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想必多年之后再翘首回望——

刚刚过去的2022年，可能注定会成为日本房地产市场动向中极为“特殊”的一年。

先是因为：

一、新冠疫情爆发近三年，全球经济继续俯冲下行，加之国际关系日益紧张，投资者重新调整策略，愈发青睐“防御性资产”来应对未知。

向来，日本房产因其稳定、流动性高、低息贷款等名声，在境外投资者眼中颇具吸引力，事实也证明，日本房地产价值成功通过了疫情考验。

再来是：

二、由于美联储发起的疯狂加息，搅乱全球股债汇市场，日元曾一度跌至30年以来的低位，同时亦迎来“抄底”日本房产的历史时刻。

日元走弱，日元资产走高，让更多的普通海外买家有了进场的机会。

基于这两大前提；

我们研读了日本不动产经济研究所、东日本不动产流动机构、普华永道等几所重磅机构发布的内容报告，选取关键信息；

2022年日本房地产市场的整体动向如何，2023年又有了什么新的趋势与评估？不妨一起来看下。

2022年日本房地产市场动态——

外资对日本不动产攻势连连，2022年前三个季度，对日本资产的海外投资增长了11%至81亿美元，根据美国MSCI数据显示，如果不是日元疲软，这一数字将达到30%以上。其中，来自亚洲的投资额大幅增加，仅次于美洲。

个人投资者的存在感开始提升，不仅是海外的基金，海外富裕阶层也开始买入日本的房地产。美国房地产服务大型企业仲量联行（JLL）的数据显示，2022年4～9月海外投资者对日本房地产的投资额达到逾5000亿日元，比上年同期增加8成。

来自港台、新加坡等亚洲地区的个人向经营日本住宅物业的经纪公司咨询的人数激增，变便宜的日元，促使个人的资金正在流入日本。

日本全部用途地价上涨，日本国土交通省9月发布了2022年的基准地价，日本住宅用地和商业用地等全部用途的均价比2021年上涨0.3%，3年来首次上涨。住宅用地则是自1991年的30年来首次转为上涨。

2022年首都圈房地产市场表现——

总结来看，首都圈新建公寓的市场表现可概括为：

（1）供应量仍旧处于低位，尤其是东京都，供应量大减

（2）房价在强劲买房需求之中上升至历史新高

（3）当月签约成交率坚挺

首先是供应量。

2022年全年，首都圈新公寓发售量为2万9,569户，同比下降12.1%，两年来首次新房发售量不足3万套。其中，新房供应量减少地区主要集中在东京23区（-18.8%）和东京都下（-19.2%）

而供应量低，买房需求量仍然很高，这样的“卖方市场”也让房价升至了历史新高，甚至突破了泡沫经济时期。

具体来看，2022年首都圈新建公寓均价为6,288万日元（约合人民币323万元），与2021年相比上涨0.4%，已连续4年正增长；新建公寓每㎡平均单价为95.1万日元（约合人民币4.89万元/㎡），同比上涨1.6%，已连续10年上涨，两者均创历史新高。

需求处于高位的另外一个表现，就是新房的成交率坚挺。

2022年日本首都圈新公寓签约率为70.4%，较2021年同期（73.3%）下降2.9个百分点，但仍连续两年保持70%以上，代表投资者购房兴趣浓厚，买卖市场活跃。

首都圈二手公寓的市场表现可概括为：

（1）受日元疲软刺激，成交均价实现第10年上涨

（2）核心地段房产“辐射效应”增强，扩大影响力

（3）交易平均套内面积连续两年缩小

上面提及，东京都的新建公寓维持低供应量，反过来就说明东京都是个典型的存量（二手）房市场，租售比更加稳妥。

同时，相比起新房，二手房的“性价比”会更高，从而更受欢迎，在强劲的市场需求下，房价自然也大幅上涨。

2022年首都圈二手公寓，成交均价为4,276万日元（约222万人民币），同比大幅上涨10.5%，二手房每㎡成交单价为67.24万日元（约3.5万人民币），同比大幅上涨12.4%，两者均已连续10年攀升，尤其二手公寓的每㎡成交单价10年内上涨高达76.1%。

这其中，大多是由于东京核心地区（即23区）的高房价带起来的“辐射效应”。

2022年，最受关注的东京23区二手公寓，成交均价整体上涨8.5%，涨至5776万日元（约合人民币299万元），而70㎡以上的“大户型”二手公寓，均价达到了6842万日元（约合人民币354万），同比上升8%；

