时间如梭，自2016年9月30日起，限购政策已快满三年。

从新房限购到二手房纳入限购范围；

从以个人为单位到以家庭为单位

从中心城区限购到远郊纳入限购；

从线下摇号购买到线上公证摇号排序选房……

这三年来，政府在多次升级限购限贷政策，也在不断优化市场交易秩序，尤其是在2018年5月15日限购再次升级后，成都迎来了史上最严限购政策，到目前也没有松动的迹象。

从“全款靠里走，按揭靠边站”到主动电销拓客，从保洁保安就能解决销售问题到营销团队又重出江湖抠脑花想噱头……

最严限购下，面对逐渐消化的市场需求，客从何来？购买力能否支撑？考验着所有在成都活跃的开发商，但也没有阻碍一部分新进企业进入成都的步伐。

砸重金、收购、合作……

只要能进入成都市场，什么方式都愿意尝试。

如今，限购即将满三年，这些在最艰难的时候挤进成都市场的新进房企们，面临先入为主的品牌房企的竞争以及限购不断升级的环境考验，发展得怎么样？

今天，文軒实验室挑选了14个典型样本，对他们在进入成都后的拿地、去化表现进行了梳理记录。

01

光明：缺乏产品系？首战不利

对就是那个卖牛奶的光明。

2018年1月，光明地产来到成都成立了筹备组，7月成立了成都城市公司。

新成立的成都城市公司责任重大，公开资料显示，成都城市公司未来将立足成都、深耕川渝、辐射周边，并在2020年实现年销售金额50亿元的目标。

进入成都后，光明地产确实也表现出积极开拓市场的热情，半年时间在双流、青白江和龙泉驿获得三个项目。

不过除了双流项目外，其余两个项目都为合作开发项目。

因此双流的光明蓉府，是光明地产在成都拿到的首个项目，也是光明在成都的品牌落地之作。

三个项目，除璟悦天著项目尚未推出外，星徽城和光明蓉府已经于6月份先后推出。

在双流市场高库存的市场压力下，价格高企的品牌落地之作光明蓉府，首开成绩并不理想，据四川中原地产统计数据显示，光明蓉府开盘认购80套，去化率为37%，低于当周53%的市场整体去化率。

官网资料显示，光明地产是中国房地产开发企业百强，光明食品集团旗下上市公司。

2017年起，光明地产开启了多元化转型之路，从地产开发向城市运营和服务商转型。

目前光明地产已经是一家以房地产综合开发经营为主业，集房产、商业综合体、物流等相关业务为一体的国有房企。

公司开发足迹遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、湖北、湖南、广西、四川、云南、上海、重庆等十省二市。

从官网展示来看，光明似乎并没有打造属于自己的产品体系。

不过没有产品线支撑的光明地产，近三年营业收入表现还算稳定，且年度签约金额也有上升，2018年签约金额为244.59亿元，较上年同比上涨3.37%，据传今年的销售目标为300亿元。

