即将到来的2020东京奥运会引发了一波正在改变东京的“城市更新”浪潮。大规模的房地产项目和基础设施改善项目也将期待更新整个东京的城市风貌，并使城市变得更有吸引力和亲和力。东京的基建项目在2013年开始进入腾飞阶段，正好是东京被选为2020年奥运会举办地的时候。

何为城市更新？

城市更新（Urban renewal）是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，包括改善居住房屋、街道、公园、绿地和不良住宅区等内容。因此，城市更新包括两方面内容：一方面是对建筑物等硬件的改造；另一方面是对生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。而更新方式则可分为再开发（redevelopment）、整治改善（rehabilitation）及保护（conservation）三种。

为什么要更新？

城市更新的目的在于对城市中某一衰落的地区进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。经过更新的区域其楼价可能会得到升值；会发展成为景点吸引游客，为城市带来活力；改善市容、街道狭窄情况、居住环境等；容积率奖励；抗震能力与安全性也会提升。

虎之门・麻布台

都市再开发项目

东京的城市更新项目做得较多且很成功。“虎之门・麻布台地区都市再开发项目”由领先的城市地产开发商——日本森大厦株式会社（Mori Building）主导开发，六本木新城、虎之门之丘、方舟之丘等大型城市更新项目也出自森大厦之手。森大厦自1989年起历经30年完成整个区域的规划、土地洽谈等各项准备工作，终于在今年8月迎来了动工，并计划于2023年3月末竣工。该城市更新项目位于东京塔附近，涉及三座大厦的兴建，其中主塔的设计高度约为330米，建成后将超过大阪的阿倍野HARUKAS（300米），成为日本新的第一高楼；西塔设计高度为270米，建成后将成为东京第二高楼。

建设理念和规模

虎之门・麻布台项目的核心理念是“现代都市村”（Modern Urban Village），致力于在东京核心区域打造融合先进的大都市和亲密的小村庄两种特质的独特社区。项目占地面积约为8.1公顷，与纽约的洛克菲勒中心相当；拥有包含一个6000平方米的中央广场在内共2.4万平方米的绿化面积；总建筑面积约86.04万平方米，包括21.39万平方米的办公空间和约1400个住宅单位；可以为2万人带来就业机会，并迎来3500人前来入住；预计每年将有2500~3000万人次前来参观这个全新的城中城，规模和功能能够与同在东京的文化都心六本木新城（Hills）相匹敌。

建成后三座高层大楼效果图与东京塔（来源：森大厦株式会社）

建成前更新区域与东京塔（来源：网络）

项目开发前的场地环境（来源：森大厦株式会社）

“虎之门・麻布台地区都市再开发项目”这一城市更新项目便是通过“再开发”的方式对已有区域进行重建。在该城市更新项目启动前，该区域是一片开发力度弱、容积率低、功能单一的城市区域。通过对该地区的再次开发，把这一区域转变为更具活力、联通全球的商业中心，它将吸引全球各地的不同背景的个人及企业前来居住、工作和娱乐，成为东京另一个新地标。

创新型多用途开发项目

将打造全面绿化的城中城

虎之门・麻布台项目打造的城中城环境将写字楼、住宅、酒店、国际学校、零售商铺、餐厅、文化设施等无缝融入日常生活中，实现包括工作、生活、学习、娱乐、互动和放松等功能的混合利用。另外，该项目强调了“绿色与健康”，因此整个城市被绿色植物覆盖，创造融合为一个新的城市绿洲。

项目平面图（来源：森大厦株式会社）

项目立体图（来源：森大厦株式会社）

◾ A街区：地上65层地下5层、高约330米、建筑面积约44.9万平方米的大楼（主塔）。中低层用于办公，高层（56-65层）用于住宅（80户），在低层计划配置针对外国人的超市和国际学校、多语种育儿配套设施等。

◾ B街区：B-1街区、B-2街区内计划建设以住宅为主的两栋大楼。

  ▪ B-1街区：地上63层地下4层、高约270米、建筑面积约17.05万平方米的大楼（西楼）。低层（6-12层）计划配置约160户服务式公寓。

  ▪ B-2街区：地上53层地下5层、高约240米、建筑面积约15.55万平方米的大楼（东楼）。低层计划配置医疗设施。

◾ C街区：C-1、C-2、C-3、C-4街区内计划配置成为店铺、住宅、办公室、寺院等多用途的四栋建筑物（三栋地上3层、一栋地上8层）。

项目区域与周边地铁线路的链接（来源：都市再生特別地区（虎ノ門・麻布台地区） 都市計画（素案）の概要 ）

该再开发项目对城市的贡献在于：

✔ 连接主干路的东西向和南北向的道路得到整修；

✔ 地下铁神谷町站至六本木一丁目站之间步行网络的连接性得到加强；

✔ 利用地形合理的增加绿化和广场面积；

✔ 通过对区域的再开发消除密集木造建筑物的安全隐患，提高市区安全性；

✔ 国际教育设施和帮助外国人生活交流的设施建设，为外国友人带来安心良好的生活环境；

✔ 能源可以持续不断的供给加强了灾害发生时的应对能力；

✔ 以及对未利用能源的合理利用也减少了环境负荷。

并且，所有的塔楼都将通过一条地下通道相连，这条通道中设有商店和餐馆等，极大程度上提高了步行者的出行便利性。

城市文化经济圈（来源：森大厦株式会社）

森大厦的战略区域（包括本文介绍的虎之门・麻布台项目）横跨东京港区中心。该地区一直以来都有浓厚的国际化色彩；许多涉外公司汇聚于此，大量外国居民也在此生活。这个地区凭借丰富的国际化风味、多元性和文化，极有潜力成为东京新的国际中心。

新的项目工地毗邻被誉为“东京文化中心”的六本木新城(Roppongi Hills)和被誉为“全球商业枢纽”的虎之门之丘(Toranomon Hills)中央点的森大厦方舟之丘(ARK Hills)建筑群。这些已有的Hills项目将被虎之门・麻布台项目连接起来；这将加强整个区域的演变，在东京市中心建立一个新的国际化城市焦点和新的文化及经济中心。

参考文献

1. 森大厦株式会社官网

2. 都市再生特別地区（虎ノ門・麻布台地区） 都市計画（素案）の概要 

3. https://www.rethinktokyo.com/2018/09/12/top-tokyo-redevelopments

4. https://www.plazahomes.co.jp/news/toranomon-azabudai-redevelopment/

5.http://news.66wz.com/system/2019/08/23/105188747.shtml

6. https://new.qq.com/omn/20190830/20190830A0757200

7.https://www.businesswire.com/news/home/20190823005061/zh-CN/