长宁是上海中心城建设成熟度最高的区域之一，但曾一度面临土地、经济深度转型阵痛期。近年来长宁化危为机，在城市更新和产业转型等方面持续创新探索走在全市前列，从立足全市乃至全国大局谋发展角度，需要用更前瞻视野、更高站位要求评估城市发展得失，深思长宁国际化精品城区转型背后的价值选择，以谋划地区长远发展战略。为此，本文从国际长宁、创新长宁、活力长宁、宜居长宁四个目标维度展开评估，并提出以多维视角的城市更新行动撬动城市转型发展、提升空间品质，亦希冀通过本研究为长宁发展献计献策的同时，为未来上海城市内涵式发展和高质量发展先行探路、赋能转型。

01 解码长宁：深度转型先驱者的机遇与挑战

中心城最先面临经济深度转型、空间存量更新挑战的行政区。城市空间高度建成背景下，长宁区的存量资源利用难度逐年加大，持续多年可供应土地位列全市末端水平，亟需更具魄力、更大范畴创新城市更新机制，引领存量土地的可持续性高效利用。同时，长宁经济产业发展面临国际大格局的变化冲击，尽管近年来通过新兴产业战略转型，实现了地区财政税收在2018―2022年从谷底到波峰的“深度一跃”，但实际上新兴产业经济发展的可持续性和长远性还有待验证。

上海中心城2022年度土地供应计划表

来源：市规划资源局网站

细微见真章，国际化美好生活方式的引领者。长宁人才、资本要素鲜明的国际化特征，带动了地区贸易、物流、航空等相关产业的发展。与此同时，近年来长宁倾力打造更有魅力、更具幸福感的社区空间，愚园路更新、上生新所、程十发美术馆等小而精的微空间、文化设施接踵而至，以及一系列国际化美好生活场景的营造，吸引了更多优秀人才安家落户、成就梦想。

虹桥国际开放枢纽等国家战略带来新思路新契机。随着2021年虹桥国际开放枢纽上升为国家战略，长宁承担着面向国际开放、长三角前沿阵地的更高使命要求。上海“十四五”规划提出，要抢抓虹桥国际枢纽发展机遇，以更大的力度和深度融入长三角一体化发展，不断增强联通国内外平台枢纽功能、产业牵引功能、创新策源等功能，努力成为虹桥国际开放枢纽的核心节点、长三角一体化发展的枢纽门户。

因此，长宁作为中心城最先走向新发展阶段的地区，城市发展的内涵、目标、诉求、标准都发生着深刻而巨大的变化，需要以更加辩证思维、更前瞻的思路转变带动城市内涵式发展，示范引领未来上海城市空间转型与产业升级。

02 走进当下：年度工作与可持续发展的价值思考

对标长宁国际精品城区的四大目标，对各行动任务进行分解，从目标指标实现情况、工作任务执行情况、发展掣肘问题等开展评价分析，综合诊断长宁在空间、产业、人居、设施、生态方面的动态趋势变化，以可持续的价值观研判长宁地区的发展优势和预警问题，为今后的战略转型提供思路借鉴。

长宁地区跟踪指标体系构建示意图

来源：笔者自绘

1国际长宁：承载高水平开放的全球城市核心功能

通过对全球城市核心功能相关要素的评估发现，长宁区在人才、资本国际化程度方面占据有利位置，但在文化交流、国际消费品牌、核心产业转型等方面还有较大提升空间。

人才、资本集聚，国际化稳中求进。近年来，长宁区海外人才占全区资源人才比重，跨国公司总部、米其林餐厅数量等指标不断上升1 ，人才、企业要素集聚效应凸显。同时，现代服务业作为长宁区吸引投资、对外开放的主战场，一直保持着稳中有增的支柱产业的价值与地位。2021年规模以上服务业企业的税金总额在中心城各区排名第四，特别是生活性服务业类跨国公司数量领先全市。

文化品牌、国际交流等指标进展迟缓。一是高端商圈、顶级品牌建设在中心城各区中首位度不显著。中山公园、虹桥天山两个市级商业中心的能级、绩效均低于全市平均水平，首发经济活跃指数等指标仅处于全市平均水平，与服务业强区的定位不匹配；二是文化、科技、商贸的全球影响力有待加强。尽管开展长宁国际（上海）非遗保护论坛、上海世界音乐季等节展赛事活动，但受疫情影响，境外旅客接待、国际交流活动等指标与预期值尚有差距。

