相较于大多数企业或是选择并购，或是选择自营的方式实现养老转型，华润的养老布局属于二者兼具的形式，一方面，自2016年第一次与沈阳方合作后，华润置地就担负起了集团自营养老项目的使命，下设酒店旅游与健康事业部，进行项目管理，目前的自营项目主要包括悦年华连锁项目以及润馨汇，南十社区两个单体项目，其他与资源方进行合作的项目包括城市邻里中心，中医院，城市康养综合体，护理院，康养小镇等多种业态。另一方面，华润集团与比利时Verlinvest基金在2016年8月合作成立华润维麟健康养老有限公司，主要负责进行国内养老产业的收购，兼并和运营业务，截止目前，华润维麟共实施过5次投资，1次增资，目前占有上海红日养老和北京华方养老60.0%股份，成都哺恩堂与广东颐和养老66.7%股份和重庆合展养老50.0%股份 。

从介入产业和类属来讲，华润的养老介入模式，是一种从C端延续到B端的模式，首先通过华润置地和华润维麟对于养老实体进行收购和建设，在经营过程中不断完善自己的养老服务板块，在养老服务和养老地产经营稳定后，再逐步延伸到养老科技最后是养老金融。

从华润置地近两年的合作方向和合作机构来看，在经过两年的兼并重组后，目前集团愈发重视服务端与养老配套的发展与合作，例如与国开行、中国银行和太平人寿关于养老金融方面的合作，与法国爱默智集团和深圳健康养老学院在养老人才培训和服务方面的合作等，布局逐渐向B端扩展。

02 /华润置地——自营养老模块盘点

（1）华润·悦年华

华润置地·悦年华是华润集团大健康战略的开路先锋，是华润置地全力打造的中国全龄段全产业链康养品牌。目前在深圳松岗、南宁五象、广州越秀、武汉石桥、北京大兴黄村镇、成都成华有六个实体项目，未来可能扩展更多的项目。从地域分布来看，这六个项目分别代表了华润养老介入城市的几个层次，第一层次便是北京，深圳，广州等一线养老城市，具有良好的市场前景与消费潜力，而第二个层次则如成都、武汉、南宁等养老热门城市，条件和环境比较适宜养老，同时也有不错的经济基础与消费能力。六个项目的建设与周边配套也代表了两种思路，第一种思路在较为繁华的地段布局，充分享受周边的医疗设施与配套商业资源，另外一种思路则是以护理院的模式建立，周边配套较弱但是服务也更加的细致和全面。

（2）华润·润馨汇与南十社区

相比于华润悦年华系列的传统机构的建设理念，华润还开始了小型城市度假型CCRC项目的探索，润馨汇就是样板案例。总建筑面积38300平方米，一至三层为活动及医疗区，四、五层为护理层，六至二十八层为活力老人居所，有希望向医疗康养综合体的方向发展。

南十社区居家康养服务中心是华润置地与铁西区政府联合建设的项目，属于居家养老服务站模式的探索，2017年8月11日，华润置地与铁西区政府正式签约，就区域内社区型养老服务中心及居家养老服务站的运营管理展开深入合作，计划在铁西区打造首批试点的20个社区居家养老服务项目。

（3）自营养老项目总结

从时间跨度来看，华润的自营的连锁社区或机构养老项目悦年华系列起步较晚，不过发展迅速，一年时间已经在北京、深圳、广州等一线城市有了样板案例，南十社区是其居家养老模式的一个探索，而润馨汇则是在康养综合体方向的尝试，就目前而言，整体自营的养老项目仍然需要很长一段时间的发展与布局。

03 /华润维麟——收购项目盘点

（1）上海红日养老

红日养老诞生于2006年03月，是沪上首家导入“家”服务理念的创新性现代养老服务运营商，为长者提供独立生活、协助生活、专业护理、失智护理等全方位、全链条的养老服。在2016年11月，华润维麟收购60.0%的股权，一方面为红日养老在中国其他养老地区的拓展提供土地和建设资源，自2016年后，红日养老在南京和苏州分别建设了中等体量的两家养老机构，其中南京银城在100天内入住率达到50%；另一方面，红日养老在上海本地的项目均拥有100%的入住率，华润维麟可以借助红日养老多年的探索经验和成熟的养老运营模式打开各地市场，从而产生双向促进的作用和效果 。

（2）北京华方养老

北京华方养老投资有限公司作为北京市区属国资独资企业成立于2014年12月，是立足首都核心区的连锁性专业养老服务企业，于2020年1月实现混改，成为华润维麟养老服务有限公司旗下的北京养老业务平台。截至2019年底，华方养老共投资运营4家养老照料中心、7家养老驿站、1家康养中心，管理床位426张。相比于上海红日养老而言，北京华方养老有国资北京，但是整体规模与表现都不甚理想，此次混改更多是想要借助华润维麟这一平台提升自身运营表现 。