为了完成上升的销售目标，这几年，光明一直在积极拿地，且土储逐年增长。

这也使得公司负债一直居高不下。资料显示，近几年光明地产的资产负债率一直处于80%左右。

转让股权、发行短期融资券、发行中期票券等成为光明地产“补血”的手段。

只是负债率居高不下带来的资金压力循环，还是只有靠促进项目去化，加速资金流转来解决。

项目表现：开盘两个月，备案一套房

2018年6月，光明以9600元/㎡拿下双流怡心湖地块，正式进入成都市场。目前该片区楼面地价最高的为今年6月，奥园地产以14820元/㎡拿下。

经过1年的打造，2019年6月26日光明蓉府首次获得预售证，价格区间为18587—21099元/㎡。

这样的预售价格高于区域新房二手房水平。目前该区域二手房均价大约11000元/㎡，新房销售均价19000元/㎡左右。

首批次开盘的光明蓉府共有218套房源，截止到8月中旬，项目备案销售套数为1套，存量217套。

02

中梁：“实力黑马”的实力呢？

中梁在成都市场的进展并不顺利。

有消息显示，在土地市场的残酷竞争下，刚进入成都的中梁，怀揣15-20亿元都没及时获得市场入场券。

成立于2017年8月13日的成都中梁置业有限公司，在成都拿下首宗地块，是时隔一年后的2018年8月29日。

据文軒实验室多方了解，土地市场竞争残酷只是中梁在成都进展缓慢的原因之一，另一个重要的原因则在于公司内部关系的复杂。

在进入成都市场前期，中梁在四川设置了三个区域平台公司，分别是四川区域公司、川成公司、川中公司。

这些区域公司，根据控股集团的划分，在各自所属区域运营，互不干涉。但在拿地上，可能会相互竞争，有报道曾指出，在中梁进入成都之初，成都周边土地市场有好几家中梁队伍在相互竞争。近期，川中公司和四川区域公司又合并为川东北区域公司。

是不是感觉很复杂？

中梁在成都拿下的首个项目是位于龙泉驿的住宅地块，被打造成御系产品，壹号院。

项目已于5月底项目开盘。据中原地产的统计，开盘去化率为23%。

虽然拿地艰难，但中梁也在成都甚至川内积极拿地。

内部人士曾向文軒实验室透露，中梁今年在成都预计还要拿两三块地，7月30日，中梁又以13700元/平米，溢价率68.59%的楼面地价，拿下在成都的第二个地块：一宗成华区保和街道58亩地块。

除了成都，中梁目前已经在四川二级城市如达州、绵阳、南充、眉山……等地都有了项目。

在成都市场的艰难发展，似乎拖了中梁在全国“地产黑马”的后腿。

公开资料显示，中梁成立于1993年，是一家以房地产开发为主业的多元化、综合性集团公司，具备一级房地产开发资质，总部位于上海市。

集团业务围绕“聚焦长三角，辐射京津冀和珠三角，延伸至一带一路经济带”的战略布局，在全国多个省市相继成功投资开发了300多个项目，开发面积达4000多万平方米。

靠着深耕三四线城市，自2014年起，中梁连续四年入围“中国房地产百强企业”。

中梁财报数据显示，2016年、2017年及2018年的全年销售额数据分别为190亿、649亿、1015亿，近三年年复合增长率超过70%。

被业界称作“实力黑马”。

2018年11月13日，中梁向港交所递交上市申请材料，但在经过6个月的等待后，该版招股书最终显示“失效”。随后2019年5月17日又重新更新了最新一版的招股书。2017年7月16日，终于成功上市。

在敲钟仪式后，中梁控股执行董事兼首席执行官黄春雷表示，2019年，中梁的销售目标约为1300亿元。

成都市场将为这一目标贡献多少，我们拭目以待。

项目情况：一号作品首开去化率23%

2018年8月29日，中梁通过拍卖方式拿下龙泉驿区十陵板块一宗住宅用地，楼面地价为8750元/㎡。

2019年7月30日，中梁又以13700元/平米，溢价率68.59%的楼面地价，拿下在成都的第二个地块：一宗成华区保和街道58亩地块。

2019年5月10日，位于十陵的中梁壹号院首次获得预售许可证，共计333套房源，据中原地产的统计，开盘去化率为23%，截止到8月中旬共销售162套，存量171套。

