2021年，是十四五开局之年，下半年后，深圳及各区的十四五规划陆续发布。

这次规划，基本上可以奠定未来5年的发展方向；从规划里也可以看到，各区的定位、发展方向已然清晰明确。

1、南山区

2021年前三季度南山的GDP为5460亿元，人均GDP为30.4万元，仍位列深圳第一，今年前三季度的名义增长达18.45%。

除了现有产业片区以外，2021年，南山北部片区也迎来发展年，已崛起数个为“总部研发+高端制造”产业带开路的创新型产业用房。

经济的强势领先，未来其它区也难以追赶，主要还在于可持续的发展。南山未来的发展仍会处于龙头地位，从十四五规划里已然明了。

十四五期间，南山定位为科技产业创新、高等教育和总部经济集聚区。

另外，还公布十大重点发展片区:

西丽湖国际科教城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽高铁新城、高新区北区、南山创新大道、后海金融商务总部基地、蛇口国际海洋城、深圳湾超级总部基地、深圳湾文化走廊、支持前海深港现代服务业合作区发展。

不难发现，南山片区在整个深圳确实已经形成了非常厚实的产业、总部、科技底座，这是其它区域不可比拟的。

经济发展前茅，其它方面也一定不会差，比如，南山是唯一一个区规划到2035年，将实现十二年及以上免费教育的。

南山片区目前的交通路网还并不密集，但在十四五期间会有大的改变，我们也看到最近深圳公示的地铁规划上，南山是最大的受益者。

2、福田区

作为行政、文化、金融等中心的福田，尽管有后起之秀的南山，但福田的地位丝毫不减。

十四五期间，福田仍定位为深圳行政、文化、金融、商务和国际交往中心，总部经济核心区、现代服务业集聚区；只是更高质的发展。

但在发展上，着重聚焦河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”，打造具有国际影响力和辐射力的中央创新区、中央商务区、中央活力区。

事实上，放眼看去，南山有强劲的高新科技产业，而福田的文化、金融、商务领域是非常强势的，这是其它区域不可比拟的，这也形成了两大中心片区的核心支撑。

未来的福田还有哪些可增长的空间？

优化土地空间规划布局，形成“一轴两翼”总体空间格局，构建具有强大支撑带动力量的粤港澳大湾区东岸“大中轴”。

以河套深港科技创新合作区—福田中心区—梅林片区为“中轴”；

以香蜜湖新金融中心联动车公庙、大金沙、安托山片区，打造发展“西翼”；

以环中心公园活力圈联动华强上步、八卦岭、彩田北片区，打造发展“东翼”。

目前福田片区可见的如河套深港科技创新合作区是重点打造片区；此外车公庙、大金沙片区、包括香蜜湖金融中心等片区都有非常大的想象空间。

3、罗湖区

许多人现在可能觉得罗湖现在处于“老城”阶段，许多新的规划比较难以实现。但在十四五的规划里，我们看到了一些亮点。

首先，罗湖在定位上，为深港社会协同发展示范区、现代服务业创新发展集聚区、金融商贸中心和国际消费中心；

重点推进蔡屋围-深圳火车站-东门片区、39 笋岗-清水河片区、新秀-莲塘片区建设，打造罗湖可持续发展先锋城区。

一方面是在交通的规则升级，形成深圳站、罗湖北站两个南北的 “双枢纽”格局。

罗湖区将深圳火车站改扩建，推动香港东铁线 北延至罗湖口岸，引入赣深高铁、厦深铁路等线路。

争取列入5期规划的地铁有：17 号线、24 号线北延、25 号线；此外推进 5 号线西延、11 号线红岭南站、14 号 线、17 号线等轨道交通建设。

其它民生配套上，罗湖也在追赶。

教育方面，到 2025 年，新增公办义务教育学位 3 万个，建成 1-2 所公办义务教育国际特色学校；新增高中学位 1500个，新增公办学前教育学位0.8万个。

产业方面，打造“1+4+2” 高质量现代化产业体系，形成以总部经济为引领，金融业、商务服务业、战略性新兴产业和商贸业为 4 大主导产业，文化创意产业和黄金珠宝产业为 2 大特色产业的现代产业体系。

4、宝安区

宝安2021年前三季度的GDP为3030.7亿元，同比2020年同期，名义增速14.47%。相比较，增速也算是靠前的。

宝安这几年除了房价一路突飞猛进以外，片区的规格也越来越高，2021年前海深港合作区扩区，宝安也实现了大的跃升。

在十四五规划里，宝安定位为深圳城市西部中心、国际航空枢纽，重点发展数字经济、会展经济、海洋经济、临空经济、文旅经济和高端制造；

重点推进宝安中心区、空铁门户区、会展海洋城、石岩科创城、燕罗智造生态城建设，打造宝安珠江口两岸融合发展引领区。

规划显示，到“十四五”期末，宝安地区生产总值 6000 亿元左右，人均生产总值达到 12 万元。

重点构建“一轴、四廊、五核、多节点”发展格局；

在交通方面，推进穗深城际线（二期）建设、深大城际线（33 号 线）建成通车，开展深莞增城际、深大城际西延以及深港西部快轨等通道的研究工作。

争取轨道9号线西延、15号线、18号线、20号线（二 期）纳入五期，开展25号线、26号线、28号线、29号线、20号线衔接东莞R2线、11号线衔接东莞 R3线等6条线路的前期研究等。

