这周淘哥专门花了2天时间调研临安市场！

为何大费周章去这么个看似偏远的地方？临安对于杭州楼市来说，太重要了，2017年并到杭州成为“第十区”，直到现在还没有限购！而且在去年通了地铁！这三年房价快速上涨，土拍一年比一年高，大量投资客疯狂涌入！

临安的新房成交量是这几年整个杭州市区里面最高的一个，临安的购房政策，目前看是杭州里面最宽松的一个。

如果你在三年前买了临安，现在应该一套房至少赚了60-70万。那么问题来了，临安的价值到底在哪里？现在还有上车机会吗？

这里说下几个判断：

1、临安近三年已经三连涨！2018年青山湖科技城，地铁盘普遍1.8-1.9万，现在都是2.4万左右，而且一房难求。2018年临安城区的房子都是1.4-1.5万，现在普遍2.2万。三年基本上涨了5000-8000元/平米！

2、临安地价水涨船高，推动房价预期继续向上！青山湖街道，地价拍到1.8万，最高限价2.95万；滨湖新城，地价拍到1.3万，最高限价2.75万。新地王不断涌现，为老地王解套，房价螺旋式上涨。

3、临安楼市属性在悄然变化！以前是山水别墅、度假洋房，杭州土豪后花园，现在是地铁盘、首套刚需聚集地！越靠近杭州城西的板块越热门，外溢刚需越多、投资客越多。

4、不是哪里都能买，人口、产业导入还有很大问题！优先地铁房、有配套有学区的市中心地段，那些偏远地带、宏伟规划又无法落地的概念板块，最好别碰。一旦出台限购措施，接盘侠进不去、赚的钱出不来，就悲剧了！

对于想上车杭州，但是资金量、购房资格都够不上门槛的，可以重点考虑临安。下面我们就来看看，临安的机会在哪里，命门又在哪。

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一条16号线串联起了临安几个板块，从余杭区的未来科技城（阿里巴巴总部及产业集群）一路向西，过了老余杭，就是临安的地盘了。依次是青山湖科技城、滨湖新城、临安主城，其中临安主城还可以细分为锦城（街道）、锦北（街道）、锦南（街道）。

所谓“一轴”就是临安生命线、大动脉，16号线（科技大道快速路基本平行），“两城”就是当前最热门的青山湖科技城、滨湖新城。

青山湖科技城，顾名思义，主打科创办公的，主要是承接未来科技城的产业外溢。主要有中电海康、西子、杭氧、杭叉等几家大型企业，同时还引入杭州电子科技科技大学、香港大学、浙大等几所高校开办研究院及分校。

商业、生活配套，这个板块也是落地最快的，16号线站点、宝龙广场、万豪酒店、星汇天地商业，这些已经开业运营，规划中的育英实验学校、三甲医院、公立中小学也在快速推进。

临安青山湖板块跟杭州的关系，感觉像上海跟昆山花桥的关系。

3年前淘哥在这考察时候，地铁还未开通，宝龙广场还在兴建，周边很多地铁盘还可以随便挑、随便买，但是一转眼三年过去了，这些都兑现了，很多小区也开始交付，在售的新盘也由当时7、8个变成现在2个（越秀星悦城、中天珺府）。

房价也由原来1.8-1.9万涨到现在2.4万左右，而且一房难求，需要摇号。要论涨幅，青山湖科技城板块是最高的。

第二个板块，滨湖新城，顾名思义，就是围绕着青山湖（2个西湖那么大，堪称杭州大湖NO.1）四周，进行一系列开发新建。

滨湖新城还可以细分为北部别墅区（有地铁）、南部别墅区（无地铁）。

北部别墅区，像绿城玫瑰园、世茂合院别墅、滨江湖光山社等，沿着山坡和湖滨，建造高档低密度居住产品。没有个800、1000多万，拿不下来。

这两年随着地铁的开通，北部别墅区的开发也发生变化，兴建了一部分高层、叠加产品，打破了原来以绝对的低密度、矮房子为主的天际线，而且，在16号线青山湖站，政府大楼（行政服务中心）已经拔地而起，未来还将兴建一系列大型市政、商业配套，北部别墅区用地属性正在转变。