目前十陵范围内二手房均价11000元/㎡左右，周边新房均价25000元/㎡，中梁拿地后，龙湖在项目附近以6250元/㎡拿下一宗住宅用地。

03

新力：进入成都两年后，终于要发力了？

新力，又一个地产黑马！

进入成都前两年，两个项目，小盘操作，土地储备量少……

两年后的两个多月时间内，密集拿地，四宗地，高溢价……

这是新力于2017年5月11日进入成都后的发展轨迹以及市场布局逻辑。

据知情人透露，前两年因对利润的要求，初进成都的新力公司更多以收并购的形式获得项目。但又因土地本身条件以及手续繁杂等多方面问题，新力在成都的项目储备进展并不顺利。

虽然先期开发的两个项目去化还不错，但因开发项目体量小，或部分项目不在成都核心区域，新力一直没有实现品牌落地。

这不仅让人认为成都市场正在拖“黑马”的后腿。

不过这一现状，在新力成都团队更新、向港交所提交所提交IPO招股书前后有了明显的变化。

自5月23日开始，新力在成都开启了密集、高价、高溢价的招拍挂拿地模式。

据文軒实验室统计，今年5月23日至8月1日2个多月时间，新力在成都共拿下4宗地块。

四宗地块都为高溢价拿地，其中最高溢价率高达82.73%。

据中成房业数据显示，双流新房市场正呈去化下滑，库存上涨的趋势，库存量位居大成都各行政区域之首。

大成都范围内库存也在持续上涨，7月存量高达1942万方，同比去年同期上涨9.3%。

面对高企的库存，以及区域市场去化的放缓，如何应对市场竞争压力，是新团队需要着重考虑的问题。

除了在成都密集拿地外，新力控股在全国的拿地动作也不小。据文軒实验室统计，截至8月1日，新力在全国已经拿下了至少24块地（五月份到现在，共拿下10块地，其中有4块地位于成都）。

目前新力控股已经将业务拓展至长三角区域、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的区域，实现了全国化布局。

2019年5月24日，新力向港交所提交IPO招股书，如无意外，将于年内完成上市。

据传今年的销售目标为1000亿元。

快速扩张，给新力带来了更大的资金压力。从新力向港交所提交的招股书数据看出，新力的净资产负债率从2016年的190%上升至2017年度的270%，然后小幅下降至2018年度约240%。

新力能否成功上市，上市后能否解决扩张过程中的资金压力？

项目情况：新项目怎么玩？

2017年5月，以收购拿地方式进入成都的新力获得成华区龙潭寺内侧一宗二类住宅用地。拿地后1年零8个月项目获取预售许可证，预售价格区间12947—14647元/㎡。周边在售均价12000元/㎡。截止到今年8月中旬，新力琥珀园项目已几乎售罄。

同样以收购方式拿地的青白江项目新力翡翠湾还在去化中，价格区间为6387—8172元/㎡。截止到8月中旬，供应527套，去化361套，剩余166套。青白江区域二手房均价在7000元/㎡左右。

商业方面，翡翠湾供应28套，去化3套，存量25套；琥珀园供应12套，去化3套，存量9套。

今年5月23日-8月1日期间，新力先后在双流青羊两地拿下四宗地块。

地块都已溢价成交，其中位于双流九江的地块溢价率82.73%。九江地块楼面地价为10050元/㎡，溢价率达到83%。

在这之前万科于2015年在该片区以1050元/㎡楼面地价拿下约600亩住宅用地，目前该片区二手房均价13000元/㎡，新房均价为16000元/㎡。

今年5月23日后新拿的四块地，将怎么打造，目前还没有可供查阅的信息。

新力在售项目供销存具体数据

04

首开：“大腕”终于要自己操盘了

一个熟悉而陌生的开发商。

2016年2月3日首开进入成都市场。

和其他新进开发商不同，首开一直以背后合作者的姿态出现在成都市场上，以至于外界对首开的印象一直是熟悉而陌生。

进入成都的三年多时间里，与金茂、龙湖等企业合作开发了多个高端项目，如首开金茂府、首开龙湖紫宸、首开龙湖景粼玖序等。

3年后，首开终于将在城南天府中央商务公园推出自己操盘的项目首开·云著。

项目占地145亩，户型为160-200平米。据首开相关负责人介绍，项目将参照“中国绿建星级认证”、“德国DENB绿建金奖认证”双绿建认证标准打造。

首开是谁？

诞生于1980年的首开，是中国最早成立的房地产企业之一，近几年的业务拓展快速上涨的发展势头。

据文轩实验室统计显示，首开年度销售签约额一直处于快速上升阶段，到了2018年，全年业绩超过1000亿元，成为千亿级房企中的一员。

首开已经在全国30余个城市开发了260余个项目，连续五年荣获中国绿色地产TOP10。

除了积极拓展市场规模，首开还参与了国家体育馆、奥林匹克水上公园、五棵松篮球馆、亚运村、大运村、奥运村的建设，目前正在参与建设2022年冬奥会国家速滑馆“冰丝带”场馆。