上海市级商业中心辐射范围分析图

来源：《上海市商业空间布局专项规划(2022—2035)》

国际贸易等传统优势产业需探索向上动能。单元规划提出长宁将构建全球城市国际贸易、航空服务、智慧创新、文化创意四大功能，但从长宁区2018年和2021年税收变化来看，随着地区之间商务竞争的不断加剧，上海各类保税区、自贸区等重大政策的出台，长宁区航空物流、国际贸易等传统优势产业的地位逐渐受到挑战，规模正在萎缩；再加上虹桥经济技术开发区建成多年，国际交流交易等平台设施相对落后，部分地块开发利用低效，虹桥东片区面临着规划转型及实施难度大等困境，更需要从更高层面、更有策略提供高品质、国际化的服务要素，进一步吸引高端企业和高层次人才入驻。

长宁区税收变化分析图（2018年和2021年）

来源：《长宁统计公报》

2创新长宁：孵化“经济+科技”产业新赛道

长宁区拥有创新产业发展、创新人才培育的良好土壤，尽管近年来在线新经济、人工智能等发展新动能抢占风口，但亦需更大力度加强创新源头供给，进一步集聚科创要素。

充分发挥产业能级提升先发优势。一是经济产业基础扎实，如单位GDP建设用地使用面积达到2公顷/亿元、人均生产总值在全市排名第三，这些指标均发展向好；二是具备活力创新人才的培育环境，如2021年劳动年龄段人口中获大专及以上学历的比例达到63.4%、每万人拥有发明专利数位于中心城第三，这些指标均反映近年来长宁在大力吸引新生代创新创业人才方面提升迅速。

抢抓在线新经济产业的发展风口。长宁区抓住了后疫情时代在线新经济快速增长的发展机遇，爱奇艺、携程、拼多多、美腕等公司总部集聚于此，已经形成了“互联网+生产性服务业”良好基础。2021年末，全区亿元以上交易量的电商平台数量达到21个，电子商务平台交易总额位居全市第一。因此，要充分借力在线新经济的发展趋势，深度融合人工智能、无人科技等新技术，打造丰富的应用场景，依托在线新经济的蓬勃发展，为长宁区科技创新类产业的提质升级提供新契机。

科技创新的策源孵化功能有待提升。尽管长宁区的在线新经济等产业发展如火如荼，但大多致力于服务消费新场景的应用，加上互联网产业热点转换频繁、产业迭代快，发展前景有先天的不确定性，对创新策源、孵化类等硬科技企业引入和培育不足，可能会成为长宁经济可持续发展的一个潜在问题。2021年，长宁区全社会研发经费支出占生产总值的比例为3.7%，低于全市平均水平（4.1%），更是落后国内外全球城市2，这也更加佐证长宁目前存在着引入科技创新企业、在地高校、创新机构等相对不足的问题。

创新空间载体难以形成规模效应，需更大范围挖掘。虽然近年不断利用零星更新、存量工业用地转型政策大幅增加创新创业空间载体，但这种物业权利人自发申请的更新模式，多为散点布局、小体量的老厂房、老旧商场、办公楼改造3，导致高品质的新兴产业空间难以形成集聚规模，新的科技创新空间也与地区主导发展创新产业的空间需求难以完全匹配契合。

3活力长宁：凸显空间魅力与精致内涵

通过有机更新，长宁区持续保护与活化利用历史风貌要素，努力提升公共空间的品质魅力，同时也致力于以更大步伐的创新来探索保护更新的实施路径。长宁区通过城市更新等行动，构筑起广覆盖、多维度、立体式的四级公共文化服务网络，尤其是进一步优化基层文化空间布局，涌现出刘海粟美术馆、虹桥艺术中心等一批小型化、精品化文化设施。2021年，长宁区每10万人拥有博物馆、图书馆、文化馆、演出场馆、美术馆、实体书店等数量达到7.1处，远超全市平均水平。

释放社会资源、公共空间亮点频出。2021年底、2022年初，外环、苏州河两条骨干绿道分别建成贯通。其中外环林带实现开放6.25公里的生态绿道，新建9座景观桥梁和1座箱涵，形成了良好的景观显示度。苏州河则通过进一步推动滨水空间周边的社会资源释放，从东往西形成系列绿地亮点，开放了华东政法大学、中山公园及万航渡路两个节点空间，使得原先封闭的校园、公园成为活动多元、活力共享的滨河公共空间，获得较好社会反响。与此同时，长宁区大力推进生境花园、桥下空间4、美丽街区等特色空间的更新，已形成响亮的微更新特色品牌。

