本院认为，本案再审争议焦点是：（一）案涉《联建合同》的性质和效力；（二）城建公司应否为安石公司办理48号综合培训楼中属于安石公司部分房产的房屋产权证；（三）城建公司应否向安石公司赔偿迟延办理房屋产权证的损失。

（一）关于案涉《联建合同》的性质及效力问题

城建公司主张案涉《联建合同》系合作开发房地产合同，根据国有土地使用权合同司法解释第十四条、第十六条规定，应认定案涉合同无效。本院认为，案涉《联建合同》并未违反法律或者行政法规的强制性规定，应认定为有效。

根据查明事实，城建公司（甲方）与楠迪技贸中心（乙方，后将合同权益转移给安石公司）签订《联建合同》约定，双方联合建设48号综合培训楼项目。由甲方提供土地，乙方提供资金（包括土地出让金），合作建设综合培训楼。综合培训楼建成后，双方各自获得一定面积的房产。实际履行中，案涉项目以城建公司名义取得《建设规划许可证》《建设工程开工许可证》《项目可行性研究报告》等一系列手续，说明该项目符合当时的规划。联建双方并未将案涉项目变性为开发项目，通过对外销售房屋盈利。《联建合同》约定乙方的出资包括土地出让金，说明双方约定在土地变更为国有土地使用权后再转让房屋所有权。联建双方并未违反城市规划或者项目规划，偷逃土地出让金，擅自改变涉案土地性质，进行房地产开发，亦非直接转让划拨土地使用权及地上房产。案涉划拨土地使用权能否变更为国有出让土地使用权以及案涉房产能否办理房产过户登记手续，均系《联建合同》约定能否履行问题，并不影响案涉合同的效力。《联建合同》系利用国有划拨土地联合建房的合同，并非国有土地使用权合同司法解释所规范的合作开发房地产合同，并不违反法律或者行政法规的强制性规定，未损害国家或者社会公共利益。城建公司根据国有土地使用权合同司法解释第十四条、第十六条规定主张案涉合同无效，依据不足，本院不予采纳。

此外，联建双方已经履行了《联建合同》大部分内容。楠迪技贸中心履行了出资义务，案涉房产已经建成，城建公司始终承认安石公司对案涉房产享有所有者权益，《联建合同》并不影响第三人利益，认定《联建合同》有效更有利于法律关系保持稳定和妥善解决纠纷。

（二）关于城建公司应否为安石公司办理48号综合培训楼中属于安石公司部分房产的房屋产权证问题

案涉合同约定甲方负责把该综合培训楼乙方所拥有部分房屋产权及土地使用权，于房屋达到正常使用后90天内为乙方办好权属文件（第五章第2条）。城建公司主张因案涉土地系划拨土地，未经有批准权的人民政府审批，该《联建合同》约定的办理房产过户无法履行。本院认为，城建公司并未提交充分证据证明《联建合同》无法继续履行。

《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”即对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等特殊情况，法院不能判决当事人继续履行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”案涉项目用地性质为国有划拨用地，根据上述规定，转让划拨土地上房屋应经政府审批。本院经向行政主管机关征求意见，行政主管机关的复函证明，原以划拨方式取得使用权的用地，报请行政主管机关研究批准，依法依规可以办理土地有偿出让手续。此外，行政主管机关对48号综合培训楼项目办理产权手续的程序予以明确：首先为城建公司办理房屋所有权首次登记；其次依规办理48号综合培训楼项目的土地有偿出让手续；然后可将属于安石公司的房屋产权转移至安石公司名下。据此，本案并不存在法律上或事实上不能履行的情形。城建公司应履行报批义务，申请政府批准将案涉划拨土地使用权变更为国有出让土地使用权，安石公司也应予以配合，按照《联建合同》约定缴纳土地出让金。土地使用权出让手续办理完毕后，城建公司即能够办理房产过户手续。城建公司在未向行政主管部门提出申请并提交材料的情况下，即主张案涉合同无法继续履行，缺乏依据。安石公司请求城建公司办理案涉房产房屋产权证的诉讼请求应予支持。一审判决城建公司继续履行《联建合同》，办理产权手续，并最终将属于安石公司的房产过户至安石公司名下，并无不当。