自称国匠担当的首开，将在城南首操项目中，为市场带来什么样的产品，拭目以待。

项目情况：期待一号作品

2018年12月28日，首开在天府新区以9902元/㎡获地，该地块起拍价8000元/㎡，溢价率为23.8%。

和首开同一天在同一区域拿地的还有吉宝，成交价为9412元/㎡，溢价率为14.09%；中海成交价为11325元/㎡，溢价率为37.23%。

严格意义来讲，首开并不是这块地才进入成都，此前都以合作者的身份活跃在成都市场，直到拿下天府新区地块，首开打算在成都首操项目。

项目案名定位首开云著，还未开盘，但从周边的项目定位以及市场去化来看，首开云著的打造具有较大的机遇。

目前周边新房蔚蓝卡地亚花园城售价约27241元/㎡。麓湖生态城售价约23391元/㎡。融创玖棠府二手房售价约17615元/㎡。

05

首钢：发展稳健 在蓉布局三盘

首钢地产于2016年底以溢价90%公开竞得北湖一宗78.47亩住宅地块，正式入蓉。

2017年12月28日再次出手，拿下天府新区正兴板块一宗44.58亩纯住宅地块；2019年7月16日，成华区一宗用地面积约50.35亩纯住宅用地被成都首钢房地产开发有限公司以楼面地价10110元/㎡、溢价率12.3458%拿下。

公开资料显示，目前在成都已经布局三个楼盘，自进入成都市场以来首钢的发展速度不紧不慢，稳中有序，这家百年企业，在西南地区重庆、成都、贵阳打造了多个项目，整体实力较为雄厚。

据文軒实验室了解，接下里首钢有拿地计划，基于成熟的产品线和逐步建立起来的口碑，首钢在西南地产市场的布局已经逐步张开。

8月11日，“首钢赛车谷”2019 China GT中国超级跑车锦标赛秦皇岛站暨首届红旗“一带一路”赛车嘉年华上韩寒还给首钢站台。毕竟这家老企业通过多年发展业务线还是非常成熟。

目前已经形成钢铁产业，城市综合服务商、国际业务、金融服务等多产业的发展。

06

中南：拿地迅雷不及掩耳之势，卖房一般般

相比于其他企业新进成都的拿地不易，中南可谓是迅雷不及掩耳之势。

2017年4月6日，中南一举在成都拿下三宗地块，两宗位于金牛区，一宗位于成华东二环建设南路，三幅地块总花费约59亿元。

被称为当天土拍市场的最大赢家。

同年的7月19日，中南在温江拿下一宗地块。

两个月后的9月19日，又在温江拿下两宗地块，总价19.48亿元。

不到半年时间，中南在成都拿下六个项目，速度可谓神速，出手也可谓阔绰。

目前中南一直将精力花在项目打造上，后续暂无新地进账。

中南置地成立于1988年。资料显示，2016年前，中南置地还是与江苏地方性房企。

2016年，将总部迁至上海后，中南将一二线城市以及有质量的三四线城市作为重点发展方向。随后中南走上了快速向全国扩展布局之路，业绩也是一路上扬。

2016年，全年销售规模为502亿元；2017年，全年销售业绩达到963亿元；2018年，这一数据为1520亿元。2016年到2018年，销售业绩增加超1000亿元。

2019年上半年,中南销售额811.9亿元,同比增长24%。

虽然销售业绩飙涨，但企业净利率却远低于房地产行业的平均水平。

资料显示，中南置地2016年至2018年净利率分别为：1.24%、1.76%、5.77%。据中原地产统计数据显示，早在2017年，房地产行业主流企业平均净利率就已达到12.4%。

