关于做好国务院取消部分准入类职业资格相关后续工作的通知》（人社部函〔2014〕144号），这两部文件标志着房地产经纪人由准入类职业资格调整为水平评价类职业资格，换句话说，中介行业的准入门槛有所降低，房地产经纪人的素质层次不齐，从一定程度上看将导致交易风险增加，因此，面对可能的法律风险作出如下提示：

（一）中介公司及经纪人资质审查

1 、对中介公司的资质审查

中介公司及中介经纪人是否有资质很大程度上决定了服务的质量和结果，市场上有很多规模比较大的中介公司，也有那种藏在小巷子里的不确定资质的小单位，他们的服务质量、水平、参与流程、风险负担能力差别很大，建议选择有资质、规模较大的中介公司，审查内容包括查看营业执照的经营范围、检索是否有中介服务纠纷的案件、签订合同的主体和营业执照的名称是否一致等。

2 、对经纪人的资质审查

除了对中介公司的资质审查，对经纪人的审查也必不可少，笔者注意到有的带看房、促成交易的人员名字并不写在中介服务合同上，在合同经纪人一栏写着别人的名字，而署名的经纪人并未参与任何中介服务流程，这些都是买卖双方需要注意的风险点。因此，接受中介服务的过程中，不仅要对中介公司进行资质审查，还包括对经纪人进行全面了解，以免在履行合同中发生错位的问题。

（二）中介服务内容与质量

作为被服务的对象，一定要重视服务的内容与质量，尤其是针对买卖双方信息不对称的情况下，中介公司服务中的信息披露就非常重要，包括：

1、卖方是否系房屋产权人，房屋是否存在共有产权人或者代持情况，共有产权人或者实际产权人是否同意出售；

2、买卖双方是否存在委托，委托是否真实合法及受托人的委托范围、委托权限及委托期限，最好要求委托的一方办理委托公证手续；

3、核实买卖双方资信情况，是否存在债权、债务纠纷等；

4、房屋是否为真实房源，是否有不动产权利证，是否为限制交易的房屋类型，如：小产权房、违章建筑、经济适用房等；

5、房屋是否存在查封、抵押、房屋租赁、预告登记、异议登记或被纳入征收范围等；

6、房屋登记户口及人数，迁出是否存在障碍，房屋坐落、现状、面积、所属学区、周边价格等；

7、房屋是否有漏水、下水道堵塞等质量问题。

中介服务应当贯穿于买卖全过程，而不仅仅是带看房屋、签订合同这么简单，全过程中如果需要中介公司披露、沟通的信息都应当属于中介服务范围，包括本文第一部分提及的38个环节都应当服务到位，需要买卖双方提供的材料、信息等应当一次性完整提示，协助双方办理手续。

（三）中介合同

中介合同是约定服务内容、服务价格的重要文件，作为被服务一方，一定不能够签订空白的中介合同。笔者曾经遇到过，在中介合同中服务内容是通过勾选的方式确定，而需要签字的合同中并未勾选服务内容，中介服务费处也是空白的，是一份完全格式化的模板、空白合同。从场景来看，签订该合同的场所一般是在中介公司，经纪人具有优势地位，如果被服务一方拒绝签订该空白合同，经纪人有可能利用优势地位告知其如果不签会怎么样，或者签了也不会有什么不利后果等等。笔者认为不能完全以经纪人所述为准，尤其中介合同是约定双方权利义务的重要文本，一定要仔细查阅合同条款的具体内容，绝对不能留有空白，必须明确服务内容、中介服务费、违约责任等。

一般而言，中介服务合同可能的履行期从三个月到一年不等，主要视二手房交易情况而定，而二手房交易又存在复杂性，因此，中介合同内容明确、具体才能避免今后履行中发生争议。

（四）中介服务费及发票

1 、收费标准

二手房中介费即通过中介公司进行二手房交易时支付给中介公司的服务费，一般中介费为房屋成交价格的2%~3% 。据了解，中介服务费目前没有统一规定，一般按照行业内的习惯收取，同时还要参考中介的资质。如果委托人对中介服务费有异议，可以向中介公司要求提供计算依据以及查看物价局的文件等确定费用是否合理、合法。

2 、付费方式及发票

支付中介服务费最好是通过银行转账的方式支付至中介公司账户，并明确备注“某某房屋中介费”字样，付费之后一定要拿到中介公司开具的正式发票，这是中介公司的义务，当然，也可以避免经纪人私自收费从而影响服务质量，避免不必要的麻烦。

三、结语

一般情况下，购买二手房都会考虑通过中介公司寻找优质的房源，谈合适的价格，但买卖双方都需要注意，中介公司一手托两家同样也是无利不起早，其促成交易肯定是为了中介报酬。因此，既然需要支付报酬，那么在服务质量方面也应当了解并重视中介应当提供的服务内容及质量标准，最基础的标准是——中介人不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，不得提供虚假情况。除此之外，中介合同还可以参照适用委托合同的有关规定，作为专业的受托人，中介公司应当按照委托人的指示处理委托事务，从有利于双方的角度上促成交易，协助委托人办理手续直至交易完成。

莫燕雯

江苏中虑律师事务所执业律师，南京大学法律硕士。主攻民商法、经济法，获得证券从业资格。注重法律思维、能力培养，擅长文书写作、速录，就实务问题发表过多篇文章，刊登《江苏法制报》、《无讼》等，转载于《民商事审判》、《问律》、《中国律师》等微信公众号。2017年3月获得南京市律师协会颁发的2016年度行业奉献优秀奖；2017年12月《法定解除权的实务操作指引》一文获得“2017年度无讼阅读十大最受欢迎的专业文章”第三名；2019年10月《公司印章与法定代表人签字效力研究与冲突的司法处理》一文获首届“金陵商法律师论坛”论文评比三等奖；2020年1月获 “百名公司法领军人才高级研修班”优秀学员。

图文编辑：郭美返回搜狐，查看更多