先说结论，上海房价大概率还有很长一段时间的牛市要走。

很多人可能会喷，说上海房价要跌了。《大欺诈师》里有一句话，跟大家共勉：人并不一定相信自己眼睛看到的东西，反而相信自己希望的东西。我也希望上海房价跌，我虽然有房，但只是个低价老破小，很希望房价跌一跌我好置换，但事实上，上海房价大概率要持续牛市了。

最重要的三点原因：

1本地人口购房需求增加。

2人口政策转变，落户极大放开。

3豪宅需求逆转。

郭树清主席表示，房地产泡沫化金融化势头得到扭转，同时，不希望房地产价格调整太剧烈。房住不炒的前提下，大概率全国性房地产牛市不再，但也不存在大跌的基础，符合整体房地产健康发展。上海房地产继续上涨，是否有违房住不炒？如果老百姓喝不起二锅头，二锅头的价格要调控，如果老百姓喝不起茅台，茅台的价格也要调控吗？房住不炒是为了满足更多老百姓的合理需求，对于大多数非上海的普通人来说，想买上海的房子算不上合理需求吧？县城的收入，能在县城比较舒服的买房，才是调控的终极目标。

大盘大概率是牛-短熊-震荡微上，短熊期间大概率是泥石俱下，但熊一段时间后核心资产就跑出来了。调控后，全国整体房价趋势是向下的，但现在整体趋势是平缓的，而这个过程中，只有北京上海的房价是没跌甚至微涨的。炒股的朋友都知道，大盘大跌的时候总有几只股票跌不动，后面这些票都成了牛票，比如2018年的茅台。北京上海的房子就是最核心的资产

上海的边际到没到最差的时候？几乎到了，唯一的风险就是房产税的超预期征收。

限购方面：上海户籍单身一套，家庭两套，非户籍满五年社保且婚一套，且赠与以及假离婚的口子堵死。限购方面大概率不能更严格了，短期放开概率低，长期可能放开。

限贷方面：指导价、评估价、合同价三价就低，二手房首套贷款比例几乎在50%左右，二套15%左右。三价就低前，首套35%，二套30%-50%。

利率方面：首套4.9%，二套5.6%，几乎是史上最高。之前是4.65%/5.25%，特殊时期更低，且利率有长期下行趋势。

所有边际都到了最差的时候，以后只能更好，但边际最差的时候上海的房价是微涨的。

那么房产税会伤及上海的房价吗？如果房产税出台符合预期，大概率是不会伤及上海房价的。2011年上海房价开始限购，绝大多数人至多拥有两套房产，而且一般来说是一套自住加一套学区房，学区房持有时间不会太长。那么如果房产税对二套房的人来说缴税比例不是特别高的话，不会出现大量的房产抛售。目前上海房产税已试点多年，不过目前收税比例极低，后续改革大概率不会大幅提高。只有2011年限购以前，极少数老上海拥有多套房产的人可能会进行一定的抛售，而这些人大部分是有钱人，不会因为收一点税大幅抛售（除非征收比例超预期），但可能会引起一定的抛售潮，伤害的最多是郊区老破小。会有极少数人持有上百套房，但是这种人个数少，整体上海房产还是健康的。

为什么调控以后上海和深圳的房价反应如此不同？因为深圳本身房地产盘子小，泡沫大。再拿炒股举例，2020年白酒牛市，茅台涨的不是最多的，反而某小白酒票天天涨停，是因为某小票更好吗？不是，因为流通盘小，更容易被资金炒作，所以跌的时候它也跌的更多。深圳长期是有炒房产业链的，因为户口相对容易，很多人落户直接买房，当然最近有所收紧，深圳很多所谓的金融机构是专门帮助投机客炒房的，从资格到首付资金都是有产业的，包括过桥贷，当调控收紧的时候，很多不打算在深圳发展，仅为了投资的人会很快退出，导致深圳房价开始下跌。但长期我认为深圳房价没问题，这就好比很多打板客打完板看形势不对第二天挤兑出逃，但本身标的好，后面肯定还会涨回来，此不在我们讨论重点。上海投机客是很少的，因为购房门槛真的很高，很多人在上海落户后是愿意在上海发展的，且几乎没什么过桥贷一类的金融机构存在，所以整体是比较健康的。

现在，我们来展开论述，上海未来的三个变化。

1本地人口购房需求增加

全国出生人口下降趋势下，上海出生人口在上升，且未来还有上升趋势，落户极大放开。因为上海流入人口大部分是婚育年龄的人口。不同于县城一个00后要继承六套房，上海本地人可继承房产有限（限购政策，很多上海人父母不是上海人），这部分人未来将成为购房主力。

2上海人口政策转变。2015年，文件称十三五”期间，上海将守住常住人口规模底线，把常住人口不超过2500万作为长期调控目标。这个说法已经很多年不提了，现在开始提的是五大新城。到2035年，5个新城各集聚100万左右常住人口。这500万人口不可能是从上海市中心吸引，一定是吸引外来人口，这部分购买力抢的大概率是环沪的购买了，而这部分房价上涨，就有一部分人财富增值，会再更核心的区域换房，形成房价的上涨。而上海落户也确实大大放开了。

2017年以前严格的人口控制，落户人口更低。那么七万人什么概念？上海人口自然增长率0.15%，大概自然增长率是每年三万，而落户人口达到七万，而这部分人进来就是购买力。尤其现在留学生落户，非常松，这部分人都是房产购买力。

3豪宅需求逆转

这两年上海豪宅卖的特别快特别好，什么原因呢？

（1）造富行业增加，公司上市加速。

金融行业从2008年开始收入大幅增加，芯片行业从2019年开始收入大幅增加，等等。

注册制改革，上市公司增加，造富效应明显。

（2）中价房增值快，部分人获得了更高的启动资金。

内环房快速增值，卖掉以后就有足够的首付买豪宅。

（3）外地财富涌入加快。

落户相对容易，尤其留学生落户，降低了外地富豪来上海购房的门槛。

外地富豪很多靠房地产发过财，他们之中并不是每个人都有极高的认知水平，而是赶上了时代的潮流。他们的子女来上海第一件事就是买房，很多直接全款。

并且，随着之后全国房地产转为震荡市，上海房地产上涨形成示范效应，更多的人愿意在上海买房，这些人不是炒房客，因为上海的政策炒房客很难进得来，大部分是儿女上海落户，购入高端房产。