项目情况：整体去化率过半

除了与融创合作打造的成华项目即将推出外，中南其余五个地块都已推出。

截止8月19日统计，五个地块供应的2714套房源（包含87套商业），共去化1673套，整体去化率为61.64%。

去化压力主要集中在中南海棠集、中南樾府等项目上。

地价高，区域配套和居住氛围相对不成熟成为中南金牛两个项目打造和去化过程中面临的大问题。

中睿营销总经理何良栩就曾在接受房观察采访的时候表示中南云樾地块对开发商的开发运营能力有较高要求，考验的是其对较大面积地块的打造能力。

07

越秀：曲线入蓉，市场表现待观

期待了很久的越秀地产终于进入成都市场，将首个项目选在了青白江。

2019年5月30日，越秀地产以楼面价3880元/㎡竞得位于青白江宗地位于青白江区青江中路以南、团结北路以东的一宗净用地面积达34.5228亩的地块。

成都成为越秀布局全国的第十七个城市。

实际上，越秀早在2018年就已在为进入成都做准备。2018年10月，越秀成都公司成立，2019年3月7日，越秀获得人居兴彭公司45%股权，随后人居地产与越秀地产就彭州紫云府项目签署增资扩股协议和投资合作协议。

有媒体将此动作成为“曲线入蓉”。

资料显示，成立于1983年，1992年在香港上市的越秀地产，在2011年踏上全国布局后，进程一直表现缓慢，今年据公开资料显示，截至2018年12月31日，其仅在全国15个城市有所布局。但今年5月，除了成都外，越秀还新进郑州市场。

一个月连下两城，有业内人士认为越秀地产全国布局步伐开始提速。

今年，越秀地产将销售目标定为680亿元。

2019年中期业绩发布会数据显示，2019年上半年，累计合同销售(连同合营公司项目的销售)金额约为369亿元，同比上升31.9%，完成全年销售目标的54.3%。

实现营业收入为217.9亿元，同比上升114.4%;毛利率为30%，同比上升4.2个百分点;核心净利润为18.3亿元，同比上升63.2%。

项目表现：暂无新进展

今年5月30日，来自杭州的越秀以杭燊房地产开发有限公司名义拍下青白江34.5亩住宅用地，起拍价3725元/㎡，成交价3880元/㎡，溢价4.1%。这是越秀第一次在成都市场公开拿地。

青白江是这两年以来开发商热衷进驻的区域之一，去年12月，雅居乐以4800元/㎡楼面地价拿下青白江地块。

在这之前万科、蓝光、佳兆业、美的等众多开发商均在青白江有项目推出。目前青白江片区新房成交均价大约在7500——8000元/㎡之间，二手房成交价大约7000元/㎡。

区域市场也存在库存高，去化慢的竞争格局，开发商去化压力大。

08

融信：成都尬局 是个难关

融信自进入成都市场以来，市面发声相对较少。

2017年4月6日土拍，融信以1.69万元/㎡首入成都，竞得一环附近百寿路16.6亩地块。最终该项目最终定名融信公馆，地块容积率高达4.0，作为高端定位的项目在老旧小区的包围之下略显尴尬。

此前，融信在发布会上这样说到：2018融信中国起步成都，拓展成渝；2019将挺进云贵，深耕成渝；2020，融信中国将势必挺进成渝前五，完成西南城市群布局的新目标。

从目前融信整体的速度来看，项目铺排和落位都相对比较缓慢。

而公司层面，根据半年报，2019年上半年融信实现营业收入人民币266.16亿元，同比2018年上半年增长86%；毛利润人民币63.61亿元，同比增长52%；归母核心净利润19.56亿元，同比增长约26%；基本每股收益1.19元，同比增长17%。

