文/旺财

今天，统计局发布了1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，即俗称的“70城房价指数”。这个指数统计局每个月都发布，基本在20号左右，如遇节假日便顺延，本月就是这种情况，所以我们在21号周一看数据发布。作为官方最权威的国内主要城市的房价指数，“70城房价指数”指数反映的是一个城市宏观层面的情况。因此，用它来了解一个城市的房价宏观变化情况，有一定的参考意义。但这个指数不能代表中观片区房价以及微观小区个案，对于买房人具体买哪个小区，参考价值有限。下面，我们以分析四大一线城市的房价数据为例，看下具体情况。国家统计局发布1月份全国70个城房价数据，四大一线城市中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。

1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格都在上涨。

其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1%、0.6%、0.5%和0.5%。北京涨幅第一，上海排第二，广州、深圳的上涨速度最小。如果跟2021年1月份相比，则还是北京的新房销售价格涨幅最大，为5.5%，广州排第二4.5%；上海排第三，4.2%；深圳排最后，3.5%。我们再看下二手房的价格指数情况：

按照统计局的二手住宅销售价格指数，北京、上海、广州和深圳的二手房涨跌不一。其中，北京和上海分别上涨0.5%、0.6%，广州和深圳分别下跌-0.2%、-0.5%。

与2021年1月份相比，则还是北京的二手房销售价格涨幅最大，为8%，上海排第二5.8%；广州排第三，4.1%；只有深圳排最后，二手房同比下跌，跌幅为0.5%。下面进行具体分析。先说北京，尽管2021年是房地产行业残酷的一年，从红海变血海。但从数据上看，2021年居然是北京新房卖得最好的一年。数据显示，不含别墅，2021年北京普通住宅新房卖出超过5.7万套，成交量创近5年来新高。

另据CRIC研究中心统计，在四个一线城市里，上海、深圳、广州2021年全年成交套数都出现同比下跌，只有北京，2021年成交了192054套房子，同比提高了13%，比2019年涨了33%。不得不承认，北京这个城市，从不缺有钱人，也不缺刚需客。自从2017年3月17日北京出台“认房又认贷、提高二套房首付比例”政策后，北京购房人的需求已经被压了整整5年。2021年正是3.17政策满5年，延后的购买力终于能释放了。

同时，5月份新房市场集中土拍之后，出现了五环外7万+，六环外6万+的项目，一下子4万+和5万+的限竞房变得真香，迎来一波去库存。在经历过2021年西城学区房“震荡”、“离婚新政”、以及海淀部分小区试行二手房指导价后，高价学区房没有被冷落太久，依旧是家长们的心头好。多因素叠加，北京楼市在四大一线城市中率先回暖。再说上海，中指院数据显示，去年11月份上海二手房成交量逾1.4万套，接近2018年、2019年同期水平，12月份更是突破1.6万套，再创新高。对于上海来说，其实已经到了“不用动楼市政策，光是动落户政策就能极大改变楼市”的地步。当很多城市开始偃旗息鼓的时候，上海楼市便开始悄悄发力。

去年年底，上海放宽落户，针对五个新城和自贸区新片区就业的本市应届研究生毕业生，若符合基本条件可直接落户。

尤其是临港新片区的特殊政策变化，原先还需要至少3年社保，才能在不落户的情况下限购1套，给外地单身人士在沪买房松了一个口子；此次新政不再要求社保，直接落户，且作为上海户籍无房户，可买2套。于是，春节期间，临港项目签约活跃度趋高，有4个项目签约超过百套。加上部分出国读书的人群回流，更增加了市场需求。与北京上海楼市回暖相比，广深楼市期盼“小阳春”。去年广州人才购房缩紧，购房难度升级，购房需求出现外溢。

在全国楼市平稳运行的发展态势下，广州楼市也将继续“维稳”。广州中原预测，2022年广州新房市场总体成交量与2021年相当，预计在10.5-11万套之间。

就深圳而言，从2021年5月份开始，深圳二手房价连续下跌9个月，学位房神话也被打破。目前政策端暂未放松，但信贷端已经在放开，未来3月-5月是一个关键窗口。专家表示，当下深圳楼市的困境，是为过去野蛮生长而买单。再过几个月，深圳楼市会有起色，但回不到过去了。结合高层权威定调：

支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

在结构上要做到“有保有压”，精准有效满足房企、购房者的合理刚性融资需求；

加强对长租房市场、保障性住房建设的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

因此，2022年市场走势大概率前低后高。在城市量级划分上，一二线城市率先启动，三四线城市下行压力依然较大。随着房地产税试点最终落地，2022年或将成为房地产行业周期重启的一年。