（三）关于城建公司应否向安石公司赔偿迟延办理房屋产权证的损失问题

本院认为，原判决判令城建公司向安石公司赔偿损失的依据并不充分。根据查明事实，案涉《联建合同》履行过程中，楠迪技贸中心与城建集团公司于1999年6月29日签订了《联合经营协议书》，通过共同出租案涉房产盈利。楠迪技贸中心和安石公司一直按照约定的权益份额获得案涉房产出租收益。安石公司并未提交证据证明其因未取得案涉房产的房屋产权证而遭受实际损失。

此外，根据2011年1月18日及之后双方当事人商谈形成的《会议纪要》，安石公司并未主张城建公司承担迟延办理房产过户登记的损失，反而认可系因历史原因未能办理房产证。安石公司亦未提交证据证明其在提起本案诉讼之前，曾催促城建公司办理房屋产权证。案涉房产未能办理房屋产权证，并非城建公司单方违约所致。因此，原判决判令城建公司赔偿安石公司损失6500万元，依据不足，本院予以纠正。

本院经民事行政审判专业委员会会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第二项规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销北京市第一中级人民法院(2012)一中民终字第14807号民事判决及北京市海淀区人民法院(2012)海民初字第14271号民事判决第二项、第三项；

二、维持北京市海淀区人民法院(2012)海民初字第14271号民事判决第一项；

三、驳回北京安石投资管理有限公司其他诉讼请求。

案例来源

北京城建建设工程有限公司、北京安石投资管理有限公司合同纠纷

案号：（2018）最高法民再454号

裁判日期： 2020年4月23日

黄晶晶

郑州大学民商法学硕士

房地产业务部专职律师

执业方向：房地产法律事务、投融资法律事务。

从业以来，黄晶晶律师先后为河南省国土资源开发投资管理中心、河南省国有资产控股运营集团有限公司、河南中建地产有限公司、河南省国控基金管理有限公司、河南省国创混改基金管理有限公司、河南省鸿启企业管理有限公司、河南国土开发投资有限公司、河南神火光明房地产开发有限公司、河南神火建筑安装工程有限公司、河南神火集团新利达有限公司、郑州市妇幼保健院宜居健康城项目、驻马店中建钢构新里程建设有限公司、河南光大欧安乐龄医疗养老股份有限公司提供常年法律服务。

房地产业务方面，先后为河南省国土资源开发投资管理中心的清华华商科教基地项目、河南中建地产有限公司、河南神火光明房地产开发有限公司、河南神火建筑安装工程有限公司、郑州市妇幼保健院宜居健康城项目、驻马店中建钢构新里程建设有限公司的国际会展中心项目提供常年法律服务，为农工商华臻置业（郑州）有限公司、郑州欣宇原房地产开发有限公司、开封市城投住房建设有限公司、开封市宋都古城建设投资有限公司提供专项法律服务。

私募基金方面，先后参与过河南省国控基金管理有限公司、河南省国创混改基金管理有限公司、广州某资产管理公司、上海某股权投资公司、上海某资产管理公司、郑州某国投管理公司基金管理人登记事项及重大事项变更法律意见书出具工作，参与河南省国控基金管理有限公司遴选基金管理人尽职调查工作。

并购重组方面，先后参与过信达资产管理公司河南省分公司、东方资产管理公司河南省分公司、华融资产管理公司河南省分公司、河南省国有资产控股运营集团有限公司、河南国土开发投资有限公司、农工商华臻置业（郑州）有限公司、中信国安河南农业发展有限公司、郑州欣宇原房地产开发有限公司、上海为智投资中心（有限合伙）等公司涉及不良资产、房地产、环保等多个行业并购重组业务的专项尽职调查工作。

银行业务方面，参与河南省某大型国企投资入股平顶山某县农村信用合作联社项目并出具法律意见书；参与河南省某大型国企投资入股南阳宛城区农村信用合作联社与南阳卧龙区农村信用合作联社合并后的农商行项目尽职调查法律服务并出具法律意见书；参与河南省某大型国企投资入股商丘华商农商行项目尽职调查法律服务并出具法律意见书。

诉讼业务方面，先后参与多起金融借款合同纠纷（其中4起标的额均在1亿元以上）、商品房买卖合同纠纷。返回搜狐，查看更多