目前这里还有大片空地等待开发，除了地铁站，生活配套基本没有，但是房价却着实不低，绿城开发的小高层，卖到了29200还需要摇号！

再来说说青山湖对岸，就是南部别墅区，这里也是早期兴建了临湖别墅，现在也开始建造洋房和高层，但是配套十分欠缺。

这里的价位也最低，基本上在2万左右（限价盘/高层小高层），当然，洋房、排屋会贵一些，2.4-2.8万都有。

然后第三个板块就是临安主城区了。其实主城区界面并不太好，可以想象一个三四线城市的市区是什么样子，老旧交替、道路狭窄，大量工厂企业、民宅需要拆迁腾挪。

但是，主城区有几个好处，就是人口密度大、生活配套相对齐全、而且优质的学校都在这里扎堆。

目前，主城区中心地段，比如临安广场一带，地铁盘新房售价在2.3万左右。属于第二梯队。

这里要提一句的是，主城区往东发展，就到了青山湖边了，所以也可以算作滨湖新城，这里倒是高楼林立，大商场、写字楼、地铁站先后落地，可以说是当地人的新地标，以后的商业新中心。

这里的房价基本上在2.4万，也是属于第二梯队，因为楼多人少，商业未开，还需要人口的聚集。

很显然，我们发现一个规律，板块热度、房价高低，跟临安到杭州主城的距离成正相关，越是离杭州近的，房子越抢手，价格也最高。

青山湖科技城、滨湖新城这些是第一梯队，主城、主城东部临湖部分是第二梯队，像锦南、锦北都属于城区边缘地带，房价是第三梯队，目前在2万出头。

淘哥有点后悔的是，三年前来调研没有下手，当时1.8-1.9万的地铁房现在都是2.4万左右，而且一房难求！白白错失了60-70万！

临安的房价，也是近三年来涨的最猛的阶段。

目前整体来说，整个临安区域内，基本上全面进入2万时代，部分项目已经基本上接近3万！（高层/小高层）

而在三年前，基本上是1-2万时代！短短三年，平均涨了6000-8000元/平米！（高层/小高层）

2018年，青山湖科技城，1.8万，现在2.4万，涨6000

2018年，八百里站，1.7万，现在2.2万，涨5000

2018年，青山湖站，1.9万，现在2.7万，涨8000

2018年，滨湖新天地，1.7万，现在2.2万，涨5000

2018年，锦南新城碧桂园，1.4万，现在周边2.2万，涨8000

其实，这些都还是限价的结果，如果参照近两年新拍地的楼面价，未来售价还会更高，近期一些新入市的楼盘，已经明显突破现有限价体系，又往上涨了2000-3000元/平米。

我们来看看这几年临安拍地情况：

这几年临安拍地数量有所下降，但是卖地的钱却增多了，由2018年的127亿涨到现在166亿！只能说明楼板价每年递增！

这是2020年部分拍地统计，我们可以看到溢价率都在20%左右，高的达到29%，楼板价在12000-13000，而且还有自持部分。

要知道，在2017年前后，很多宅地楼板价仅6000-7000元/平米。

那么，2021年，更夸张了，地价依旧走高：楼板价高一些的来到了16000-18000！溢价率普遍高达29%，而且块块都有自持，最高比例40%！什么概念，100套房子建好，有40套不能卖！

临安楼市有点疯狂！

那么，未来临安楼市房价格局是怎样的？可以参见下图，从2万出头到3万多，根据地段不同、距离杭州主城远近依次排列。

临安，未来1-2年内至少看涨2000-5000元/平米！临安全面进入“迈2望3”时代！

变量分析：房价“天花板”和“命门”

