房价,最惨崩几年 |
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图:Toma Vagner 很多人关心——我们房价会跌多久。 我呢,也没有答案。 但不妨从别的大国找找灵感。 在外网闲逛时,我看到一篇2005年纽约时报的文章。哇,近20年前的文章了。 文章说—— 美国房价在大涨多年之后,在2005年这一年,出现了不好的迹象。 摇摇欲坠了。 房主们很慌,不知道泡沫会不会破。会跌多久,影响多大。 这篇2005年的文章建议说: 咱们不妨看看日本吧。 看看日本有多惨,能得到一些启发。 说不定能学到一些缓解痛苦的方法。 (和咱中国现在一模一样)报道举了个例子: 有一位日本公务员叫中岛桑,他在1991年贷款了40万美元,在东京买了一套四居室的房子。 买了没多久楼市就崩溃了。 到了2005年,也就是14年之后,这套房子价格已经跌掉一半。 他想换房。 但没办法,房贷还欠30万美元没还清,但房价已经比贷款还低了。 房子已成负资产。 当时价格跌多惨呢? 我找到了另一篇2006年的统计: “自1990年达到峰值以来,十六年间,日本的房价已经持续下跌了一半多。 东京的部分地区,房价甚至贬值了九成” 当然。 日本泡沫破灭,房价大跌,这个咱们都耳熟能详了。 美国人当年也拿日本当警钟来着。 今天我们中国人也是拿日本当警钟来着。 日本它是个钟。 二 但我更好奇的是—— 这么惨烈的房价下跌,什么时候终止的? 啥时候又涨上去了。 有没有一个权威的曲线图捏? 我在美联储的经济数据库,还真找到了: 日本从1955年到2023年的住宅价格走势图,箭头是我加的 可以看到: 日本房价在1991年初达到了最高点。 然后持续下跌近20年。 到2010年左右止跌了,横盘了几年,到了2013年开始慢慢回涨。 直到现在,也没回到当初的高点。 当然,这是全日本总体房价走势。 可能会有结构性行情。 像东京等大型城市,更早走出了衰退,部分地段甚至会创下新高。 三 看来—— 日本的房子和日本股市的走势,有相似之处。 日股也是1990年开始跌,跌了20年。 到2011年底开始回升。 开启持续了十多年的牛市。 日股在持续上涨后,已经超过了历史上的顶点。 话说—— 2012年、2013年到底发生了什么? 把日本这种衰神下跌给刹住了? 因为日本出了一个猛人。 那几年,安倍晋三上台了,开始大搞安倍经济学。 开动印钞机。 央行下场买股票、买ETF、买债券。搞货币财政化...各种大放水。 拼命刺激经济。 股市这边跌,央行那边就不停买买买。 买到今年才宣布停手—— “市场知道央行总会在疲软时,可靠地买入” 无限充值 ,股市自然就止血了。咱们国家队的手笔,在日本央行面前还远不够看呢。 说回房价。 有人说—— 日本房价这个走势图可靠吗?会不会瞎编的? haha,不会的。 图表来源是美联储经济数据库,引自国际清算银行。 我还专门找了中国的数据,来做对比。 中国国内房价是从2021年开始整体下跌。 一直跌到现在。 跟很多人的感受基本一致吧? 看着挺让人心惊的... 之前从来没跌这么久、这么深过。 四 最后,我好奇地找了美国房价作对比。 开头不是说了么,2005年美国房价出现调整了。 那——后来跌了多久呢? 持续了6、7年。 到2012年美国房价才大反弹,就此一直上涨了。 回头看,短短几年的下跌,只是人生一个小插曲。 但,当时刚买了房的美国人应该挺痛苦的,当时很多人的房子跌成了负资产。 怪不得要参考日本经验 寻求疗愈的方法。 噢~ 日本楼市股市都是跌了20年左右。 才恢复元气。 美国楼市调整了6、7年(也有说是从2003年就不行了,也就是10年) 和美股“失去的十年”也是差不多同频。 美股“失去的十年”指的是2000年-2010年这十年里,标普500指数萎靡不振,年化回报只有-0.9% haha。 一点个人化的主观感受,不一定对: 日本式政策,充满了犹豫和温吞,直到安倍才决绝下猛药; 而美国式政策,非常凌厉,一竿捅到底。 不知咱们是会走日本路线?美国路线? 又或者介于两者之间? 又或许都不是呢。 海量资讯、精准解读,尽在新浪财经APP |
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