教育方面，新增 18.7 万个公办义务教育学位，新增普通高中学位1.14 万个。

5、光明区

2021年前三季度光明区GDP为910万元，同比同期名义增速达15.45%，增速仅次于南山片区。这几年，光明的逆袭肉眼可见。

十四五期间，光明定位为深圳北部中心、科技创新中心、重要交通枢纽，科研经济先导区、高新技术产业和先进制造业集聚区；

重点打造光明科学城装置集聚区、光明中心区、光明凤凰城、茅洲河-龙大复合功能走廊等片区，建设大湾区综合性国家科学中心先行启动区。

“一心一廊一环六组团”总体布局打造，依托六个街道打造特色组团，形成优势功能互补、协调错位发展格局。

交通方面，规划提到争取提升光明城站定位，协调增加光明城站停靠列车班次数量，打造综合性国家科学中心交通枢纽。

谋划新建光明站枢纽，推动深莞增城际、深广中轴城际铁路规划建设，提升广深港澳科技创新走廊互联互通水平，构建大湾区“1 小时通勤圈”。

争取轨道 18 号线、6号线支线再南延纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划等；

教育方面，到2025年新增公办义务教育学位约3.9 万个；新增公办普高学位1.14 万个。

6、龙岗区

2021年前三季度GDP为3180亿元，同比同期增速跌了7.36%，也是深圳唯一一个增速下跌的片区。

龙岗区在十四五规划期间定位为深圳城市东部中心、高等教育国际合作中心、国际文体活动交流中心；

重点推进大运深港国际科教城、坂雪岗科技城、东部高铁新城、 国际低碳城、宝龙科技城等片区建设，形成“一芯两核多支点”发展格局，打造龙岗国家级产城融合示范区和全球电子信息产业高地。

规划目标是到2025年，基本建成现代化国际化创新型的深圳城市东部中心，打造深圳都市圈区域城市中心，基本实现社会主义现代化。经济综合实力大幅提升，地区生产总值超过6800亿元。

交通方面，龙岗十四五期间也是补短板之年，协调推进深汕高铁、深惠城际、深大城际、深惠城际大鹏支线建设，配合推进赣深与广深联络线建设，打通外联主动脉。

加快推进轨道14、16、3号线四期（东延）、16号线二期（南延）建设，推动10号线东延、17、18、21、22号线尽早启动建设，强化与市中心区的快速直连。

7、龙华区

十四五期间，龙华定位为深圳中部综合服务中心、数字经济先行区、未来城市试验区、 智慧治理示范区、重要交通枢纽、新兴产业高地和时尚产业新城；

重点推进北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华国际商圈、大浪时尚小镇、观澜文化小镇等6个重点片区建设，打造大湾区国际化创新型中轴新城。

交通方面，龙华区将打造鹭湖综合交通枢纽，加快推动17号线龙华段及区内轨道线网加密研究。

规划提出，争取 18 号线、22 号线、6 号线支线南延、25 号线、27 号线、21 号线等6条线路纳入全市轨道五期规划并推动开工建设。

民生方面，到 2025 年，龙华区新增幼儿园学位2.5 万个；完成新改扩建中小学 58 所以上，新增公办义务教育学位不低于 9.7 万个；新增公办普通高中学校不少于 8 所。新增筹建公共住房3万套。

此外，坪山区定位深圳城市东部中心、综合交通枢纽、高新技术产业和先进制造 业创新集聚区、生物医药科技产业城，重点推进坪山中心区、高新区坪山园区建设，打造深圳未来产业试验区和深港科技创新合作区延伸区。

相对来说，坪山片区近几年的发展也是非常快的，交通方面，好在坪山片区有高铁站，所以与市区的距离没有那么远了，目前片区正在等地铁开通后，交通上会有较大的改观。

盐田区定位为国际航运中心、海洋新兴产业高地、滨海旅游重要基地，重点推进沙头角深港国际旅游消费合作区、盐田中心片区、盐田河临港产业带建设，打造盐田国际航运枢纽和离岸贸易中心。

大鹏新区定位为滨海旅游服务中心、海洋科技和教育基地、精准医疗和康复 医学发展先锋区；重点推进葵涌中心区、坝光国际生物谷、龙岐-新大、 下沙-南澳墟镇建设，打造世界级滨海生态旅游度假区和全球海洋中心城市集中承载区。

因为地形的原因，大鹏的显得比其它区更难，从规划也看不出未来强有力的动作，所以大鹏片区仍旧难以逆袭。

文章整合自：深圳房地产信息网

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