2017年并区、2020年地铁开通，这两大利好也体现在了临安房价上。

地铁一响，黄金万两。2020年是临安地铁元年，也是临安房价上涨具有标志性的节点。

很多网友肯定会问，那现在还能上车临安吗？机会点在哪里？

这就要研究一下变量了，我们就要知道临安的房价“天花板”在哪里，临安楼市“命门”又是什么。

就好像昆山花桥的天花板是隔壁上海安亭一样，临安房价天花板应该是未来科技城。

未来科技城目前新房售价3.6万，按照正常1万元价差（花桥-安亭），临安青山湖科技城合理价差是2.6万！

如果，几年后，未来科技城房价5-6万，那么临安青山湖科技城应该是3-4万！

从这个角度来看，临安房价还有很大空间！

那么，临安的“命门”又在哪里？在于政策，如果哪一天，临安宣布加入限购阵列，可能会遇到大幅度回调，因为接盘侠进不去了，赚了钱的都在低价抛盘，价格自然会下来。

就好像2018年、2019年的花桥市场一样，2年社保限购之后，一下把上海刚需和投资需求挡在外面，导致市场横盘三年，现在才缓过来进行补涨。

要知道，临安目前无论是人口、还是产业，仍然是个大问题，排名杭州行政区垫底，需要时间给他发展。换句话说，阿里所在未来科技城都还未装满，又怎么会外溢到青山湖科技城来呢？

说句难听点，临安很多板块都还是个“睡城”，新盘交付几年后入住率在40-50%，刚交付的仅有10%左右！大部分板块外来客占比50%以上，有的甚至高达90%！

临安的自我“造血”功能还需要较长时间来培养。

同样是“七普”数据，临安目前仅有63万人，比重是下降的！而花桥所在的昆山目前有200万人，比重是上升的！

经济上比一比，差距更大了，临安2020年GDP仅有600亿，而昆山有4276亿！是临安的7倍！

但是，现在花桥的房价是2.3万，临安的房价也是2.3万，部分项目甚至更高一些！临安底气何在？

也就是说，从2017年的8000涨到目前24000，房价翻了3倍，临安仅用了5年时间！现在涨的跟“百强第一县”昆山一样的高度了。

你说，如果一旦出台限购政策，临安会不会跌的很惨？

2022年，也就是明年是杭州亚运会，整座城市的高光时刻，盛会之后是什么光景？这个变量不得不好好考虑！

作者简介：淘哥，淘房记首席城市分析师、房产咨询师 先后供职于沪上几家主流地产及财经媒体，亲历2006-2016楼市“黄金十年”，足迹遍布长三角。你要买房，找我就对了，告诉你真相，帮你避坑，可以少打十年工！加我群聊：18158852962（备注：知乎）

后记

2018年那次，跟这次去相比，市场冷暖，自在心中。

之前是销售追着你介绍项目，现在是“没房子了，你自己看看吧”，之前是，只要有钱就可以买，现在是提交资料和资金证明，等摇号通知，而且中签率低至百分之十几。

年后杭州又出新规，如果该盘中签率低至10%，则触发5年限售机制，交房后5年内不得对外出售，临安不少项目，100多套房源开出来，往往是1000多号人摇，距离触发“5年限售”红线一步之遥。

到处都在建房子，但是配套、人气依旧让人“发慌”。

临安一样执行杭州的“双限一竟”政策，就是限地价、限房价，竟自持面积，很多地块竟然自持面积达到20%甚至40%，意味着100套房子就有20套或者40套不能对外销售，简直匪夷所思，就这样，房企拿地热情高涨，自持比例一个高过一个。

最后，说一句，临安不是哪里都能买，有产业、有配套的地方可以考虑，有人口聚集和优质学区的核心地段可以考虑，而那些高大上而现实又是“假大空”的地方尽量不要碰，缺少规划的城市边缘尽量不要碰，否则就会进入时间陷阱，跌进去爬不出来。