二、非雇员自然人取得的房屋租赁所得

在实际生活中，因为业务的需要企业有时会租赁个人的房屋作为办公场所或者生产厂房，在取得自然人代开的发票后，如果备注栏注明“个人所得税由支付方预扣预缴（代扣代缴）”的字样。企业依然要作为扣缴义务人依法履行个人所得税代扣代缴义务。

第一步：判断租赁房屋的类型。

房屋租赁要区分房屋的类型是住房还是非住房，两者适用的个人所得税税率不同。根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第二条第一款的规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。因此，个人出租住房的取得的房屋租赁所得个人所得税税率为10%，个人出租非住房的取得的房屋租赁所得个人所得税税率为20%。那么，扣缴义务人在取得发票时，要结合租赁合同、协议或者租赁房产的不动产权证复印件等相关原始凭证判断租赁的房屋是否为住房。如果仍无法判断的，可以从自然人手里取得完税证明，根据缴纳的房产税倒算出房产税税率也可以进行判断。具体计算方法如下：

房产税税率=自然人缴纳的房产税÷不含增值税房屋租赁收入

如果房产税税率等于4%，说明租赁的房屋为住房。（政策依据：《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第二条第三款的规定，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。）

如果房产税税率等于12%，说明租赁的房屋为非住房。

第二步：计算需代扣代缴的财产租赁所得个人所得税

1. 基本规定

（1）每次收入不足4000元的，应纳税额＝（收入－800）×20%

（2）每次收入4000元以上的，应纳税额＝收入×（1－20%）×20%

2. 个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

（1）财产租赁过程中缴纳的税费，税费包括城建税、房产税、教育费附加。

（2）向出租方支付的租金

（3）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用：每次800元为限，一次扣不完的，可无限期在以后期扣除。

（4）税法规定的费用扣除标准。800元或20%

公式：

每次收入不超4000元的：应纳税所得额＝收入－准予扣除项目－修缮费用（800为限）－800（费用额）

每次收入超过4000元的：应纳税所得额＝（收入－准予扣除项目－修缮费用）×（1－20%）

应纳税额=应纳税所得额×税率（20%/10%）

第三步：申报并缴纳财产租赁所得个人所得税

1. 增加非雇员自然人基本信息与前述操作相同，此处不再赘述，笔者从填写收入、准予扣除项目的模块开始描述。

2. 选择“分类所得申报”模块。

3. 点击“财产租赁所得”栏次的“填写”按钮。

4. 在“基本信息”模块选择对应的非雇员自然人，“所得项目”栏次选择“个人房屋租赁所得”或者“其他财产租赁所得”，并依次填写收入、扣除项目的金额，在“税款计算”栏次选择对应的税率。填写完毕点击“保存”。

5. 按要求依次点击“附表填写”和“申报表报送”进行申报缴款。

第四步：向非雇员自然人结算服务款项

支付给非雇员自然人的服务款项为扣除代扣代缴个人所得税后的金额。