（3）重庆合展养老

重庆合展养老产业发展有限公司成立于2012年9月，与上海红日养老一样，都是属于区域性优质养老标的，而且项目整体体量较大，拥有较大的成长空间，主要经营范围是护理员和护养中心的模式，医疗护理属性较为突出，目前华润维麟持有其50.0%股份，可能在未来成为华润康养进驻成渝市场的又一大养老品牌。

（4）成都哺恩堂与广东颐和养老

相较于前三个连锁机构品牌，成都哺恩堂与广东颐和养老属于单体养老项目，其中成都哺恩堂成立于2016年，坐落于永陵路9号，室内面积3000多平米，室外1000多平米,拥有床位数120余张；而颐和养老则控制1300余张床位。二者位置都处于养老的热门城市范畴内，可以作为华润养老布局的补充。

（5）收购养老项目总结

从各收购项目的地理位置上可以看出，几乎与自营养老项目重合，由此可见，二者共同拓展的市场，如北京，广州，成都，重庆将是华润集团养老产业的重点布局城市，自营的悦年华将于收购的地域性养老企业形成互补与协同，共同拓展区域市场。

三、未来发展

（1）地域特征

华润集团养老未来的发展将划定六大区域，每一个区域均有核心城市与重点城市，其中以京津冀为核心的华北大区，以长三角为核心的华东大区，以粤港澳为核心的华南地区将是大区战略的重点区域，根据官方信息，华润目前已落地20余个项目，覆盖全国6个大区超过10个核心城市，提供床位超10000张。

（2）业务特征

华润集团的养老产业，遵循从实业到生态的发展路径，以地产与运营为核心，一方面充分发挥自身城市综合投资开发运营商的高质量空间营造和物业管理积淀，另一方面积极导入华润医药、华润双鹤、华润三九、华润医疗等大健康领域兄弟单位的协同资源，并与国家中医药管理局、台湾彰基医院、沈阳金秋医院、广西滨江医院、钟山康复医院等知名医疗机构达成战略合作，通过植入健康评估、慢病管理、跟踪体检、专家巡诊、绿色就医通道等机制，构建“医养结合”的健康保障体系。除养老地产与医养服务外，未来，华润还致力于通过养老科技和养老金融延伸产业链，积极衔接政府利好政策与公众现实需求，以康养综合服务构建城市医养新生态，打造全龄全业态综合养老生态圈。

四、和君康养事业部意见

01 /企业介入养老并非只能二选一，

双管齐下会更有优势

外部企业介入养老或转型养老，大都仅采用一种路径，或是自行经营，或是收购兼并，华润集团将多种介入方式结合起来，从组织角度讲，华润的养老布局方式更为全面，既通过华润置地下设酒店旅游与健康事业部来进行自持项目的经营与其他国内相关合作的建立，又通过与维麟基金合资设立华润维麟健康养老有限公司进行养老产业的收购和兼并，避免了由于单一方式失败而导致整体业务布局失败的可能性。但从资源集中角度分析，这种模式可能会造成资源投入不集中，从而产生发展速度过慢，机会错失等问题。因此，如果要结合多种介入模式，则应首先考虑自身资源的充沛性 。

02 /养老产业的终点仍然是养老生态，

地产与运营只是第一步

中国养老近十年重点发展的还是地产与运营，因为这是整个养老生态圈的基础，也是最接近C端的接口与模式，华润集团的养老之路也是从C端开始，布局地产与运营，经过近4年的扩张，目前已经初具规模。从近期的合作方来看，华润集团与金融方面交往密切，如国开行等，预示着在继续发展地产与运营的同时，也将向养老金融领域做延拓，未来还将会布局养老科技等相关领域，最终形成自己的养老生态圈。

03 /地产商布局养老产业具有自己独特的优势，

但更重要的是自身的思维模式

正如此前所提到的，养老地产与养老运营是一直以来重点发展的产业，与房地产行业连接异常紧密，但也不乏房地产做养老最后失败的案例。问题的关键并没有出在产业对接上，而是处于商业思维上，传统的地产行业是重资产交付思维，自己负责建设，一旦交工，售卖结束，整个服务流程基本就结束了，而养老地产很大程度上拥有服务的性质，并不以产权售卖为服务模式，因此，是一种服务销售思维，这是很多地产企业没有意识到的。华润集团将养老产业纳入华润置业旗下，也是希望可以借助地产的资源优势去快速铺设项目，但是在运营方面华润做了非常大的改变，在发挥地产商优势的同时改变了地产经营中不利于养老产业发展的因素，所以最终才能获得成功 。

（作者：和君康养事业部研究员 范登科）返回搜狐，查看更多