我们现在住的高层，如果不拆迁，未来会怎么样，你想过吗？

经常有人忧心忡忡地提问，自己买的房子，过上二三十年会不会变成贫民窟。高层住宅的老化情况，看上去要比低层还要严重，而且更难解决。

这种担心，确实有一定的必要。高层比起低层，更难改造，并且大大降低了拆迁的可能性。以高层的居住密度来看，拆迁的成本太过高昂，未来拆迁难上加难。

未来的20年、30年，很可能现在的高层建筑产生的后遗症将会不断地显现。

高层住宅进入到我国可不是近期的事情，我们不妨来看看以前的高层建筑现在的维护情况，也给我们的未来做一个参考。

我直接找了上海最早的高层建筑。

通过它的现状，可以为我们现有的高层建筑取经，看看当开创性的高层建筑落后于时代后，是如何解决的。

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四十多年前的高层，现在是什么样的

位于徐家汇体育馆附近的徐汇新村，在七八十年代，是上海妥妥的地标性建筑，老上海人习惯称它为“九栋楼”。

当时是由6幢13层和3幢16层的高楼组成（1994年又各自加盖了一层）。

这是上海第一批高层建筑，比起我们中的很多人都要年纪大，当时的建筑理念已经和现在有很大差别。

别看七十年代，在老上海人眼里，这里还不属于完全的市区，旁边还是农田。但是，徐家汇的这九栋高层，不在这个范畴内，属于上海的标志，是上海的楼王。

我们现在总是用理想家居生活来形容某个楼盘的优质。毋庸置疑的是，在当时，上海人的理想家居，就是这里，就是这九栋上海唯一的高层楼盘。

它满足了当时上海人对理想住宅的一切想象，在那个年代具有十分特殊的意义。

实地走访七十年代的高层，理解了当时人们对美好生活的期盼

刚下地铁，我就明白了为什么这里被当初的老上海人们所喜爱。

九栋楼就在上海体育馆旁边，地铁出来就是。

上海体育馆是1975年竣工的，是当时全国规模最大的，能够容纳万人以上的体育馆，设施也是最为先进的现代化体育馆。

在当时的上海，这地段就是政治文化中心，占据了妥妥的C位。

而在C位旁边的九栋楼，旁边是宽敞的大马路。大型体育馆加交通便利，这即使在市中心也属于是稀有的黄金地段了。

七十年代的马路没有现在这么吵闹，不仅如此，九栋楼旁边少有高层建筑，居住在这种繁华的地方，足以让人傲视群雄。

九栋楼就位于地铁口附近，还是典型的板楼设计。

看来当时的人们更注意采光。注意看，房屋的密度，以及家家户户向外延伸出来的晾衣杆、空调架。

这栋楼在建设的时候明显是设计了让很多人居住，可以看出当时在向高密度住宅进行过渡。

最开始建设的为了改善住宅条件的，还是类似曹杨新村那样的低层，再后来则是3-6层建筑，这是一下子过渡到了10层以上。

这些高层，象征着上海住宅从刚需型向改善型的过度，所以我们在开头提到了，这里对上海人来说有着特殊的意义。

（来源：璀璨徐家汇）

虽然有人说，这九栋高楼整齐划一、平平无奇，但是在我看来，即使在今天也是非常不错的建筑。

即使从航拍图上看，相比较于周边高一处低一处的杂乱，这种整齐才是最好的。

虽然当时和现在的社区理念不太一样，整体坐北朝南，不像是现在流行的围合式社区的设计，但它保证了采光，让每一户人家拥有比较好的采光面。

唯一比较落后于时代的是，彼此之间的楼间距并不足够，没有设计出足够的停车空间。

这也是老小区的通病了，受限于当时的时代眼光。不过楼间距倒是不太遮挡阳光，仅对小区内部的空间影响较大。

想想即使是我，在当时面对这样的高层也很难不动心，即使它现在有着沿街、社区空间小、车位不够的缺点，但是地段的优势、好的采光面等也足以覆盖住它的缺陷。

那么，让我们一起来看下内部，看看七十年代的高层，内部是否会变得不太适合现今的住宅趋势。

02

七十年代的住宅，最大的问题还是在内部

对于七十年代的高层住宅，从外表来看，其实大毛病是没有的。当时建筑的人还是很有先见之明的设计成了板楼，比起塔楼要好得多。

外表还挺能打的，在现今也不算是过时的建筑，也仅仅是有一定痕迹，通过刷漆或者是其他更新外立面的手段后，还是可以继续居住的。

问题出在内部。

我们直接从漕溪北路沿街这里进去，这里也是入口大门处。（疫情防控之前去的，未曾出过上海和接触过外地来的人，全程戴好口罩手套无接触，符合防疫要求）

