首批公募REITs正式上市成为6月21日资本市场重点戏。

　　开盘就有产品涨20%、合计成交额均超18亿元、9只产品全部上涨……首批REITs的上市首日交出了一份亮眼的答卷。

　　从首日表现来看，这9只REITs涨跌幅存在较大差异，表现最强的涨幅超14%，而最低的涨幅也不足1%。不少业内人士也表示，公募REITs产品整体收益率相对稳定，一些产品若溢价太高，存在一定的炒作风险，投资者要理性参与。

　　首日9只产品全部上涨

　　作为新的一类公募基金品种，首批基础设施公募REITs产品从筹备、上报、发行、上市各个环节都备受关注。

　　在6月21日，是首批REITs产品上市首秀，吸引了全市场瞩目。基金君在9点30分截图显示，当时这些产品开盘均“红彤彤”，尤其是首钢绿能涨幅达到20%，而盐田REIT和蛇口产园的涨幅也达到10%。

　　（早上首批REITs开盘走势）

　　到中午11:00左右，9只公募REITs成交额突破12亿元。其中，中金普洛斯仓储物流REIT以2亿元成交额居首。而涨幅方面，博时招商蛇口产业园REIT以15.76%的涨幅领涨。

　　而从下午收盘来看，在成交额、涨跌幅等多方面，首批9只公募REITs中已出现了不同表现。

　　从涨跌幅来看，首批产品也全部上涨，其中蛇口产园涨幅最大，达到14.72%，而首钢绿能的涨幅也逼近9.95%，东吴苏州工业园区产业园REIT涨幅最小，仅为0.70%。

　　从成交额来看，这9只公募REITs总成交额达到18.6亿元，整体成交较为活跃，其中，中金普洛斯仓储物流REIT以3.05亿元成交额居首，红土创新盐田港(行情000088,诊股)仓储物流REIT成交金额最小，为1.21亿。

　　因特殊的产品，公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制，每只产品选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务，完善二级市场流动性机制。

　　新华基金REITs投资团队表示，9只产品都没有达到首日30%的最大涨幅限制，东吴苏园项目盘中甚至出现了破发现象，说明以机构投资人为主的认购对象整体偏理性；从成交量上，招商蛇口产业园和普洛斯两单项目的成交量较大。

　　均处于溢价状态

　　新华基金REITs投资团队数据显示，照今日收盘市值计算，相对于上市前的资产评估价，这些产品均处于明显溢价状态。

　　（注：上市首日较估值溢价率=（上市首日收盘市值-基础设施资产净资产评估值）/基础设施资产净资产评估值*100%）

　　鉴于公募REITs未来相当长一段时间内均是封闭运作，也引发了市场对其长期折溢价走势的探讨。

　　“此次首批公募REITs认购非常踊跃，配售比例都很低，市场存在对这类产品追捧的热情，而且A股市场有“炒新”的传统，因此这类产品上市首日均出现溢价交易。”一位基金公司人士表示。

　　“后续REITs二级市场折溢价主要考虑两方面因素：一是REITs本身的价值，简单说可以参照一级发行时网下投资者定价背后对应的派息率，这是市场机构投资者给予的相对公允的定价，可以看做是二级市场定价的“锚”；二是市场情绪。首批公募REITs一级发行受到机构投资者和个人投资者的高度认可，认购情绪比较高涨，这种情绪可能会传导至二级市场。”上述人士表示。

　　在北京一位基金公司人士看来，公募REITs折溢价在不同市场下呈现不同特征，香港市场折价最为明显，新加坡REITs折价幅度次之，而日本和美国市场上市的REITs折价明显改善，很多REITs品种存在长期溢价。

　　“对比不同市场，首先，目前A股市场的整体估值高于香港市场，因此，国内REITs出现明显折价的概率或低于香港市场；其次，国内首批公募REITs项目的招募说明书均明确约定 REITS资产的后续计量采用成本法，基金净值无法体现公募REITs底层资产价值的变化，因此，公募REITs年度资产估值不会影响P/B中的分母。如果在资产升值的长周期中，产权类REITs的二级市场价格趋于上升，在国内REITs的P/B计算中，P趋于增加，B趋于稳定，最终P/B