杭州城正在快速长大。

临安撤市设区之后。杭州城区版图大幅度扩展，成为长三角名义城区最大的城市。杭州楼市也正如火如荼的进行着，有人喊着要回调，但更多的是持币买不到热门新盘。杭州到底发生着什么，凯撒慢慢梳理。

大杭州 小城市

临安成为杭州城区的一部分后，杭州城区的面积就从4000多平方公里，一下扩展到7000多平方公里，超过了南京和上海，成为长三角名义上城区最大的城市。

另外很多人可能没比较过，杭州的行政区划面积也是超大，9区2县2市共16000多平方公里，和杭州的管辖范围相比，上海6400平方公里的面积只相当于杭州的一个零头。

虽然行政面积看起来很夸张，但在长三角的城市等级划分时，除了上海是超大城市，南京也成为唯一的特大城市，而杭州和苏州则都是1型大城市。从人口级别上杭州先输了一招。但是从名义上看，苏州也有着广大的面积以及1200万人口。为何苏杭会居于南京之后？

其实这与对城市规模的界定有关。和苏杭相比，南京的城市物理属性更像北京，一个繁华的城区之后，很快进入破落的郊区，南京下面偏远一点的区县，无论从经济规模、人口规模、甚至收入水平，都和南京城区有着本质的区别，南京也就明显地区分为城和乡，而南京城区的部分是比较突出的，建成区1100平方公里，大于杭州原来的700多平方公里。市区人口也妥妥超过了500万。

杭州的城市物理属性则更像一个南方城市，有着发达的县域，原来余杭人就是余杭人，并不感觉是杭州人，萧山余杭与杭州分明是两个城市。

隔壁的苏州则更为分散，老城区和园区新区已经不太是一回事儿，和吴江、昆山则更完全是两个城市，每个县城，甚至每个区域都有一个自己的中心，整个城市的向心力不强。

骨架拉伸 杭州正长大

然而随着城市化的发展，杭州吸引力的提升，杭州日渐崛起为一个大城市，城市骨架开始大幅度拉伸：

从1996年不出西湖周边的小城，到滨江区获批；到了2001年将萧山、余杭撤市设区，才形成了3000平方公里新市区。2016收编富阳、日前将临安设区，杭州想要消化这两个区域还有很长的路要走。

随着城西科创走廊，和城东智造走廊的产业布局，以及钱塘江两岸的大开发，杭州才真正迈出走向大成的步伐。而随着中心城区商业的繁华，以及工作机遇增多，杭州城区的首位度也在增强，原来不怎么来杭州的余杭人和萧山人，周末购个物休闲一下都会来中心城区。

有种机遇 叫小城长大

小城长大是基础设施的拓展。当城市没有地铁，也没有内中外环高速路这种基础设施时，城市之间互相通勤是不容易的。交通的蔽塞使得市区显得特别市区，郊区显得特别郊区。

小城长大是城市商业的生长。随着交通的拓展，特别是轨交站引导的商圈的形成，使得一个区域开始以地铁为原点逐步填充人口、商业、产业，最后终于修成正果成为城区。

最后带来城市中心的外扩。当一个板块从郊区变为市区的一瞬间，也就是房价暴涨的瞬间。

以上海为例，在浦东大开发刚开始时，上海还是一个向东不过江，向西到徐家汇的城市。那时候别说七宝，就是莘庄也被认为是乡下。市中心和乡下的房子，当然价格可以差上4-5倍。当市中心的房子普遍3-4万时，莘庄和七宝都有过房价七八千的时刻。

然而随着城市的长大，上海2040就已经把闵行、大虹桥、宝山和川沙列入主城。特别是离主城比较近的莘庄和七宝，房价快速上涨，商业迅速繁荣，这个过程就叫做小城长大，这个过程中投资房子，也一定是收获最大的时刻。

而这种投资机遇正在杭州出现。杭州小城长大的过程中，他的生长一定不是均匀的，而是呈现为板块轮动效应，随时都有板块冲击高价然后做实，但是也总是有价格洼地给你捡漏。

盛会效应 给杭州加速度

尤其有利的是，杭州搭上了亚运会的东风。盛会效应是中国体制独有的一种规律：无论是北京奥运，还是上海世博会，既然城市作为国家的脸面承办国际赛事，那么国家就会允许他在盛会前减少财政上缴，留给自己更多的财税来发展城市，同时大型的基础设施也会进入快速兑现期。北京奥运后，上海世博后，无论城市规模、轨交建设，还是城市界面都有了一个翻天覆地的变化。杭州地铁和快速路建设也正加速兑现，而这些最终都会体现在房价上。杭州城市正处于极速拉伸状态，未来成为特大城市并不遥远。

更重要的是，很多人并不理解城市长大的事实，而是还是抱着“上只角、下只角”之类的地段成见，最后收获的是跑输全市的涨幅。而那些看准了城市即将长大，在城市发展方向上提前布局的，则都得到了超额的回报。

莘庄七宝等从与市中心房价差四五倍，到现在差两三倍不到，实现了一个价值逼近的的趋势。杭州目前也有这个趋势，市中心的房价7万的也有，而并没有十分郊区的地方，房价1-2万之间的大把可以选择，随着未来市中心的扩大，现在的郊区融入城区，房价都会回升。

给大家提供一张杭州上半年各板块成交均价：

可以看出很多临近繁华区域的板块，房价还并没有涨起来，正是抓紧布局的好时机，有一种投资机遇，叫小城长大。而一旦错过，小城真的长大，则全市都不便宜，才是真的错过盛宴。

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不谈城市谈楼市都是耍流氓