至于剩下各税种，财税[2008]24号中也有规定“（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。（三）对个人出租住房，不区分用途......按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”

注意，此优惠虽说“不区分用途”，但限制了房屋类型为“住房”，所以个人出租商铺的话还是正常交税的。不过这个不是今天我们要讨论的内容。我们了解上面这些政策目的是为了下面举例计算。

再补充下，财税〔2019〕13号又给了六税两费减半的政策，所以个人出租住房的房产税实际税率相当于2%。

那么我们举个例子：

程某出租一套个人住房，一次性收取年租金9600元（每月800元），未发生修缮费用。那么其应缴纳的税费各是多少？

由上面我们已经梳理过的文件可知：增值税及附加免、印花税免、城镇土地使用税免。除了要算的个税，只有个房产税=9600×2%=192元

下面就来计算下个税：

租金计税收入=9600-192=9408元

计算应纳税所得额时问题来了，是用9408减除20%费用的余额为应纳税所得额呢？还是均摊到12个月中各自减800（均摊后月租金低于4000）后的余额作为应纳税所得额呢？

我们再看下开篇引用的《个人所得税法》第六条，里面没说“每月”，而用的词是“每次”。

那什么是一次呢？

第十四条　个人所得税法第六条第一款第二项、第四项、第六项所称每次，分别按照下列方法确定：

......

（二）财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。

强调的是“取得”。程某一次性取得年租金9600，那么就意味着他当月取得的租金收入为9600，也就是“一次”9600.

所以企应当缴纳的个税应为=[9408-(9408×20%)]×10%=752.64元

（正常财产租赁所得个税税率是20%。不过财税[2008]24号规定：二、支持住房租赁市场发展的税收政策

（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。）

但是，如果分解到各月，每月租金不会超过800，分别算的话各自减除800后就不用缴纳个人所得税了，这么看一次性算显然“多缴税”了。话虽如此，但法规就是法规。本例中真想达到“免税”效果的话，那就把租金改成“一月一收”，每次的所得都低于800就没有税额了~

其实这种差别只存在于月租金所得额在4000以下而一次性收取的加和又大于4000的情况。如果每月租金所得都在4000以上，那么无论是分开算还是加总算结果都是一样的，因为扣除都是20%。

看到这，有的亲可能要说“我之前都是一次性付房租，但个税是分开算的，是不是少交了，需要补税啊？”

也不必过于担心。这个问题总局是知道的，而且总局也允许基层税务局在实际工作中灵活掌握，所谓“从宽处理”，也就是即使一次性收取租金，在计算个税时也可以分摊到各月。这个允许“从宽处理”的出处是总局2018年12月的个税培训视频，没看到正式文件。

当然，允许规允许，法规里是没有，个税申报软件中也不支持租金所得“自动均摊”这个算法。所以各位当地税局执行时是否允许那就遵从当地口径，例如提问的这位会员在税局代开租房发票代扣代缴税款时就被明确告知给“免”了个税。各地可能会有差异，想做到万无一失的话，可以考虑做成“一月已付”。

最后再提醒下，作为扣缴义务人的支付方，“一月一付”也就意味着“一月一报”，就是说每月都要做个税“财产租赁所得”的申报，数填进去，让系统自动算出税额为0，而不是“不交不报”。返回搜狐，查看更多