甚至东京都心6区的二手公寓（70㎡）成交均价，几乎逼近1亿日元大关，达到9800万日元（约合人民币515万元），刷新29年来的最高水平。

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2022年近畿圈房地产市场表现——

（1）近畿圈新建公寓

近畿圈新建公寓均价为4,635万日元（约合人民币240万元），同比上涨1.6%，超过1991年以来（泡沫期）的最高值；公寓每㎡平均单价为77.4万日元（约合人民币3.98万元/㎡），同比上涨3.1%，连续两年创新高；

并且2022年，近畿圈新建公寓签约率为72.7%，与2021年相比提高了2.9个百分点，时隔两年超过70%，代表该地区房产市场正在复苏。

其中，大阪府郊区新建公寓均价，有略微反差大阪市中心的势头，说明郊区房产开始受到追捧。

（2）近畿圈二手公寓

2022年近畿圈二手公寓，成交均价约为2668万日元（约合人民币138万元），与2021年相比同比上升约3.5%，二手公寓每平方米的成交单价约为39.43万日元（约合人民币2.04万元/㎡），同比上升约7.9%。

（3）近畿圈二手一户建

2022年近畿圈二手一户建，成交均价为2,729万日元（约合人民币140万元），从21年2月开始已连续23个月超过去年同期，全年同比上涨6.5%；但二手一户建成交量比起疫情前仍相比下滑了5.6%。

总的来说，当初受疫情影响较大的近畿圈区域，房地产市场开始有了温和复苏的迹象，房价也持续上升，并且和首都圈不同的是，近畿圈有“去中心化”的迹象，郊区房产开始受到追捧，不过若想恢复到疫情签的交易活跃度，还需一定时间。

2023年日本房地产市场预测——

首都圈

（1）施工恢复，供应量增加，重回“东京集中”

2023年首都圈新建公寓数量，预计会比2022年上涨3.9%增加3.2万套，尤其东京23区、东京都下等地区的新发售公寓会大幅增多。

住宅需求依然强劲，但随着疫情逐渐平息，郊区住宅市场需求会呈放缓态势，再次形成以东京23区为中心的房产市场。据日本总务省发布的住民基本台账人口迁移报告，2022年东京净迁入人口为3万8023人，三年来首次增加，日本人口再次加速向东京集中。

（2）大型项目聚焦东京都心，23区房价持续拉升

2023年，在东京23区主要瞄准富裕阶层的高价项目将增加，在高价项目的拉动下，东京圈的房价将会进一步上涨，去年新房均价为8236万日元（约合人民币426万）的东京23区，很有可能继续高位运行（即使开发商一直缩小面积，压低销售价格，但也已接近极限）。

近畿圈

（1）预计2023年近畿圈新建公寓数量，会比去年增加7.1%，约为1.8万套，由于价格持续上涨的影响，供应量只会略微增加，主要集中在大阪、大阪府下和兵库县下，和京都市中心等几个区域；

（2）超高层项目会从大阪市中心向大阪府下扩展，预计2023年市场将变得活跃；

（3）由于城市房价高涨，每平方单价持续上升，家庭对郊区、大面积住宅的需求持续旺盛；

（4）受到能源价格和原材料费高涨的影响，销售中的价格上涨，初次发售的房屋项目开始有向后推迟的风险；

综合预测

尽管接下来的2023年仍然充满挑战，但在全球范围内，亚太地区对经济增长最为乐观，超过一半的亚太投资者（53%）预计其地区的经济增长，将会带来积极影响。亚太区执行董事兼国际资本负责人John Howald表示：

2023年，全球主流房地产市场会更加回归价值投资，更多看中资产本身的定价权和现金价值。

作为亚太地区唯一成熟的多户住宅市场，日本多年来一直吸引着投资者，根据Pwc发布的《2023年亚太区房地产市场新兴趋势报告》显示：

2023年亚太区，最有可能看到租金增长的城市排名中，仅新加披、东京、悉尼租金呈递增趋势，东京位居第二。

而2023年，最具投资价值城市前景中，东京排第二，大阪排第四；

这是因为，日本的城市被普遍认为风险较小——尽管建筑成本大幅上升，但不少投资者认为，预计日本利率环境至少在中期内仍将保持在超低水平。

同时，美联储加息周期接近尾声却尚未结束，日元仍在止跌上涨的爬升期内，这对于持外币的海外投资者来说，日本房产的实际持有成本依旧“划算”，预计2023年，日本还将获得大量的外部资本，推动房价的攀升。

想用已知对抗未知，站在旁人的肩膀上，改变认知，选对方向很重要。

*以上报告资料均来自日本不动产经济研究所和东日本不动产流动机构，若想获取完整报告版本可扫描下方二维码联系后台。

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