打造风貌道路品牌，但机制瓶颈待破题。结合愚园路、新华路、武夷路、番禺路等历史风貌道路的保护提升，长宁区实施武夷路320、上生新所、美加乐菜场等一批更新项目，以线带面，创新风貌保护和更新模式，充分发挥全市带头示范效应。尽管长宁区历史保护对象覆盖类型、数量绝对值都非常高，但是未来大量新式里弄、花园住宅、老公寓等保护对象仍难以避免既有政策的制约，因此，需要继续在开发利用、产权归集、资金筹措等方面进行更大魄力的创新探索，推进实施差别化的更新配套政策。

长宁区历史风貌资源排摸分析图

来源：《城市更新行动计划长宁区编制试点项目》项目组

4宜居长宁：社区美好生活圈的“样板间”

长宁区在社区治理、居住环境、公共服务优化等方面成效显著，特别是充分结合全面开展的“15分钟社区美好生活圈”行动，主动适应未来发展的新需求、新趋势，对于全市社区建设起到了重要的示范引领。

展现高品质生活的“软实力指标”达到卓越水平。一直以来，长宁区作为“人人都能享有品质生活、人人都能切实感受温度、人人都能拥有归属认同”的社区美好“样板间”，其中代表人民生活品质的关键指标——居民预期寿命已经达到国际顶尖水平5，其他涉及全龄友好、安全韧性、社区治理水平等指标也都走在全市前列6。

以美好社区生活圈规划整体统筹各条线工作。2021年，长宁区率先完成全区10个街镇“15分钟社区生活圈”行动规划的编制，坚持规划引领，从区级层面全面统筹各条线相关部门开展的精品小区、美丽街区、一刻钟生活圈等行动，同时结合生活圈规划进一步深入挖掘社区的潜力资源，多元复合利用各类大小空间，各社区形成了总体蓝图及近中远期行动计划。

“老、小、旧、远”等民生难题仍待持续破解。长宁区的老旧小区占比约70%，相应的社区养老、文化、体育等公共服务和公共绿地缺口较大，现状设施供给和保障水平有待进一步提升。近期通过社区微更新所能提供的公共要素依然有限，因此需要持续开展更深更广的潜力空间挖潜。

03 靶向发力：以城市更新为着力点，精准谋划

国家“十四五”规划明确提出实施“城市更新行动”，推动城市空间结构优化和品质提升。城市更新是新时期城市高质量发展的战略选择，上海有必要深刻理解城市更新行动的重大意义。长宁区作为上海城市更新行动的先行者，近年来已经历第一轮城市更新，初步形成了统一思想，明确了城市更新着力点。未来，长宁区将进一步准确研判发展新趋势，持续推进城市更新，紧密围绕“四个长宁”的发展定位和目标，突出更新重点难点、创新体制机制、彰显城区温度，不断提升国际影响力。

1国际视野：聚焦产业培育和环境营造，全方位营造国际化城区

加快推动国际交流、交易类平台设施落地。长宁区可利用航空物流、国际贸易等传统支柱功能优势，通过城市更新引入更多参与全球资源配置功能的产业项目与服务设施，如国展中心等具有亚太影响力的国际仲裁中心和综合服务平台，扩大国际影响力

营造吸引高端人才、企业的空间环境品质。针对长宁区亚裔国际人口占比较大的特征，有针对性地完善地区配套服务设施水平，提升与国际人才交流相适应的空间环境品质。

抓住虹桥国际开放枢纽机遇，发挥积极作用。长宁区是虹桥国际开放枢纽内唯一的中心城区，在区域中应发挥“最虹桥”优势，全方位优化国际化创新布局，进一步促进产业升级、优化职住关系、提高城区配套、完善生态空间。

2创新聚焦：从单兵作战走向区域竞合的城市更新

立足更大范畴谋划，为创新产业提供发展沃土。针对产业空间载体不足的问题，建议进一步摸清各类存量资源，诸如居住、产业、商业、商办，公共服务和基础设施等，创造条件，更好地为新经济产业空间提供集聚性、混合化空间。同时，鼓励将低效、空置的商务楼宇转型为科技楼宇，依托和发挥国企平台作用，推动文创园区等存量工业用地的高质量利用。