土地方面，今年上半年，融信新增土地项目23个，总面积421万平方米。

项目情况：首批开盘去化11.36%

2017年4月6日，融信拍下位于金牛区石人片区住宅用地，楼面地价16900元/㎡，溢价率61%。

经过近2年时间打造，融信公馆首次获得预售证，共计340套房源，预售价格区间为24105—29903元/㎡。

在成都房协官网发布的“融信锦溪花园（融信公馆备案名）公证选房结果公示”中，该项目首批次开盘去化率约11.36%。

目前该片区二手房均价12000元/㎡左右，周边暂无对标新房价格。地价方面，旭辉在金牛区三环内侧以10100元/㎡拿下一宗住宅用地。

截止到今年8月中旬，项目去化200套，剩余140套。

09

融侨：多元发展 成都单操

2018年5月9日融侨进入成都，一年后融侨悦蓉城入市，此盘作为成都的首个项目，从目前的市场影响力看还有待提高，但是融侨本身在全国的发展相对还较为全面。

从融侨集团的产业发展路径来看，依托于地产在深耕布局城市（特别是大本营福建）拥有社区、客户、品牌、口碑等资源积淀，围绕人的美好生活展开的相关多元化。

2018年，融侨对集团定位进行升级，提出要成为“城市美好生活综合服务商”，组织架构变革为地产集团与产业集团两大核心板块。

其官网数据显示，目前融侨集团在地产领域已拓展至福州、上海、南京、武汉、合肥、天津、无锡、淮安、苏州、郑州、厦门、福清、龙岩、莆田等10余个城市。

通过产业布局与协作方式，形成以中国大陆为主，涉及中国香港、中国台湾及新加坡、印尼、英国等海外城市的全球化布局。

项目表现：先推商办产品，半年卖了42套

2018年5月9日，融侨以合作打造方式拿下新都大丰地块，目前在售办公类产品，今年1月获取预售证，共计227套，截止到8月中旬共销售42套，新增存量250套。

公开信息显示，项目即将推送住宅产品。目前周边二手房均价约11000元/㎡，新房均价约16000元/㎡。

10

中车：造了个“网红”售楼部 翻盘成华区

前不久中车共享城联手宝马做了一场活动，热闹了整个地产圈。

中车共享城占地422亩，作为成都市首批“中优”区域性示范项目，也是成都旧改体量最大项目。

据文轩实验室了解，中车置业（成都）有限公司于2017年3月27日成立，于2018年获得地字第510108201820078号的建筑用地规划许可，规模约19.86万平米。

中车项目定位和产品具有不可复制性的独特性，目前项目获得较高的关注度，在上半年中车的发布会上，中车置业（成都）有限公司总经理谢惠明在发布会上表示：中车共享城将打造成都最具工业风格的艺术街区，形成以艺术产品为主，延展艺术品交易、艺术教育培训的产业模式，营造提升下一代审美能力的艺术环境。

尽管项目目前还处于蓄客阶段，但是从项目区位、产品力、品牌营造的氛围都还是值得肯定，尤其是在当下城市更新等系列主题下，中车共享城至少在宣传层面还是非常具有优势。

项目情况：项目还未开盘

中车为政府招商引资项目，规划打造中车共享城。项目还未开盘，目前周边二手房均价1.6万元/㎡左右，在售新房价格区间较大，区域内的碧桂园中环荟均价15500元/㎡。

11

华发：高价地能给成都市场带来惊喜吗？

2019年8月1日，位于锦江区林家坡片区约32亩的住宅用地，被锦江统建+珠海华发竞得，成交楼面价为19800元/㎡，这也是华发首次进成都，进入成都地产圈。

华发虽是成都市场的一位新客，但是这家企业，不仅是国字号企业还是一家颇具发展历程的老企业，珠海华发集团有限公司成立于1980年，是珠海龙头国企，也是珠海最大的综合型企业。

在2018年，华发股份实现签约销售金额582亿，同比增长87.64%。2018年年末，华发股份拥有土地储备计容建筑面积750.04万平方米，在建面积1,004.23万平方米，同比增长40.38%。

从数据看，这是一家处于有序扩张中的企业。

文軒实验室统计华发土储分布数据发现，华中地区、华东地区土储占比46.95%；华南粤港澳大湾区区域土储占比29.81%；华北区域土储占比8.75%。值得注意的是，其他区域土储占比仅为14.49%。

