上海迪士尼的火爆，连带着周边的房地产业日益兴旺。据有关数据显示，上海迪士尼乐园的周边开发项目价格涨幅已经高达35%。迪士尼项目对周边住宅价格影响主要是在几年前，在当时提出讨论时，有关用地已首次完成出售。

迪士尼乐园带动周边房价上涨，是“公园+地产”投资模式的表现。根据前瞻产业研究院发布的《2016-2021年中国主题公园行业发展模式与投资战略规划分析报告》分析指出，我国主题公园行业主流投资模式有三种，除了“公园+地产”，还有“公园+演艺”投资模式以及“公园+科技”。

“公园+地产”：华侨城

国内“公园+地产”投资模式的典型就是华侨城。对于华侨城的模式，房地产业务快速收益的特点正好解决了主题公园长期投资和短期收益之间的矛盾，“旅游+地产”模式确保华侨城螺旋上升式发展。

主题公园是一种一次性投入大、市场培育期长、营运成本高且投资回收慢，需要持续性投入的产业。许多此前倒闭的主题公园除了自身设计无法满足人们日益变化的需要之外，无法进行持续性投入是造成失败的主要原因之一。

我国不同类型主题公园投资总额（单位：亿元）

资料来源：前瞻产业研究院整理

虽然在华侨城的口号中是旅游在前、地产在后，但旅游项目提升了临近的房地产项目内在价值却是不争的事实。华侨城的成功经验表明，旅游业务和房地产业务有着相互促进的作用。而这一值得借鉴的经验已经开始成为国内许多主题公园项目运作的行动指南。

越来越多的主题公园选址在中心城市周边的二三线城市。这些圈地数百亩甚至上千亩的主题公园项目中，绝大多数都是“公园+地产”概念，开发商通常运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产。

“公园+演艺”：宋城演艺

文化演艺可以说是当前主题公园发展的另一大趋势。除了在国内成功的华侨城，世界十大主题公园游园内容中也包括大量互动文化演艺节目。其中，东京迪士尼乐园提供至少9场演出节目，美国佛罗里达的迪士尼神奇王国演出节目达7台。

在目前的A股市场中，与华侨城一样拥有着文化内容制造能力的上市公司也在积极向主题公园领域渗透。不过，对它们来说主题公园可能只是个平台，这一类上市公司以宋城演艺为代表。

宋城演艺目前主要的文化演艺业务是“宋城千古情”，表演地点在宋城景区主题公园内。随着宋城演艺在三亚、九寨沟、丽江等地项目的落地并开放，“三亚千古情”、“丽江千古情“等演艺业务纷纷开展，在市场上赢得了较好的反响。

虽然在形式上宋城演艺与华侨城有相似之处，但两者的核心竞争力却有所不同。宋城演艺的核心竞争力在于演艺项目。而华侨城现有演艺项目大部分免费，华侨城的主要优势在于将主题公园成功在各地复制，全国布局已经建立。

根据自身的特点，宋城演艺在发展路径的选择上依托一线旅游景区的核心旅游资源，结合当地文化和游客需求，以演艺为主力产品，但同时也配建相关的主题公园。考虑到演艺事业利润率较高，而主题公园经营周期较长，宋城演艺这类以内容制造为强项的上市公司，在异地扩张的同时是否必须借助主题公园这一渠道似乎存在疑问。

“公园+科技”：迪士尼

我国不同类型主题公园投资所占比例（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

在美国奥兰多迪士尼世界，游客可以坐上潜艇潜游海底两万里；可以登上宇宙飞船遨游月球；可以在明天的世界参观模拟外层空间环境的种植实验室。在东京迪士尼乐园，电子音响动作装置操纵着2000多个惟妙惟肖的人偶和动物。迪士尼的魅力之一便是依托高科技，而国内大多主题公园的凋敝，就因为主要依靠自然山水、人造景观、低档的游乐设施，恰恰缺少不断创造新魅力的高科技。

2006年，从事IT产业的华强集团涉足主题公园，运用计算机、声光电、人工智能、自动控制、数字技术等高科技，先后在国内打造出“文化＋科技”的芜湖方特快乐世界、重庆方特科幻公园等多个第四代主题公园；华侨城集团的成都欢乐谷、上海欢乐谷、深圳东部欢乐谷，四维影院等科技娱乐项目都成为亮点。与方特、欢乐谷等依托高科技创造的科幻、动感、参与相比，国内古板、单一的游乐型主题公园凋敝的趋势自然是不可避免。