长宁更新区域潜力分析示意图

来源：《城市更新行动计划长宁区编制试点项目》项目组

积极探索更新机制，为创新产业提供制度保障。为更好地促进创新产业发挥更大规模的集聚作用，长宁区可通过相关政策吸引科创和文创企业，集聚创新产业链、人才链，积极推动园区、社区、校区的多方联动，让创新主体在区域内发挥竞合效应。

3激发活力：从单一保护到城市文化资本的创新激活

利用风貌资源优势，搭建城区风貌保护的顶层架构。长宁区“一圈四轴多点”的风貌保护总体布局中，保护建筑核心圈和四条风貌道路已经有了清晰的更新路径，但针对花园住宅、老公寓、里弄这些优秀历史建筑保护利用的“硬骨头”，仍需要加强顶层设计和政策协同联动的探索。如华东政法大学通过自身校园开放，带动提升了中山公园整体区域的地区活力。

华东政法大学开放带动区域整体联动示意图

来源：《华东政法大学长宁校区整体提升》项目组

鼓励多元主体参与，用好文化赋能的多元动力。借鉴上生新所、番禺路改造等更新模式的成功经验，鼓励央企、国企、市场化企业、市属高校等多元主体参与，通过创新更新机制和全方位保障措施，盘活长宁区丰富的历史文化资源，激活城市文化资本，实现城市更新行动下的可持续发展。

4宜居魅力：从中心极化走向15分钟社区生活圈营造

借力社区生活圈行动规划，培育长宁特色服务品牌。主动把握长宁区“十四五”13个专项设施落实的机遇期，加强生活圈顶层设计，打破部门壁垒，条块协同形成合力，切实保障街镇资源的整合能力，策划长宁“社区一站式综合体”等特色品牌，充分发挥示范引领作用。

以人居改善提升为重点，推动不成套职工住宅更新。针对“两旧一村”，长宁区仍有着较多不成套职工住宅亟待更新改造，建议通过促进土地复合开发、增加公共空间、探索更新机制等方式，积极推动有条件的老旧小区及周边区域整体品质的提升，进一步增强人民群众的获得感、幸福感。

结语

进入存量发展阶段，城市更新是城区品质提升的必由之路，长宁区以“致广大而尽精微，谋长远而务当前”的创新举措与智慧决策，在城市功能转型和空间品质提升等方面开展了卓有成效的积极探索。但身处空间转型和发展路径“求新求变”的大背景，长宁区更要用更加宏大的战略眼光、更有魄力的创新行动“面向未来”，以更系统、更综合的城市更新与区域视角下的功能产业协同，实现深度转型的全面跃升，肩负起新时代的使命责任。对于上海中心城同样面临存量更新和内涵式发展的其他区和城市重点发展地区，长宁经验亦值得学习借鉴。

1 相关数据结论来源于《长宁区关于加快建设具有世界影响力的国际精品城区指标体系》

2 根据《北京统计年鉴》（2021），北京全社会研究与试验发展经费支持占地区生产总值的比重为5.6%。

3 长宁近年来已开展临空24号地块更新、缤谷广场一期、国贸大厦、长宁西郊金融园、定西路巴黎春天百货（新微智谷）等创新空间转型，正大力推进虹桥天都、国展中心、新华影城、世贸商城、友谊商城等项目整体功能提升研究。

4 长宁区桥下空间更新成功入选国家自然资源部办公厅发布的《节地技术和节地模式推荐目录（第三批）》，是上海市唯一入选的案例。

5 2021年底长宁区户籍人口平均期望寿命为85.9岁。根据联合国人口署公布的2021年世界预期寿命全球排名，前三名国家（ 地区）的人口平均期望寿命分别为日本（85.03）、瑞士（84.25）、新加坡（84.07）

6 《长宁区关于加快建设具有世界影响力的国际精品城区指标体系》，2021年，长宁区家庭医生服务的有效签约比（72.83% ）、市级优秀儿童友好社区覆盖率（90%）、万人刑事案件发案率（35.8%），均居于中心城各区前列。

参考资料

1.《上海市长宁区单元规划（含重点基础公共设施专项规划》，2022.

2.《长宁区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，2021.

3.《长宁区关于加快建设具有世界影响力的国际精品城区指标体系》，2022.

供稿人：历史文化名城保护规划研究中心 徐继荣

城市更新和公共空间促进中心 过甦茜

转自公众号“规划上海SUPDRI”