大门处其实还比较古典，每一栋楼都像是独立的社区，有一个保安室，原本我以为是收发快递的，结果写着拒收快递。

铁门比较新，应该是近几年换的。早已不再是七十年代的产品了，通过对讲机等和内部联系出入。

绕过这个类似保安亭收发室的地方，才到了电梯处。电梯对面是邮箱和宣传栏，也挺符合现代居住环境的。

双电梯的设计也很现代化，看上去，七十年代的高层住宅和现在的没什么特别大的差异。

但是我注意到了一点，虽然里面的内壁和地板都有更换过的痕迹，但是顶上的管道和线路还是比现代住宅要显得凌乱了些，这些应该是不好大动工的地方。

往里走，你就会明显发现和现代住宅不同的地方。

比如一望无际的过道，旁边都是各个住户房间，有点类似于酒店或酒店式公寓的造型。

看着住户的密度，两梯近十户，这对于高层电梯来说有点吃紧。

虽然也不能说不现代化，毕竟酒店式公寓也是类似的设计，但是注意到没有，它的走廊过道特别窄。

很多层在门口放个鞋柜或者是其他杂物就直接将通道堵了将近一半，这让通行变得越发窄小。这种空间想要推上来一辆自行车，那就直接将道堵住了。

这其实是有一定安全隐患的，需要特别地注意，虽然我注意到了有防火器材以及电梯口都没有被堵塞，但是放置的杂物还是会引起一定危险。

虽然过道特别窄，不过对当时的设计师来说，还真的是考虑了蛮多东西的。我们的酒店式公寓，两侧都会有房间，这里的另一面直接没设置房间。

因此，现在使用了大面积的玻璃，让通道拥有良好的采光和通风，不会让住户在阴雨季节难受。

这种一面房间、一面玻璃的设计，其实看上去更像是现代学校的设计。

但就像是我说的，过道是真的非常窄，而且户均密度过大了，这么多户享有这么一条窄窄的通道，直接造成了通行不便。

而且户数多了，隐私保障也比较低。

至于房间内部，我特地找到了平面图。

别看它的面积比较小，但是在当时，这其实已经算是一个非常不错的建筑了，厨房卫生间都是独自使用的，而不是像别的工人新村一样至少会煤气合用，很是难得了。

从图上看出，其实这个设计没怎么浪费面积，卧室双南朝向，无过道节省面积，算得上不错的方正小户型了。

总的来说，户数过多、过道过窄，这都是受困于时代的设计，现在来看早已被淘汰。但就房间内部的节省空间，保持最大利用率来看，还是挺实用的设计。

03

七十年代的高层，有很多的借鉴意义

我们首先要注意的是，即使是七十年代的高层，暂时也是没有被拆，而且这已经变成了历史保护建筑，后续大概率还是会持续很长时间的继续使用和维护。

再加上现代高层住宅的建造使用年限约为50年，我们未来高层很有可能和九栋楼一样进行修缮、改造，但是不会被拆。

我们来看一下九栋楼经过了哪些现代化的改造。

查看了一下，最早楼道外是没有窗户的，这是后续增加的设计。

外立面最开始有部分是水泥直接铺在墙面上 ，用绿色和棕色碎玻璃点缀的，后来才加装了窗户玻璃，并且将外立面更新成了黄色的釉面砖。

楼层在94年时也加盖了一层，外墙的隔热材料、铝合金材质双层玻璃窗户也都是世博会前更换的，电路和管道也更新换代过。

像是更新外立面、管道更换都是很容易的事情，但是有几个地方是不会动也不能动的。

楼体的主体建筑无法改变。

比如朝向，东西向的无法改成南北。通道窄小，是不可能外接一部分面积加宽的。小区每一层住户密度，也不可能降低，更不要说每一户人家的面积，这都是无法改变的。

社区的环境也是同样，当时设计的楼间距，是无法让社区外部环境进行扩宽的，只能在原有基础上做出新的改变。

那我们未来购买房子的时候，所要看的关键点就是这些不能改变的地方，看它们未来如果不合时宜后自己是否能接受，像是其他的能后期改造则是次要因素。

比如是否能接受容积率高、楼间距、过道窄、户数多等等。

即使是内部的电梯，这种不涉及楼主体的工程，在后续也是可以进行更换的，即使所处区并没有旧改任务，业主们自行凑款都是可以进行更换的。

想想看，杭州的业主甚至能够改造大厅、更换外立面呢。

这些不能动的地方，不仅决定了未来这栋楼的实用程度，也能够在过几年出售的时候它的价值。硬性条件，能够让其在未来拥有更高的含金量。

希望我们现在的住宅，也像七十年代的住宅一样，即使过去四十多年，依然有能打的地方。

发布于：上海