那么，华发拿下这块城市核心地块后，会如何打造，是否会带来华发最具有实力的产品系？从华发产品系分析来看，林家坡地块后期打造大概率落地华发优＋府系产品。

项目情况：还未推出

2019年7月31日，华发以19800元/㎡楼面地价拿下东大家一宗约31亩住宅用地，创下成都土地成交价格新记录。

目前地块项目暂未呈现。该地块旁边是新希望D10，8月份刚获取预售证，预售价格为39995元/㎡。D10地块是新希望2016年以9800元/㎡拿下的。

12

禹洲：2019首进成都 落子三圣乡

2019年5月16日，禹洲地产溢价134.4%拿下成都锦江区三圣乡华新村二、七组合24.2610亩地块，正式宣布进驻成都市场！

从禹洲地产的销售金额看，相较于其他发家闽系企业，禹洲地产的确较为稳健，2013年109亿元、2014年129亿元、2015年140亿元、2016年232亿元、2017年403亿元，至2018年这一数值达到560亿元。

2016—2018年，禹洲的复合增长率约在55.4%。

截至2018年底，禹洲集团总土储约1,738万平米，分布于六大都市圈共28个城市，平均楼面成本约为4,812元/平米，超80%的货值位于一二线城市。

8月8日，禹洲地产发布2019年7月份未经审核营运数据。该集团2019年7月份的合约销售金额为人民币60.62亿元，同比增长逾1倍;销售面积为约43.02万平方米;平均销售价格为每平方米人民币14091元。

2019年前七个月，该集团实现累计销售金额为人民币345.36亿元，同比增长约40.9%;累计销售面积为约228.32万平方米;平均销售价格为每平方米人民币15126元。

项目情况：项目暂未兑现

今年5月16日，禹洲地产以18400元/㎡楼面地价获得锦江区三圣乡板块住宅用地，目前项目暂未呈现，该地块周边二手房均价约20000元/㎡，在售新房有首创娇子一号别墅产品，价格区间为30000—39999元/㎡。

地价方面，2017年德商以10767元/㎡拍下三圣乡板块住宅用地。

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卓越：入蓉一年，开局4项目

2018年05年17日，卓越地产以7950元/㎡的楼面价竞得龙泉驿地块，标志着其正式进入成都市场。

随后，按照“紧随成都城市经济发展政策，深耕城市核心区域”的目标，在高新、金牛连续拿下了两个项目。2019年07月30日，卓越地产又以13500元/平米的楼面地价拿下成华水碾河地块。

除了招拍挂，收购也是卓越在成都拓展市场的方式之一，据了解，目前也有项目正在积极洽谈中。

相对其他新进企业而言，卓越在成都的市场拓展之路还算顺利。

也紧跟上了卓越目前在全国积极拓展的步伐。

卓越地产，这个来自深圳的企业，成立于1996年。

经过23年的发展，业务已布局全国32座核心一二线及高成长城市，业务领域涉及地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块。

2018年，也就是卓越首进成都这一年，卓越提出三年千亿的计划，随后进入买买买模式。

有资料显示，2018年，卓越集团拿地总面积896.93万平米，其中，长三角区域占比44%、中西部区域占比26%、粤港澳区域占比25%、京津冀区域3%、环渤海区域占比2%。

短短几年时间里，卓越集团便基本完成了全国化布局。

项目表现：期待更卓越

打算三年实现千亿目标的卓越集团，进入成都后表现如何？

卓越率先推出高新项目卓越·珑樾府。

项目位于高新区天府五街（老双中路以东600米），容积率2.0，是11-15层的小高层，主力户型是125㎡和143㎡两种。已于5月开盘。

位于龙泉驿的卓越·樾山府暂未推出。

项目占地面积不大，56.61亩，不过容积率较低，只有2.0。根据规划，卓越将在这个低密地块上打造一个拥有12栋9-11层，面积段为128-143㎡，500多户的纯洋房社区。

金牛国宾项目，案名为云际，定位为卓越产品高端系。根据规划，项目主要包含了高层，小高层等产品，容积率为2.8，近期即将推出。

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时代中国：开始全员卖房

最近时代中国一系列动作引人注目，尽管成都两个项目都还没有开盘，前期炒作和宣传赚足了眼球。这家以“生活艺术家”为主旨的企业在发展思路上与其他房企路数迥然不同。

2018年10月31日，时代中国首次进入成都拿下位于郫县的78.85亩纯住宅用地，2019年3月19日又以12300元/㎡的楼面价格竞得茶店子商住地块。

有媒体将进驻成都，看为时代中国开疆拓土的首站。

从目前成都动作来看，今年下半年茶店子项目会有新的动作出来，城西向来是楼市必争之地，未来项目产品力会如何，可以说还是非常值得期待的！

从集团层面看，官网显示时代中国以时代地产、时代商业、时代产业、时代邻里、时代教育五大产业为主，时代中国2019年上半年合同销售额312亿元（人民币，下同），较去年同期增长20%。

2019年上半年，时代中国营业额达159亿元，同比增长52%；毛利为52亿元，同比增幅达76%；毛利率同比上升4.3个百分点至32.5%；净利润17亿元，较去年同期增长50%；股东应占核心净利润为17亿元，同比增长44%。

加速扩张的时代中国，其负债也在逐渐走高。截至2019年6月30日，时代中国的总负债为1110.52亿元，与2018年底相比增加了142.95亿元，这是该公司总负债首次突破千亿元，资产负债率则上升了1.4个百分点至76.37%，处于较高水平。

另外，流动负债占总负债比例亦从去年年末的56.42%增至61.52%。资产负债率和流动负债占总负债比例增加说明公司短期还债压力可能在加重。

截至报告期末，时代中国账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿元，比去年同期减少了6%。而计息银行贷款及其他借款合计达501.2亿元，比去年同期增长了5%。

至于经营性现金流数据，时代中国并未在中期业绩报告中披露，不过从历史数据来看，时代中国该项财务指标自2013年以来已经连续5年告负。

近期，市场又传言时代地产将强制全体员工卖房,从普通员工到副总裁都要完成卖房指标,在规定时间内完成不了就会被裁员。9月4日，时代方面对媒体回应称，全员卖房是地产行业通行做法，公司并没有强制性的指标和要求。

项目情况：项目还未推出

2018年10月31日，时代中国以5050元/㎡楼面地价拿下郫都区郫筒镇60.93亩住宅用地，宣布进入成都市场。

目前项目案名定为时代风华，暂未对外推售。

时代风华周边二手房价约9000元/㎡，新房售价大约为14000元/㎡左右。时代拿地后一周多，四川正黄置业发展有限公司以8400元/㎡楼面地价在时代风华所在区域拿下一宗住宅用地。

2019年3月19日，时代中国又以楼面价为12300元/㎡的价格拿下茶店子项目，在时代拿地之前一周，德商在茶店子片区以17200元/㎡拿下一宗住宅用地，刷新当时楼面地价记录。目前茶店子周边在售住宅项目有保利堂悦，均价为16500元/㎡，区域二手房均价为15000元/㎡。

从这些样板可以看出，这些新进企业在成都的拓展之路并不顺利。

有在成都怀揣巨款，却迟迟拿不到地，有为了拿地不惜砸出一个个地王，有虽拿到了多个项目品牌却迟迟无法落地，更多的则是在面临销售端的去化压力……

是成都人不懂它们，还是它们不懂成都人？

是竞争者太强，还是它们太弱？

是购房者太挑剔，还是它们不够好？

……

这一系列问题，是每个新进开发商都该好好反思的问题。

规模扩张不是喊口号喊出来的，得靠市场认可一步步走出来。

如今的市场早已不是“全款里边走，按揭靠边站”的卖方市场。7月30日，中央又再次重申“房住不炒”，首次官方提出“不将房地产作 为短期刺激经济的手段”， 明确回应了近期社会和市场对房地产调控措施放松与否的猜测和不恰当的期待。

如何在难见转机的市场环境中活下去，是每个新进企业都应该思考的问题。

进来容易，活下去难，好好的活下去就更难。

（备注：文中供应去化数据统计截止时间2019年8月19日）